Аренда квартиры или ипотека: что выгоднее брать?

Эксперты по недвижимости попытались разобраться что лучше ипотека или аренда квартиры для длительного проживания. В целом кредитование под залог недвижимости обойдется дороже, но рынок съемных квартир в России пока недостаточно развит.

Методика расчета

Эксперты рассчитывали затраты на однокомнатные квартиры в городах миллионерах. Стоимость жилья определялась как произведение средней цены 1м2. Это число отражает типовую площадь квартиры с одной комнатой.

Расчет среднего ипотечного платежа строился на следующих показателях:

• сегмент нового жилья — первый взнос 30%, период кредитования — 25 лет, процентная ставка 8%;
• сегмент вторичной недвижимости — первый взнос 20%, максимальный срок кредита — 25 лет, процентная ставка 17%.

Средняя стоимость арендуемой жилплощади также определялась на основании объявлений по аренде квартир. Чтобы добиться корректного сравнения с рынком нового жилья расчеты выполнялись по лотам в многоквартирных домах, возведенных с 2015 года.

Ипотека на вторичное жилье — удар по семейному бюджету

На рынке российских городов-миллионеров размер платежа по ипотечному кредиту примерно вдвое превышает арендную ставку. В течение нескольких последних месяцев разница между этими показателями только увеличивалась. Стоимость аренды росла, но более умеренными темпами, чем ипотека. В результате потребители. перед которыми стоит дилемма что лучше аренда или ипотека стали больше обращать внимание на смежные рыночные сегменты. Среди них новое жилье с поддержкой льготных программ и снятие квартиры на время.

Наибольшая разница между величиной ипотеки и аренды зафиксирована в столице Татарстана. В среднем жители Казани платят банкам ежемесячно по 76 тыс.руб, при этом на аренду жилья за аналогичный период нужно потратить около 26 тыс.руб. В Санкт-Петербурге разрыв этих показателей достигает 2,7 раз, а в российской столице 2,5 раза. Самая маленькая разница в крупных уральских городах — Екатеринбурге, Перми по 94%, в Челябинске еще меньше - около 90%.

Сравнение аренды и льготных ипотечных программ

Обычные ставки по ипотеке давно перевалили двузначный рубеж и составляют чрезвычайно высокие 18-20%. Благодаря помощи государства стоимость льготного ипотечного кредитования в 2,5 ниже — около 8%. Это позволяет задуматься что выгоднее оформить ипотеку или аренду.

Средний платеж по льготной программе в городах-миллионерах лишь на 3000 рублей (или на 10%) превышает величину арендной ставки. При этом расчеты не учитывают период ожидания завершения строительства и ввода в эксплуатацию нового дома.

В течение последних 3-4 месяцев разница стоимости съемной жилплощади и ипотечных платежей при покупке новостроек сокращалась. Ценник на аренду продолжал расти на фоне неизменности процента по льготным программам. При этом увеличение первоначального взноса вызвало сокращение ежемесячных платежей.

В некоторых миллионниках аналитики фиксируют существенное превышение платежей по ипотеке над размером оплаты съемной недвижимости. Здесь экономически рациональнее заключать арендный договор. К таким городам относится Казань (разрыв на 150% или 15000 руб. в месяц), Санкт-Петербург (38% или 14000 руб), Краснодар (31% или 8000 руб.). Относительно сегмента вторичного жилья разница не столь велика.

Это тройка находится впереди и по стоимости нового жилья. Город на Неве также расположился среди лидеров по ценам на съемную недвижимость, а Краснодар и Казань занимают средние позиции.

Жителям Ростова-на-Дону, Екатеринбурга, Волгограда и Самары при выборе ипотека или аренда в 2024 году выгоднее заявиться на льготную программу кредитования. Максимальная разница среди этих городов в Самаре — снимать жилье здесь дороже почти на 30%.

Иная ситуация в Челябинске, Перми и Новосибирске — в этих миллионниках разрыв не превышает одной тысячи рублей в пользу более дорогой ипотеки.

В целом соотношение размера ипотечного платежа и стоимости аренды в крупнейших городах страны разительно отличается. Этот факт объясняется тем, что диапазон ценников на м2 в сегменте нового жилья без учета обеих столиц достигает почти двух раз. При этом стоимость съемных квартир в новостройках в большинстве миллионников примерно одинакова, составляя 25-30 тыс.рублей в месяц.

Как считают эксперты, в начале 2024 года ответ на вопрос что выгоднее ипотека или аренда неоднозначен. Ежемесячные платежи в сегменте ипотечного кредитования по городам миллионерам двукратно превышают стоимость арендуемой жилплощади. Исходя из подобного соотношения создаются благоприятные условия для увеличения цены на снимаемые квартиры.

Во многих городах приобретение нового жилья обойдется семейному бюджету дороже съема недвижимости в современных ЖК. При этом регулярные ипотечные платежи лишь немногим больше арендных ставок, а в отдельных миллионниках даже ниже, подчеркнула эксперт.

Когда лучше предпочесть ипотеку

В июне 2023 года чиновники Минстроя РФ предложили субсидировать за счет государства половину стоимости арендуемой жилплощади гражданам моложе 35 лет при условии одновременного накопления ими средств на приобретение собственной недвижимости в новостройке. Как считают авторы инициативы, подобная преференция стимулирует молодежь к сбору денег на первоначальный ипотечный взнос.

По мнению экспертов, при полной уверенности сохранения финансовой стабильности на протяжении ближайших 5-10 лет лучше предпочесть ипотечное кредитование. Наилучший вариант — рассчитаться с долгами за 3-7 лет. Это поможет избежать значительной переплаты.

Если есть накопления на первоначальный взнос можно существенно сократить ежемесячный платеж, что выступает еще одним аргументом в пользу ипотеки. Также выбор этого продукта выгоден в следующих случаях:

• необходимость улучшения условий проживания при переезде из старой квартиры в новостройку — продав прежнюю недвижимость можно вернуть банку часть задолженности и сократить размер ежемесячного платежа;
• платеж меньше либо одинаковый с арендной ставкой, а в купленном жилье сделан ремонт и поставлена мебель.

Несомненным плюсом ипотеки выступает переход недвижимости в собственность покупателя, что позволяет распоряжаться ей без ограничений.

Когда выгоднее аренда

Заключить договор аренды жилья выгоднее при отсутствии постоянной работы и стабильного заработка. При наличии риска увольнения или разорения компании. Если есть возможность снимать недвижимость дешевле, чем ипотечный платеж разумно начать формировать сбережения на первоначальный взнос. Просрочка по арендному платежу не столь критична для финансового рейтинга, нежели срыв графика по ипотеке.

Снимать квартиру выгоднее в ситуациях, когда нужно жилье в конкретном районе (близко работа, место учебы детей). Покупать недвижимость бывает дорого или на рынке отсутствуют подходящие варианты — такие проблемы поможет решить аренда. Она не привязывает к одному жилью, при изменении жизненных обстоятельств проще переехать на новое место.

Для съема не требуются большие накопления — достаточно найти деньги на залог и оплату первых месяцев проживания.