Что будет с рынком ипотеки в 2024 году

Центробанк выразил опасения относительно возможных последствий от обилия ипотечных льготных программ и потенциальной перетяжки себестоимости кредитования на банки. Однако на данный момент нет явных признаков того, что льготные программы будут отменены в ближайшем будущем. Правительство и ЦБ продолжают придерживаться политики стимулирования рынка недвижимости через доступность ипотечного кредитования.

Эксперты указывают на то, что рынок недвижимости в новом году претерпит изменения в связи с вступлением в силу новых нормативно-правовых актов. Например, изменение правил регистрации сделок, изменение процедуры регистрации прав собственности и другие факторы, влияющие на спрос и предложение на рынке. Далее мы поговорим о новостях ипотеки 2024.

Для тех, кто все-таки хочет приобрести жилье, эксперты советуют внимательно изучить рынок ипотечных кредитов в своем регионе, оценить свою финансовую платежеспособность и осуществить правильный выбор программы и банка. Также рекомендуется обратить внимание на стоимость недвижимости, включая стоимость поддержания жилья (коммунальные платежи, обслуживание дома) и возможные риски изменения ставок по кредиту в будущем.

Кроме того, эксперты отмечают, что приобретение жилья может быть более выгодным решением в сравнении с арендой в долгосрочной перспективе. При стабильном росте цен на недвижимость и арендных платежей, приобретение жилья может обеспечить стабильность и выгоду в будущем. Однако каждый случай индивидуален, и требуется тщательное рассмотрение всех особенностей и финансовых возможностей каждого человека.

Регулятор неоднократно подчеркивал, что рост на строительном рынке приносит определенные негативные последствия:

• Снижение эффективности монетарной политики Центрального банка из-за того, что рынок ипотеки мало реагирует на изменения ключевой ставки из-за льготных программ.
• Первоначальный взнос по ипотеке с января 2024 будет снижаться, это приведет к ухудшению качества выдаваемых кредитов. Заемщики будут испытывать высокую долговую нагрузку, и мало будут покрываться долги.
• Критическое увеличение нагрузки на бюджет, так как государство компенсирует банкам разницу в процентных ставках.

Проблема ипотечного пузыря продолжала возникать, так как цены на жилье на первичном рынке продолжали расти, качество заемщиков снижалось, а разрыв со вторичным рынком только увеличивался.

В итоге, для стабилизации рынка в 2023 году были внесены изменения в льготные программы:

1. Ставка по программе льготного кредитования новостроек была повышена с 7% до 8%.
2. Повторное и многократное использование льгот было отменено, то есть кредит можно получить только на одну квартиру, а не на две сразу.
3. Первоначальный взнос по льготным программам был повышен до 20%.

Глава ЦБ Эльвира Набиуллина неоднократно отмечала, что они не против льготных программ, но считают, что они должны быть адресными, так как массовая программа приводит к региональным перекосам.

Подразумевается, что адресный подход подразумевает предоставление государственной поддержки определенным социальным группам. Примером такой программы является семейная ипотека, которая была расширена в 2023 году, позволяя получить кредит всем семьям с двумя детьми до 18 лет. Кроме того, адресные программы также включают ипотеку для IT-специалистов, военную ипотеку, а также программы развития территорий, такие как дальневосточная и сельскохозяйственная ипотека.

Что будет с ипотекой в 2024? Вторая половина 2023 года была отмечена ослаблением рубля и постоянным ростом инфляции. В связи с ухудшением экономической ситуации, регулятор начал повышать ключевую ставку, достигнув значения 16% в декабре, после начальных 7,5% в июле. Рыночная ипотека также подверглась потрясениям, и скоро ее ставка составит 17-18% годовых, что практически является запретным уровнем.

Мы предприняли попытку поговорить с экспертами и попытаться понять, какие последствия и ожидания ждут участников ипотеки в России в 2024 году.

Схемы сделок изменятся

Будет ли ипотека в 2024? Эксперты считают, что с учетом высоких процентных ставок на вторичном рынке и предполагаемой отмены массовой льготной ипотеки после июля следующего года, на рынок недвижимости вернутся разнообразные маркетинговые предложения. Застройщики будут предлагать условия трейд-ин, рассрочки, различные графики выплат и пр. Будут применяться различные формы стимулирования покупателей, включая различные бонусы и подарки. Например, отделка, меблировка, машино-место, келлер. Однако, цены, вероятнее всего, не снизятся.

Владимир Щекин, девелопер авторского жилого кластера RDD в Новой Москве, добавляет, что на рынок вернутся сложные ипотечные продукты от застройщиков, которые совместно с банками будут разрабатывать программы траншевой ипотеки и дифференцированные ставки. Например, будет действовать сниженная ставка на период строительства, которая повысится до рыночной после ввода здания в эксплуатацию.

Возможно, будут созданы программы, аналогичные тем, которые уже действуют в западных странах. Они предусматривают разделение кредита на несколько частей, выплачиваемые последовательно по разным процентным ставкам. Также возможны кредиты с комбинацией фиксированных и переменных процентных ставок. В любом случае, если программы субсидирования не будут продлены, придется переформатировать рыночную ипотеку в 2024 году.

Вероятно, трейд-ин будет развиваться. На рынок вернутся сложные многоступенчатые альтернативные сделки, когда покупка квартиры у застройщика будет зависеть от успешности ряда сделок по купле-продаже вторичных квартир клиента.

Управляющий директор фирмы "Метриум", Руслан Сырцов, считает, что вероятно, льготная ипотека не будет продлена в летом 2024 года. Есть возможность повышения минимального первоначального взноса по другим государственным программам. Центральный банк прогнозирует, что ключевая ставка не будет снижена до 10% до 2025 года. Поэтому, с учетом снижения доступности государственных программ, клиенты не смогут переключиться на рыночные кредиты.

В таких условиях, по мнению Руслана Сырцова, девелоперы начнут предлагать многочисленные скидки, стараясь избежать непосредственного снижения цен на жилье. Однако в будущем этот процесс неизбежен, поскольку застройщикам придется адаптироваться к работе без общей государственной поддержки.

Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость»: — Вероятно, все акции застройщиков будут ориентированы на придание большей привлекательности квартирам, но это не означает снижения их стоимости. Основной акцент будет сделан на менее востребованные товары, такие как машино-места: их будут предлагать вместе с покупкой квартиры за полцены или даже в качестве подарка. Также возможны варианты предложений с мебелью в подарок.

Максим Ельцов, генеральный директор ПИА «Недвижимость», считает, что застройщики будут активно использовать трейд-ин и выкуп квартир, чтобы увеличить количество продаж. Эта модель уже успешно работает как в Петербурге, так и в Москве. Вместе с этим, разработчики будут расширять свои сервисы для успешной реализации приобретенных квартир на вторичном рынке. Он отмечает, что такой подход позволит застройщикам стимулировать клиентов более целенаправленно, а не снижать цены в случае снижения продаж. С точки зрения покупателя это будет важно, так как им будут предложены понятные и удобные условия для переезда из одного жилья в другое.

Николай Савин, президент компании «Центр недвижимости “МАН”»: — Застройщики проявляют большую креативность в продаже уже построенных или достраиваемых недвижимых объектов. Для стимулирования продаж предлагается помощь в продаже собственности на вторичном рынке, рассрочка на парковку в течение 1-3 лет, а также возможность аренды парковки в подарок и другие привлекательные предложения. Однако, цены будут сохраняться на высоком уровне до последнего момента.

Девелоперы и застройщики: курс на полный цикл?

Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум»: — Для многих застройщиков полная автономность во всех процессах, начиная от производства и проектирования, и заканчивая строительством и продажами, является неосуществимой. На самом деле, даже крупные компании предпочитают более гибкие подходы. Поэтому роль компаний-подрядчиков на рынке становится все более значимой, они могут предложить девелоперам широкий спектр услуг. Например, наша компания разработала комплексный продукт, включающий сферы продаж, маркетинга, аналитики, PR, обслуживания клиентов и цифровизации.

Владислав Преображенский, исполнительный̆ директор Клуба инвесторов Москвы: — Повышение рентабельности и создание строительных компаний с вертикальной интеграцией - это процессы, которые не связаны между собой. Есть примеры с противоположными результатами. Если сократить количество прибыльных центров и увеличить сложность бизнес-процессов, это приведет к увеличению затрат на конечный продукт.

Рыночные отношения на разных этапах девелоперских проектов недостаточно развиты, и это будет стимулом для создания вертикально интегрированных холдингов. Государству не стоит оставлять застройщиков на произвол судьбы. Сейчас речь идет о настройке рынка в целом, где отдельные элементы могут уменьшать спрос на недвижимость, но при этом переходя в рыночные отношения и сокращая внерыночные поддержки. Важно, чтобы этот процесс не привел к обвалу рынка. Изменения в государственной поддержке и ужесточение кредитно-денежной политики будут зависеть от того, как быстро застройщики смогут адаптироваться к изменениям на рынке.

М. Ельцов,  генеральный директор ПИА «Недвижимость»: — Разработчики будут стараться войти в эту тему. С одной стороны, создание полной экосистемы и компании, занимающейся всем процессом, является реальной и амбициозной задачей. Однако, это сложно, и я не могу сказать, что большинство таких попыток будут успешными, поскольку это разные бизнес-процессы. Одно дело, когда ты успешно создаешь продукты и строишь жилье, которые пользуются спросом, и совсем другое - когда необходимо вступать на абсолютно незнакомый рынок.

Владимир Щекин, девелопер авторского жилого кластера RDD в Новой Москве: Крупные застройщики уже движутся в сторону формирования концернов, которые объединяют производство строительных и отделочных материалов. Этот подход давно используется крупными девелоперами, у которых есть обширный портфель проектов и земельных участков под строительство.

Однако для малых и средних компаний такая модель бизнеса недоступна из-за необходимости крупных инвестиций и получения долгосрочных кредитов. Вертикально интегрированные строительные компании полного цикла прекрасно работают в массовом сегменте рынка, где продукт является унифицированным и имеет широкую аудиторию.

В столичном девелопменте больше востребован нишевый продукт, особенно в сегментах премиум-класса и выше. В данном случае расширение производственных мощностей компании может не только не увеличить прибыльность, но и снизить ее.

Николай Савин, президент компании «Центр недвижимости “МАН”»: Создание холдингов маловероятно. Этот процесс сложен и длителен. Вместо этого будет развиваться кооперация между строителями, производителями материалов и комплектующих, риелторами, девелоперами и банками. Взаимная выгода и гибкие схемы работы станут ключевыми факторами успеха. Однако, главным вызовом на данный момент и в ближайшем будущем является преодоление кадрового дефицита. Недостаток рабочей силы затрудняет возможность строительства и решения данной проблемы становится важным.

«Вторичка»: цены еще упадут, но не скоро. Новостройки останутся в тренде

Участники рынка считают, что разрыв в ставках по ипотеке в 2024 между вторичным и первичным рынками жилья будет сохраняться. Пока массовая льготная ипотека остается в силе, новостройки будут оставаться привлекательными. С течением времени цены на новостройки начнут медленно снижаться. Тем не менее, это незначительно поможет продавцам "вторички" в условиях высоких ставок на рыночную ипотеку. Ситуацию можно исправить появлением госпрограмм для вторичного рынка. Например, предлагается расширить программу семейной ипотеки на малые города для "вторички". Такой подход уже реализуется в рамках дальневосточной ипотеки.

Владимир Щекин, разработчик авторского жилого кластера RDD в Новой Москве, заявляет, что владельцы квартир с высокой ликвидностью не будут продавать их по сниженным ценам из-за снижения спроса, вызванного дорогой ипотекой. Вместо этого они будут снимать свои квартиры с продажи. Это означает, что на рынке будут оставаться объекты с более низкой стоимостью.

Новостройки будут сохранять свою привлекательность в любом сценарии, включая продление и завершение субсидирования ипотеки. Цены на новостройки могут стабилизироваться или расти медленнее, однако вторичное жилье будет дешеветь, особенно учитывая состояние самого массового сегмента рынка (панельное жилье советской эпохи, составляющее 45-55% вторичного рынка в Москве).

Хотите сменить квартиру — не ждите

По мнению Валерия Кочеткова, наступают времена, когда ипотечные ставки будут выше, и непредсказуемо, когда это повторится. Поэтому, лучше всего продать сегодня свою старую квартиру даже по невыгодной цене, чтобы приобрести новую квартиру в современном доме с выгодными ипотечными условиями. Также, такую же точку зрения делится Руслан Сырцов, который считает оптимальным вариантом продать старую квартиру, чтобы приобрести новую при помощи выгодной кредитной программы и успеть сделать это на текущих условиях. По возможности, также следует воспользоваться опцией трейд-ин.

Владимир Щекин утверждает, что владельцам вторичного жилья при любом сценарии необходимо будет принять ожидающую позицию и обратить внимание на возможность сдачи квартиры в аренду. В результате дорогой ипотеки, люди будут предпочитать арендовать жилье, и как следствие, ставки аренды будут расти. В Москве они уже повысились на 20-30%. Постепенно, из дохода, получаемого от аренды квартиры, можно будет накопить средства на покупку новой квартиры или ремонт старой, чтобы сделать ее более привлекательной на рынке.

Максим Ельцов утверждает, что в настоящее время, когда на первичном рынке предлагаются низкие ставки по новостройкам, многие думают о том, стоит ли заменить свою старую квартиру на новую. Однако, он считает, что вопрос нужно поставить не так, потому что любая новостройка через два-три года станет вторичной на рынке. Ключевым моментом является то, насколько жилье, которым владеет человек в настоящее время, является ликвидным и привлекательным. Если речь идет о старом жилье, построенном в 90-х годах, с низкими потолками, неудобной планировкой и прочими недостатками, то Максим настоятельно рекомендует сменить такую квартиру. Причем, не обязательно на новостройку, а просто на более современное жилье. Может оказаться, что лучше поменять старую квартиру на другую вторичную, но качественнее, даже если для этого потребуется доплата.

На рынке недвижимости существуют общие законы, которые гласят, что при смене квартиры необходимо выбирать более высокий класс, комфортность и современность жилья. Во вторичном сегменте рынка есть множество квартир, которые, даже если не будут дорожать, выглядят более привлекательными, чем старые объекты.

Если у продавца есть потенциальный покупатель для его квартиры, ему придется принять решение - либо обратиться к уже существующим предложениям на вторичном рынке, например, обменять свою квартиру с доплатой, либо обратиться к новостройкам с пока еще действующей низкой ипотечной ставкой.

В то же время необходимо учесть, что будут затраты на аренду жилья до того момента, как новостройка будет сдана. Однако прежде всего следует разумно оценить, какой из объектов будет более востребованным в ближайшие 5-10 лет. Возможно, окажется, что это не новостройка.

Владислав Преображенский утверждает, что нет смысла ждать идеального момента для покупки недвижимости. Важно найти объект, который действительно нужен. Хотя на рынке есть большой выбор, можно потратить много времени на поиск идеального варианта. Однако, если покупка недвижимости не является инвестицией, то главное - трезво оценить свои финансовые возможности при рассмотрении ипотеки. Эксперты рекомендуют иметь возможность самостоятельно оплачивать обязательства и не допустить дефолта в течение нескольких лет, а не месяцев. Поэтому выбор момента покупки не является главным, сам объект недвижимости играет важную роль. Будучи осведомленным покупателем, даже приобретая жилье по менее выгодным условиям, можно в будущем переоформить кредит или воспользоваться инфляционными факторами.

Подытоживая

В первом полугодии 2024 года, когда действует массовая льготная ипотека, предполагается, что спрос на новое жилье останется активным. Однако, вторичный рынок может стагнировать, особенно при условии высокой ключевой ставки. Однако, этот процесс не будет настолько резким, как ожидают некоторые эксперты. Просто появятся новые варианты и формы инвестиций в недвижимость, а также покупки квартир для улучшения жилищных условий.

Если после 1 июля 2024 года массовой льготной ипотеки не будет продлено, будет наблюдаться рынок, в котором главным будет спрос со стороны покупателей. В этом случае государство перейдет к уже объявленной модели адресного кредитования, что будет сигнализировать всему рынку о необходимости переходить к точечным методам продаж.

Для застройщиков и риелторов это будет означать необходимость изменить свою бизнес-модель и переориентироваться на наиболее клиентоориентированных участников, которые смогут предложить покупателям продукты, наиболее подходящие для их потребностей.

Теперь вы знаете, какая ипотека будет в 2024.