Что такое хоумстейджинг и как это работает

Хоумстейджинг - метод предпродажной подготовки недвижимости, направленный на создание эстетичного вида жилья. Основная цель хоумстейджинга квартиры заключается в том, чтобы потенциальный покупатель или арендатор мог представить себя в данном пространстве, вдохновиться идеей будущего проживания там. Процедура чаще всего подразумевает полноценный капитальный ремонт. Зачастую достаточно провести минимальные инвестиции, чтобы перекрасить поверхностм, убраться и переставить мебель. Процедура включает в себя не только создание привлекательной обстановки для фотосессии, включающей в себя принципы дизайна интерьера и организации помещения. Важно знать потребности и предпочтения потенциальных покупателей или арендаторов. Теперь вы знаете, что такое хоумстейджинг простыми словами.

Кто такой хоумстейджер

Хоумстейджер — это специалист, занимающийся преображением квартир с целью создания интересного и уютного пространства. Он исследует потенциал помещения и работает над его преобразованием с минимальными затратами. Это помогает привлекать покупателей или арендаторов. В своей работе хоумстейджер учитывает дизайн, маркетинг и психологию, чтобы представить жилье наилучшим образом.

Одной из ключевых задач услуги является демонстрация потенциальным клиентам возможных образов жизни в помещении. Продаваемое или сдающееся в аренду жилье должно стать не просто пространством, а уютным домом, в который хочется возвращаться. В такой атмосфере клиенты или арендаторы чувствуют себя комфортно и могут представить себя живущими там, что делает их более склонными к многочисленным просмотрам.

Какие функции решает хоумстейджинг

Показывать преимущества квартиры необходимо, чтобы привлечь потенциального покупателя. Скрыть недостатки или подчеркнуть достоинства может показаться проще, но важно помнить, что цель хоумстейджинга не в том, чтобы скрывать недостатки, а в том, чтобы показать преимущества.

Например, в начале 2000-х годов популярными были многоуровневые потолки. Однако вместе с крупной мебелью они могли создавать впечатление громоздкости, возвращая интерьер на несколько десятилетий назад. Хотя демонтаж такого потолка занимает много времени и денег, можно заменить крупную мебель менее громоздкой, что создаст более современный и легкий вид помещения.

Иногда владельцы квартир не доделывают ремонт, когда продают свое жилье. Однако покупатели не могут представить себя живущими в таких квартирах, особенно если интерьер выполнен в темных тонах. Дизайнеры интерьера изменяют пространства, зонируют его и делают сценарии для каждого участка, чтобы соответствовать желаниям клиентов. Домстейджеры работают по тому же принципу, но ориентируются на желания и нужды потенциальных клиентов.

В каждой зоне можно обустроить разные сценарии, но продавцы обычно не обращают на это внимание или не умеют это делать. К примеру, на снимках зала, как правило, показывают диван и ТВ напротив. Когда покупатель видит такие фото в объявлении, он обычно представляет только одно жилье: сидящего на диване и смотрящего ТВ.

Если положить ковер перед диваном, расположить торшер с одной стороны и маленький столик с другой, то возможны три варианта:

• ковер создаст уютную обстановку,
• торшер добавит дополнительное освещение и создаст атмосферу уюта,
• а столик подарит мысли о уютном чаепитии.

Покупатель сможет представить, как отдыхает с газетой, пьет кофе, смотрит телевизор. Хоумстейджинг предлагает разнообразие для организации одной зоны.

Из моего личного опыта, у меня была подобная ситуация с моим балконом. Я решил изменить свое отношение к нему и превратить его из унылой кладовки в уютное место для отдыха. Я очистил балкон от ненужных вещей, купил удобную мебель и создал небольшой уголок для чтения и расслабления. Теперь балкон стал моим любимым местом в квартире, и я уверен, что клиентам будет легче представить его в новом свете благодаря хоумстейджингу. В любом случае перед процедурой лучше заключить договор хоумстейджинга, это избавит вас от негативного опыта сотрудничества.

Почему хоумстейджинг пустой квартиры для продажи эффективен

Различный интерьер привлекает разных людей. Например, можно сравнить кафе и семейный ресторан. Оба заведения предназначены для проведения времени вне дома, приема пищи и напитков, но их целевая аудитория различна. Поэтому эти заведения имеют различное оформление и используют разные маркетинговые стратегии, слоганы, видеоролики.

То же самое происходит с недвижимостью. Некоторые объекты продаются очень долго из-за отсутствия учета маркетинговых аспектов: отсутствие анализа рынка, не изучение конкурентов, отсутствие индивидуальности в продукте, неопределение целевой аудитории, не разработка способов продажи и не эфффективное оформление рекламных материалов, включая фотографии жилья и текст объявления. Для того чтобы процесс продажи квартиры пошёл быстрее нееобходимо:

1. Избавиться от не нужных вещей

Из квартиры следует убрать все, что может помешать просмотру: покрышки на балконе, старый комод. Расхламление — довольно распространено в современном мире, поскольку дает возможность освободить место, делая жилье в стиле минимализма более модным.

Старый палас, ненужные книги, пакеты с одеждой зрительно отнимают много места. Важно демонстрировать, что в доме есть пространство для фантазии. Кроме этого, можно немало заработать, продав лишние вещи на интернет-площадках, а затем вложить деньги в изменение интерьера квартиры.

2. Выполнить генеральную уборку

Что делать после освобождения пространства? Необходимо тщательно убрать жилье, как перед важным гостем. Это включает в себя мытье полов, уборку пыли с осветительных устройств, чистку кафеля в ванной и кухонного гарнитура, чтобы избавиться от пятен и разводов.

Представьте себя на месте потенциального покупателя, который, вероятно, не захочет приобретать дом со следами детских рисунков и запахом кота. Поэтому необходимо избавиться от всего, что могло бы создать негативное первое впечатление у посетителей, пришедших посмотреть ваше жилье.

3. Починить все поломанное

Владельцы часто пренебрегают незначительными проблемами в доме, такими как скрипучая дверь, сломанный замок в туалете или потрескавшийся плинтус. Однако покупатели обращают внимание на такие мелочи, что может повлиять на их решение.

Хотя при сделке на пару миллионов не так важно, что где-то течет кран, но для покупателя это может стать причиной отказа от покупки. Поэтому важно оперативно устранять все недочеты, чтобы не создавать негативных впечатлений и не упустить возможность продать квартиру.

4. Провести косметический ремонт

Хоумстейджинг не ограничивается только уборкой, устранением беспорядка и ремонтом недостатков, но также включает в себя создание нового. Специалисты удаляют яркие цветные потолки, обои с узорами и плитку с цветочными узорами, поскольку все эти элементы делают пространство устаревшим.

При этом, необязательно сразу же бросаться на полный ремонт и тратить полмиллиона рублей. Можно обойтись всего лишь 40-100 тыс. руб., если знать некоторые хитрости. Например, плитку в ванной комнате можно не демонтировать, а перекрасить. То же самое обычно делают с линолеумом или обоями.

Если у вас установлены низкие ПВХ плинтуса, то замените их на удобные высокие. Вы заметите, как квартира сразу приобретет более дорогой вид. Преобразить пространство поможет обычная краска — вы можете покрасить межкомнатные и входные двери, потолки, оконные профили и подоконники, кухонная мебель. Самый универсальный тон — белый, он создает ощущение свежести и простора в квартире. Однако не забывайте добавлять яркие акценты, чтобы избежать монотонности. Главное правило — не тратить лишние средства на ремонт, а стараться сэкономить, чтобы достичь эстетичного вида квартиры.

5. Расставить мебель

Мебель создает уникальный комфорт, поэтому следует ухаживать за ней. Если у вас есть старая мебель, не спешите ее выбрасывать и покупать новую. Вместо этого попробуйте отремонтировать ее: перетяжка обойдется вам значительно дешевле. То же самое справедливо и для шкафов, столов и полок - прежде чем избавиться от них, можно изменить их посредством краски.

6. Добавить декор

Важным правилом в любом дизайне является добавление деталей, поскольку именно они создают образ. Так же, как белая сорочка без сумки или украшения не будет выглядеть эффектно, комната также выглядит эффектно благодаря деталям - цветам в вазе, яркой картине на стене и современному ковру.

7. Привести к единому образу

Вспоминаете фотографии интерьеров из журналов? Сразу возникает желание побывать в таком месте. Это потому, что дизайнеры создают не просто красивые интерьеры, а целостное впечатление от всего пространства. Планируйте заранее, какие цвета будут использоваться в вашей квартире и как они будут гармонировать между собой. Выбирайте нейтральные, пастельные оттенки, так как не каждому понравится яркий красный цвет в кухонной мебели.

Рекомендуется использовать нейтральные цвета с яркими акцентами для интерьера. Например, можно выбрать белые стены, потолки, двери и напольное покрытие цвета натурального дерева, а затем добавить яркие акценты, такие как зеленая ваза или темные подушки. Однако следует избегать цвета венге, цветного кафеля.

8. Избавиться от личных вещей

При хоумстейджинге важно удалить личные предметы из квартиры, чтобы она выглядела как номер в гостинице. Это означает убрать семейные фотографии, магниты на бытовой технике, религиозные предметы, детские кровати, стульчики, манежи и прочие личные вещи. Все это дает чувство комфорта только вам, но не имеет значения для потенциального покупателя. Подобное ощущение, что вы находитесь в чужом доме, может оттолкнуть потенциальных покупателей или жильцов.

9. Сделать качественные снимки

Фотосессия - последний этап, но не менее важный. Теперь уже невозможно привлечь внимание плохими качеством темных фотографий, поэтому лучше делать снимки днем, пока еще светло. Не забудьте открыть шторы, приоткрыть балконную дверь, подобрать удачные ракурсы и держать телефон или камеру на уровне груди. Используйте хорошую камеру или профессиональный фотоаппарат, чтобы зацепить внимание потенциальных покупателей. И самое главное - убедитесь, что квартира выглядит так же привлекательно как на фотографиях, когда потенциальные покупатели придут на просмотр.

Фотографируйте при естественном освещении в светлое время суток, чтобы снимки выглядели более естественно. В помещениях используйте искусственное освещение только при необходимости, например, в пасмурную осенью. Недостаток освещения может ухудшить качество снимков, сделать комнату темной и непривлекательной, а покупателю будет сложно рассмотреть детали.

Не перемещайте одни и те же предметы из комнаты в комнату для фотосъемки. Это не честно перед потенциальными покупателями. Имеющие интерес покупатели должны увидеть действительное положение вещей, как на фотографиях. В каждой основной комнате (гостиной, спальне, кухне) сделайте не менее четырех снимков. Второстепенные помещения, такие как ванные комнаты, кладовые, коридоры и балконы, также нужно сфотографировать, но достаточно одного снимка.

Сфотографируйте коридор так, чтобы можно было увидеть части других комнат. Такие снимки помогут клиентам представить себе планировку квартиры. Размещайте снимки последовательно в объявлении, чтобы у посетителей сайта сложилось впечатление, что они осматривают каждое помещение квартиры.

Стоимость хоумстейджинга

Иногда владельцам квартир кажется, что их жилье идеально: уютное, с красивым интерьером, спокойными оттенками и сдержанным декором. Однако, потенциальные покупатели не проявляют интереса или уходят после просмотра. Возможно, продавец необъективно оценивает свой дом. В таких случаях обращаются к профессионалам.

Хоумстейджер может изменить любое пространство до неузнаваемости, это можно сделать очень быстро. После короткой консультации и исследования рынка специалист приступает к труду. Часто у него уже есть свой декор, текстиль и мелкий декор, входящие в его услугу, — вам даже не придется ничего приобретать.

Хоумстейджинг может не понравиться владельцу жилья. Тем не менее, задача специалиста заключается не в угождении клиенту, а в ускорении продажи. Если стейджер адекватно определил целевую аудиторию, он декорирует пространство исходя из их предпочтений и потребностей. Обычно специалист работает от 1 до 7 дней, в зависимости от начального состояния объекта и его размеров.

Согласно опыту, средние траты на процедуру без учета вознаграждения специалиста обычно не превышают 1% от цены недвижимости. Например, если вы планируете продать квартиру за 4 миллиона рублей, то вложение более 40 тысяч руб. в переделку может быть нерациональным, поскольку это не окупится.

Как долго ждать результатов

 На получение результатов обычно уходит определенное время. Например, для сдачи квартиры в аренду может потребоваться один день. Важно, чтобы на нее также выстроилась очередь желающих, чтобы собственник мог выбрать арендатора по своему усмотрению. Проведение проверки теории стейджера может занять неделю. Если объект не вызывает интереса, возможны корректировки. Хотя у опытных специалистов это случается редко, нельзя исключать такой вариант. От момента публикации объявления до перехода права собственности может пройти около месяца. Например, квартира в поселении Марушкинское была продана через месяц после хоумстейджинга по цене, установленной продавцом, хотя первоначальные прогнозы предполагали иной срок и более высокий доход.

Насколько дороже можно будет продать/сдать 

После качественной подготовки объекта, можно установить цену выше рыночной и даже на максимальном уровне для этой локации. Главное, чтобы собственник и потенциальные покупатели/арендаторы приходили на просмотр в соответствии с ожиданиями, создаваемыми фотографиями. Если представление об объекте не соответствует реальности, тогда метод "хоумстейджинг" не будет работать.

Разница между ожидаемым и реальным доходом после проведения работы по подготовке объекта вполне логична. Например, до стейджинга клиенты Ирины Чу из Самары сталкивались с отказом покупателей соглашаться с заявленной ценой из-за состояния квартиры.

Тогда стейджер Ирина Чу вместе с владелицей квартиры применили метод деперсонализации, провели уборку и переосмыслили пространство.

После хоумстейджинга комната стала неузнаваемой! Похоже, что осталась только мебель. На самом деле, ей было изменено предназначение: изначально это была детская, а теперь стала спальней для взрослых с рабочим уголком. Кровать была перенесена из другой комнаты, а также приобрели консоль. Важную роль сыграли чистота, организованность и множество естественного света.

В результате квартира была продана за пять дней по самой высокой цене на рынке. Покупатели оказались приятными людьми, которые даже не пытались торговаться, что и было основной целью хоумстейджера.

По словам Анастасии Потаповой, умелый хоумстейджинг увеличивает стоимость продажи готового жилья на 5%, увеличивает стоимость краткосрочной аренды на 15–30% и долгосрочной аренды на 20–30%.

Несколько уловок, которые помогут продать жилье быстрее: изучите потенциальных покупателей, чтобы узнать их предпочтения. Если вам нужно привлечь семьи с детьми, обратите внимание на детскую комнату. Если в квартире нет мебели, попробуйте создать иллюзию: сделайте кровать из пустых коробок, украсьте ее красивым бельем. На кухне установите стол и два стула, а в гостиной — кресло с настольной лампой для обозначения места отдыха.

Решение о покупке квартиры зависит не только от качества ремонта, но и от запаха. Перед приходом клиентов сварите кофе или приготовьте свежевыжатый апельсиновый сок - эти ароматы привлекут внимание и создадут уютную атмосферу, которая подействует на подсознательный уровень покупателя.

Также добавьте уютные элементы в квартире, такие как пледы, подушки, комнатные растения и занавески. Все это поможет создать приятное впечатление и заинтересует потенциальных покупателей. Кроме того, обговорите с покупателем возможность забрать эти предметы с собой, чтобы избежать недопонимания.

Никогда не начинайте большой ремонт для продажи квартиры. Это не оправдает себя и потребует много времени. Лучше остановитесь на косметическом и более экономном ремонте, обновив старые покрытия. Экономьте на всем, насколько это возможно: красьте стены сами, приобретайте товары на AliExpress, продавайте мебель в хорошем состоянии.

Теперь вы знаете особенности хоумстейджинга, что это значит.