Динамика цен на квартиры в СПб в 2024

Сегодня недвижимость – это не только способ обеспечить себя местом для жилья, но и инвестиционная возможность. За прошедшие 10 лет рынок недвижимости в Петербурге претерпел значительные изменения. Цены на жилье увеличились в рублях, но немного снизились в долларовом эквиваленте. Потребность в жилье также изменилась, сместившись из города в область. Тенденции рынка также включают уменьшение среднего размера новых квартир и улучшение их качества. Класс квартир эконом уровня в 2024 году приближается к комфортному уровню 2014 года.

Воздействие мировых экономических факторов на рынок недвижимости в России проявляется через нестабильность, колебания в валютных курсах и политические натяжения. Данные обстоятельства оказывают воздействие на привлекательность вложений в сферу недвижимости как для иностранных, так и для отечественных инвесторов. Однако, прогнозы продаж квартир на 2024 год в СПБ предполагают адаптацию рынка к текущим условиям, в контексте учета изменяющихся запросов и предпочтений потребителей, а также внедрения новаторских методов. Можно сказать, что ожидать глобального снижения стоимости на недвижимость в 2024 году нецелесообразно.

Изменение цен на квартиры в СПб за последние годы

В течение прошедших десяти лет стоимость жилья в Санкт-Петербурге значительно возросла. Особенно заметен рост в квартирах бизнес-класса, где цена за квадратный метр увеличилась с 98 до 273 тысяч рублей. Сопоставимо, в более доступном жилищном секторе рост цен оказался менее существенным, увеличившись с 73 до 173 тысяч за квадратный метр. Стоимость премиум жилья также увеличилась в 2,6 раза, достигнув цены в 464 тысячи рублей за квадратный метр ко II кв. 2021 года.

Эксперты указывают, что цены растут не только за счет увеличения стоимости строительных материалов, но и дефицитом квартир в городе. Такая нехватка образовалась из-за увеличения запросов на жилищное пространство после снижения процентных ставок по ипотеке и перекрытия спроса над предложением. В течение последних 12 месяцев стоимость жилых помещений в городе увеличилась на 25 процентов.

Распределение спроса за данный промежуток времени оставалось постоянным: 90 процентов проданных квартир приходится на сегмент массового рынка (С-класс). За первые шесть месяцев 2021 года в пределах городской зоны было продано примерно 21 тысяча квартир, что в два раза превышает показатели десятилетней давности.

По данным портала Яндекс Недвижимость, средняя цена за квадратный метр жилья на вторичном рынке в СПБ перевалила за отметку в 200 тысяч рублей. В течение 2023 года наблюдался постоянный рост цен, достигнув в декабре – 200 000 рублей, а в январе 2024 года цена поднялась до 201 080 рублей. Также с этим медленно растет количество доступных объектов на рынке, увеличившись всего на 1% во второй части 2023 года.

Но сравнение количества активных объявлений в начале 2024 года с началом 2023 года показывает прирост на 5%. Эксперты отмечают наличие предпосылок для снижения цен из-за роста стоимости ипотеки, однако пока этого не происходит. Вопреки замедлению запросов и более частым понижениям цен на отдельные единицы, общие номинальные цены предложений все еще растут в общем по рынку.

Динамика роста цен на квартиры в СПБ текущем году

В текущем году ограничение доступа к льготным ипотечным программам для приобретения новостроек оказывает влияние на стоимость недвижимости. На рынке Санкт-Петербурга распространена тенденция: рост цен из-за инфляции и повышенного спроса, но ограничение спроса из-за высоких ставок по ипотеке и утяжеления правительственных программ.

Значительного падения цен на квартиры в новостройках не ожидается, скорее всего, прогнозируется замедление роста цен в ближайшие полгода. Прогнозируется увеличение цен на жилье в центре Петербурга на 5%, снижение в новых объектах вторичного рынка на 5%, но не предвидится снижения цен в престижных районах.

Изменения в условиях первоначального взноса и ограничениях по льготным программам могут оказать влияние на стоимость жилья площадью свыше 60 квадратных метров. Однокомнатные квартиры и бюджетные объекты, вероятно, не изменят своей стоимости, а даже могут вырасти.

Ранее сообщалось, что спрос на ипотеку в Санкт-Петербурге в 2023 году увеличился в 1,5 раза. За одиннадцать месяцев жители Санкт-Петербурга взяли 68 171 ипотечный займ, в том числе на покупку как первичного, так и вторичного жилья.

Изменение цен в начале 2024 года

Обычно в январе активность на рынке недвижимости не высока, и в текущем году ситуация не изменилась. Как запросы, так и предложения на рынке почти приостановились. Изменения в ценах на жилье замечены, но они незначительные.

По информации от Центра аналитики BN.ru, в начале года средняя цена за квадратный метр в новостройках Питера увеличилась на 1,05%, превысив отметку в 240,3 тысяч рублей. Цены на студии и однокомнатные апартаменты возросли на 1,39%, на двухкомнатные – на 1,56%, а на трехкомнатные – на 0,99%.

Средняя стоимость на недвижимость:

• для студий и однокомнатных – 8,1 миллиона рублей;
• для двухкомнатных – 15,3 миллиона рублей;
• для трехкомнатных – 20,1 миллиона рублей.

Первичное жилье

Прогнозы на рынок недвижимости от застройщиков на 2024 год предвещают благоприятные изменения, особенно в начале года.

Спрос на жилье сохранится в первые месяцы года благодаря заключению сделок с одобренными кредитами. Однако в середине года ситуация может измениться из-за сокращения количества одобренных кредитных портфелей.

Позднее снижение спроса может быть обусловлено увеличением первоначального взноса по программам льготного кредитования, в результате чего некоторым покупателям может не хватить средств или они могут не успеть их пополнить.

Опасения по поводу ипотечных кредитов с господдержкой не лишены оснований, так как разница между рыночной и субсидированной ставками может стимулировать рост цен в новостройках.

Ожидается, что льготная ипотека будет сокращена не по времени, а по количеству одобренных заявок, вероятно, став стать более ограниченной и адресной.

Вторичное жилье

Повышение ключевой ставки снизит спрос на вторичное жилье. Высокая ипотечная ставка (16% и выше) станет непосильной нагрузкой для многих покупателей.

Ожидается, что большая часть сделок будет осуществляться напрямую между покупателем и продавцом без участия банков. Некоторые продавцы снизят цены из-за необходимости срочной продажи, а другие временно снимут свою недвижимость с рынка.

Эксперты прогнозируют возможное снижение спроса и цен на недвижимость на уровне 10-15%. Однако возможен также небольшой рост цен (5-7%), обусловленный инфляцией или дефицитом жилья, хотя последний маловероятен.

Прогноз на дальнейшее развитие цен

В 2024 году на рынке недвижимости наблюдается выравнивание цен, и некоторые продавцы предлагают скидки, чтобы привлечь покупателей. Однако ожидается, что стоимость вторичного рынка не будет сильно колебаться. Некоторые непроданные квартиры могут быть сняты с рынка или сданы в аренду из-за высокой стоимости аренды.

С начала 2023 года средние цены на жилье на вторичном рынке увеличились на 13,7%. Наименьший прирост цен наблюдался в Краснодаре (0,3%), Калининграде (1,7%) и Санкт-Петербурге (2,5%). В Ленинградской области цены на вторичное жилье выросли на 2,7%.

Предполагается, что старые квартиры могут подешеветь на 10–15%, новые объекты на вторичном рынке – максимум на 5%. В элитных районах цены останутся неизменными.

Квартиры, чья площадь превышает 60 квадратных метров, могут столкнуться с наиболее значительным падением цен из-за изменений в условиях льготных ипотечных программ. Однако цены на квартиры с 1 комнатой, вероятно, не снизятся из-за их высокой популярности, а даже могут увеличиться.

Ужесточение условий кредитования, такие как повышение первого взноса и сокращение кредитного лимита, негативно скажется на спросе в сегменте квартир комфорт-класса. Тем не менее, ипотека останется важным инструментом продаж, и разработчики будут предлагать альтернативные инструменты, такие как рассрочка и трейд-ин.

Новостройки

Снижение спроса на новостройки оказывает давление на застройщиков, вынуждая их использовать скидки и акции для привлечения покупателей. Однако непосредственное снижение цен крайне маловероятно из-за ограничений по льготным программам и сложностей с изменением цен при проектном финансировании. Лимиты по льготным ипотечным программам, установленные на уровне 6 миллионов рублей, оказывают дополнительное давление на рынок, так как ограничивают доступ к льготной ипотеке для квартир стоимостью выше этой суммы.

Льготы по ипотекам

Разные точки зрения существуют относительно будущего льготных ипотечных программ. Некоторые эксперты считают, что Центральный Банк стремится стандартизировать ипотеку, что может быть положительным шагом. Другие предполагают, что льготные программы будут заменены адресными ипотечными программами, что может снизить привлекательность ипотеки. Третьи считают, что отмена льготных программ приведет к замедлению рынка. Некоторые эксперты предполагают, что государство сохранит некоторые адресные льготные программы, такие как семейная ипотека, IT или арктическая ипотека, в связи с активной деятельностью на северных территориях и опытом предыдущих адресных мер поддержки.

Вторичные квартиры

Аналитика указывает на вероятное снижение спроса на объекты вторичного рынка из-за высоких процентных ставок по ипотеке и низкого качества недвижимости. Это особенно затронет собственников старых квартир в центральных районах. Такие объекты уступают в цене и восстанавливаются медленнее новых. Инвесторы, собирающиеся купить квартиры для перепродажи, следует воздержаться от вторичного рынка из-за потенциальных финансовых потерь. Рекомендуется обратить внимание на коммерческую или загородную недвижимость как альтернативу.

Участки загородом

Спрос на загородную недвижимость растет благодаря включению льготной ипотеки в этот сегмент. Тенденции на 2024 год указывают на строительство недвижимости с низким количеством этажей, энергоэффективностью и предложениями "под ключ". Интерес к загородной недвижимости уже набирает обороты, особенно с учетом выгодных ипотечных программ.

Инвестиционные возможности в загородной недвижимости остаются привлекательными. Это включает в себя приобретение земельных участков для дальнейшей застройки, улучшение качества участков и строительство коттеджных поселков. Важно отметить, что существует разнообразие возможностей для инвестиций в этом сегменте, и спрос на них продолжает расти.

Это обобщение ключевых тенденций в сегменте загородной недвижимости на текущий момент.

Анализ цен в зависимости от класса объекта

По данным Центра аналитики BN.ru, в октябре 2023 года средняя цена за квадратный метр строящегося жилья массового сегмента в Санкт-Петербурге возросла на 0,18%, достигнув отметки 229,1 тыс. рублей. Стоимость на первичном рынке за тот же период увеличились на 2%, вероятно, из-за выхода на рынок новых проектов в классах повышенного комфорта и бизнес, что привело к увеличению средних цен. На вторичном рынке наблюдается минимальное изменение цен (-0,05%).

Эконом

Сегмент недвижимости, известный как "стандарт" или "эконом", является самым массовым на рынке России. Он привлекает внимание из-за доступных цен от застройщика. Жилые комплексы эконом-класса обычно представляют собой многоэтажные дома с типовыми планировками. В Санкт-Петербурге таких комплексов составляет около 65%. Фасады и общественные пространства обычно выполнены в нейтральных цветах без изысканных дизайнерских решений. На территории жилого комплекса часто есть общественные объекты, такие как наземные парковки и детские площадки.

Проекты жилья эконом-класса, известные как "стандарт", постепенно исчезают с рынка. Вместо них все чаще предлагаются проекты комфорт-класса, так как требования покупателей становятся все более высокими. На сегодняшний день проекты эконом-класса практически не представлены на рынке Санкт-Петербурга из-за их несоответствия современным запросам на качество благоустройства. Специалисты также отмечают увеличение функциональности планировок, что приводит к росту спроса на евроформаты квартир.

Комфорт

Недвижимость комфорт-класса входит в состав массового сегмента рынка. В последние годы интерес к жилью данного класса увеличивался из-за льготных условий по ипотеке, приводя к росту как объемов строительства, так и цен на квартиры. Однако в прошлом году произошли изменения.

Политические события привели к резкому повышению спроса: продажи в феврале-марте 2022 выше, чем в предыдущие периоды, даже во время пандемии. Динамика цен на новостройки в Санкт Петербурге в этот период, естественно, росли.

Например, в ЖК "Датский квартал" цены на квартиры выросли на 2,5% за два месяца. В некоторых секциях был зафиксирован еще более существенный рост: например, в пятом корпусе цены увеличились почти на 19%.

Комфорт-класс квартир проявил устойчивость даже при резком увеличении ставки Центробанка до 20% во второй половине февраля. Этот сегмент оставался привлекательным для инвесторов, а также для заемщиков по ипотекам, стремящихся заключить сделки по предыдущим условиям.

Даже при неблагоприятных условиях в экономике комфорт-класс продемонстрировал лучшие результаты в отличии от более дорогого бизнес-класса. Объем продаж в данном сегменте увеличился на 8% в 2022 году, в то время как сектор бизнес-класса сократился на 3%.

Уменьшение возможного запроса в сегменте комфортного класса началось в апреле 2022 года, однако застройщики не торопились снижать цены, предпочитая ограничиться индивидуальными скидками и специальными предложениями. Восстановление спроса началось с июня 2022 года после понижения ставок по ипотеке до 7%.

Однако, к октябрю интерес к недвижимости уменьшился и появился лишь к концу года. В это время застройщики почти не уменьшали цены, отдавая предпочтение индивидуальным скидкам.

В текущем году на рынке жилья наблюдаются разнонаправленные влияния. Экономика страны подвергается внешнему давлению, а стоимость ипотеки увеличилась. Вместе с тем, цены на квартиры остаются на плато, почти прекратив рост.

Предполагается, что в ближайшие годы будет больше квартир комфорт-класса, чем эконом. Он также обращает внимание на тенденцию развития рынка в сторону областных земель, которая проявилась в 2022 году.

Специалисты утверждают, что появится больше объектов за пределами города по более низким ценам. Это связано с необходимостью снижения себестоимости строительства. Хотя такие объекты могут быть классифицированы как эконом, они могут иметь характеристики комфорт-класса.

Бизнес-класс

В 2023 году на рынке премиальной недвижимости было выставлено на продажу 3,4 тысячи квартир и апартаментов, общая площадь которых составила 237 тысяч квадратных метров. Число доступных объектов увеличилось на 7% по сравнению с предыдущим годом в результате появления на рынке новых проектов.

Продажи начались в 11 новых комплексах, которые расположены в пяти различных частях города, включая такие крупные проекты, как ЖК "Сампсониевский, 32", AVANT и секции 2–6 в "17 / 33 Петровский остров". Всего площадь новых объектов, доступных на рынке, составила 168 тысяч квадратных метров.

Тем не менее, количество продаж уменьшилось на 12% по сравнению с 2022 годом, и было реализовано 2,6 тысячи квартир общей площадью 173 тысячи квадратных метров. Продолжается уменьшение средней площади продаваемого жилья. Средняя площадь квартир бизнес-класса сократилась на 5 квадратных метров по сравнению с предыдущим годом и составила 69 квадратных метров.

За последние 5 лет средняя площадь уменьшалась на 17 м2, что обусловлено желанием застройщиков сохранить цену лотов на приемлемом уровне при поднятии стоимости за квадратный метр и изменении предпочтений покупателей в пользу более функциональных планировочных решений.

Цены на жилье также поднялись: средняя цена за квадратный метр возросла на 9% и достигла отметки в 394 тысячи рублей. Средний ценовой диапазон предложений возрос до 28,1 миллиона рублей, что превышает показатель конца 2022 года на 3%.

Доля сделок по ипотеке сокращается. Это объясняется снижением числа людей, желающих взять ипотечные займы при процентных ставках, превышающих 14% годовых. Вместо этого многие застройщики предлагают разные способы оплаты, включая рассрочки с малым процентом или вовсе без наценок при полной оплате за год.

Убывание объема продаж на рынке объясняется сокращением доли сделок с инвестиционной целью. Инвесторы предпочитают приобретать маленькие квартиры либо формировать портфели из нескольких лотов для разнообразия.

Дополнительным фактором является рост стоимости ремонта. В новостройках Петербурга бизнес-класса чистовая отделка не входит в цену квартиры. Увеличение цен на строительные материалы повышает затраты на ремонт, что делает жилье в центре города менее привлекательным для потенциальных покупателей.

Цены на новостройки в Санкт Петербурге

Новые жилые комплексы в Санкт-Петербурге стали своеобразным символом современности, вырастая на окраинах, в центре города. Сегодня люди не боятся приобретать квартиры в новостройках, предпочитая этот вариант, даже не видя объект лично.

По аналитике рынка следует, что 2023 год был благоприятным временем для покупки жилья в Санкт-Петербурге. Прогнозы оправдались: предложение на рынке новостроек стало избыточным, что привело к увеличению спроса на жилье на 29% по сравнению с предыдущим годом. Это было частично обусловлено повышенной ключевой ставкой. В 2023 году в Петербурге до 87% всех сделок с недвижимостью были совершены по ипотечной программе. Большинство из них приходится на новостройки, которые привлекают покупателей хорошими критериями ипотеки и государственными субсидиями.

Прогнозируется, что в этом году спрос на жилье на вторичном рынке уменьшится в пользу новых строений. Однако цены на недвижимость, вероятно, будут расти умеренно. Средняя цена на квартиры в СПБ 2024 в новостройках следующая:

• студия – от 3,5 миллионов рублей;
• однокомнатная квартира – от 6-7 миллионов рублей;
• двухкомнатная от 10-11 миллионов рублей;
• трехкомнатная – от 16-17 миллионов рублей.

Итоги

Динамика цен на квартиры в СПБ указывает на замедление роста цен на первичном, и вторичном рынках. Предвидится уменьшение разницы в цене за квадратный метр между жильем в новостройках и на вторичном рынке.

В первых трех месяцах 2024 года ожидается уменьшение спроса на жилье, с прогнозируемым снижением в диапазоне от 10 до 20 процентов. Напротив, доля вторичного рынка будет расти, а покупатели предпочтут объекты с меньшей площадью или в менее востребованных районах.

Ожидается, что ключевая ставка и процентные ставки по ипотеке снизятся, что приведет к установке дополнительных ограничений в условиях льготных программ ипотеки. Несмотря на изменения, инвесторы продолжат интересоваться недвижимостью как перспективным объектом для вложений.