Квартиры с ремонтом от застройщика: за или против

На рынке недвижимости пока не сформировались конкретные общепринятые стандарты, поэтому жилье сдается таким, как того пожелает застройщик. Отличия в отделке можно встретить не только в разных комплексах от одной компании, но и в разных зданиях, относящихся к единому проекту. Покупателям нередко довольно сложно понять, на какую недвижимость лучше сделать ставку.

Алексей Артошин, коммерческий директор «Главстрой-Регионы» 

Если говорить о рынке Подмосковья, массовом жилье комфорт- и стандарт-класса, то безусловно наибольший спрос сейчас на квартиры с отделкой. Как ни странно, так было не всегда – еще 5 лет назад покупатель предпочитал квартиру в новостройке без отделки, чтобы сделать ремонт «под себя». Но изменились экономические условия, и в недорогом жилье главным критерием стала цена, а квартира с отделкой позволяет сразу въехать и жить, это предложение важно и для тех, кто снимает жилье, и для тех, кто для приобретения новой недвижимости продает старую.

Сейчас согласно стандартам, введенным Минстроем, все квартиры в стандарт-классе должны продаваться с отделкой. Но массовое жилое строительство, особенно в Москве и Подмосковье – низкомаржинальный бизнес, поэтому застройщики при всем желании не смогут применять дорогостоящие материалы, особенно иностранные, цены на которые довольно сильно взлетели еще до пандемии – это сразу скажется на конечной цене, и она станет неподъемной для нашей целевой аудитории.

Большим интересом на рынке пользуются сегодня и квартиры white box – с предчистовой отделкой. В этом случае покупатель получает недвижимость с полностью завершенными черновыми работами и установленными радиаторами. Остается только завершить финишную отделку и полноценно въехать в помещение. Такое решение также имеет свои положительные стороны. 

Кирилл Храпов, директор по продажам Группы «Самолет»

Откуда пошел White box, или скандинавский стиль? Это светлый деревянный пол и абсолютно белое все вокруг: стены, плинтуса, потолок, плитка на стенах в санузле. Он стал так популярен просто потому, что это максимально универсальное предложение, которое легко индивидуализируется.

Какие квартиры пользуются большим спросом на рынке с отделкой или без

Опираясь на мнения экспертов по недвижимости, можно сказать, что в основном пожелания покупателей делятся приблизительно поровну, хотя в отдельных регионах или даже районах чаша весов может склоняться в ту или иную сторону. 

И в то же время, у покупателей комфорт- и бизнес-класса намечается определенная тенденция, когда предпочтительными становятся варианты с готовым ремонтом, а застройщики предлагают ряд вариантов отделки, которые разрабатывались профессиональными дизайнерами из продвинутых бюро. 

Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation

Большим спросом на рынке пользуются квартиры с отделкой. Их доля перевалила за половину уже давно и, возможно, достигла 60-65% от всего первичного жилья. Наибольшим спросом квартиры с отделкой пользуются в эконом-классе, чуть меньше в комфорт-классе и совсем нечасто в элитном сегменте – там покупатели стремятся сделать индивидуальный ремонт «под себя». 

Достаточно заметно, что покупатели массового сегмента предпочитают въехать в квартиру, которую не потребуется доводить до ума, а вот в высокобюджетном, напротив, индивидуальный дизайн-проект пока что является наиболее часто востребованным вариантом.

Преимущества квартир без отделки обычно в следующем: 

• менее высокая стоимость;
• легко обнаружить проблемы и конструктивные недоработки;
• можно создать индивидуальный дизайн;
• при должном умении можно сэкономить на ремонте. 

Но есть и минусы – въехать в квартиру без отделки можно сразу, как только дом сдан в эксплуатацию. Вот только жить придется в условиях строительной площадки. Затраты обычно растут, ремонт затягивается, к тому же отделка с нуля – это серьезный стресс для всех домочадцев.

Федор Ушаков, директор по продажам жилой недвижимости AFI Development

Для клиентов, которые приобретают недвижимость для собственного проживания, варианты с отделкой от застройщика обойдутся на 25-30% дешевле, чем собственный ремонт, поскольку девелоперы приобретают отделочные материалы по оптовым ценам. При этом если покупатель пользуется ипотекой, стоимость отделки уже учитывается при расчете ежемесячных платежей, что избавляет клиентов от необходимости брать дополнительные кредиты на ремонт.

Если говорить о квартирах white box, то среди преимуществ стоит выделить следующие: 

• они остаются дешевле чем те, что продаются с полной отделкой;
• позволяют покупателю сделать финишную отделку «под себя»;
• процесс ремонта в них проще, а строительного мусора на порядок меньше;
• общий комфорт в таких помещениях выше, к тому же можно увидеть качество базовой отделки и особенности конструкции.

Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»

Отделка white box позволяет сэкономить время и обеспечивает максимальную индивидуальность будущего интерьера - покупатель в дальнейшем самостоятельно выбирает стиль будущего интерьера, цветовую гамму, финишное покрытие и отделочные материалы.

Помимо квартир с отделкой, на рынке появляется и недвижимость с меблировкой. Такая тенденция только наметилась, но спрос уже сформировался. Согласно прогнозам экспертов, он и в дальнейшем продолжит расти. Этот вариант не только упрощает жизнь тем, кому нужен срочный переезд, но и тем, кто приобретает квартиру, чтобы стать арендодателем, так как отремонтированную и меблированную жилплощадь можно сдавать сразу, безо всякого промедления.

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

Спрос на квартиры с отделкой в новостройках устойчиво растет, сегодня примерно две трети потенциальных покупателей жилья массового сегмента высказывают желание о покупке квартиры, в которую можно будет сразу въехать и жить после сдачи дома в эксплуатацию. В высокобюджетном сегменте жилья ситуация иная - покупатели по-прежнему предпочитают заниматься ремонтом самостоятельно, так как ценят индивидуальность, предпочитают уникальный дизайн-проект.

Как на этапе покупке квартиры понять насколько качественная будет отделка 

Качество отделки от застройщика – достаточно серьезный вопрос. Чтобы составить правильное представление на этот счет, может потребоваться посетить шоу-румы жилого комплекса, где показаны обои, сантехника, напольные покрытия, которые собирается применять застройщик. Информация также обязана быть в приложении к ДДУ.

Законодательство в этом случае на стороне покупателя. Так что неудовлетворительного варианта не будет. Однако застройщик все еще может выбрать вместо дорогостоящих материалов бюджетные, которые служат меньший срок, если в договоре нет конкретных характеристик. Последнее – отличная страховка, благодаря четко прописанному договору клиент всегда может потребовать документального подтверждения. Разобраться помогают комментарии от клиентов, уже купивших квартиру. На форумах и сайтах они нередко предоставляют необходимую информацию. 

Булат Шакиров, управляющий директор Optima Development

Первый шаг для покупателя – посетить шоу-рум. На сегодняшний день в высокобюджетном сегменте, в котором работаем мы, шоу-румы представлены практически на каждом строящемся объекте. Визит позволит будущему собственнику ознакомиться с вариантами возможной отделки – материалами, цветовой гаммой, выбрать их сочетания и стилистику.

Подсказкой будет служить и репутация застройщика, а также его портфель проектов. Опираясь на эти моменты, вполне возможно составить четкое впечатление о том, какого уровня отделка ждет в новом доме. 

Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель»

При покупке квартиры с отделкой, застройщик сразу предоставляет клиенту всю информацию по цветовой гамме и материалов, которые будут использованы. К сожалению, понять, насколько качественно будет выполнен ремонт, можно не всегда.

Директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь

Как понять, насколько качественной будет отделка? Во-первых, выяснить у менеджера, какие материалы будут использовать. Во-вторых, посмотреть, отзывы о других проектах девелопера с отделкой. Однако стоит помнить о статистической погрешности, особенно в больших проектах. Даже у крупных застройщиков на этапе передачи квартир выявляются недочёты, которые они затем исправляют.

Может ли ремонт от Застройщика быть качественнее своего

Ситуация сегодня такова, что качество отделки от застройщика может оказаться разным даже если речь об одном рыночном сегменте. Так как компаниям не приходится опираться на единый стандарт, они вольны выбирать поставщиков и производителей. 

Чтобы не попасть впросак, покупателю следует заранее поинтересоваться перечнем партнеров застройщика и просмотреть образцы отделочных материалов. Поможет и информация о подрядчике, так как квалификация исполнителей играет важную роль. 

Генеральный директор АН «БОН ТОН» Наталия Кузнецова

Это сугубо индивидуальный подход – стоимость своего ремонта варьируется в зависимости от финансовых возможностей заказчика и его представлений о комфортном пространстве.

Если говорить о плюсе отделки от застройщика, то дольщик, которому необходимо принять квартиру, может приехать на объект со специалистом. При наличии дефектов составляется ведомость, которая может содержать немалое количеством пунктов, и застройщик обязан в приемлемые сроки устранить все обнаруженные недочеты. В отличие от частной отделки, потребитель не должен доплачивать. Застройщик должен устранить все дефекты.

Если ни к поставщикам, ни к подрядчику не возникает вопросов, то клиент может не волноваться о качестве финишной отделки. Она окажется лучше, чем если бы покупатель решил действовать самостоятельно, выделив аналогичный бюджет. 

Важным моментом в этой ситуации является и тот аспект, что в большинстве случаев массовый покупатель вынужден приобретать недвижимость по договорам ипотечного кредитования. А в такой ситуации необходимость самостоятельно ремонтировать помещение становится существенным финансовым минусом. Готовый ремонт освобождает от дополнительных потребительских кредитов. 

Пресс-служба «Донстрой»

«Квартиры с отделкой» могут стать дополнительным преимуществом для покупателей, поэтому застройщику просто не выгодно предлагать продукт, который может быть плохим.

Отделка от застройщика окажется для покупателя менее существенным финансовым бременем, чем самостоятельный ремонт. Надбавка со стороны застройщика редко превышает пятнадцать процентов, а у покупателя может уйти до тридцати процентов от стоимости, а то и больше.

Юлия Агафонова, директор по продажам компании Level Group

Ремонт от застройщика не только может быть качественнее, но и просто обязан быть качественным, в любом классе жилья. Конечно, в практике рынка есть разные кейсы и очень многое зависит от компании, у которой вы покупаете. В любом случае очень важно ответственно подходить к приемке квартиры. Необходимо тщательно проверять состояния дверей, окон, вентиляции, электропроводки, отопления, сантехники и, конечно, отделки. Покупателю необходимо проверить все детали: нет ли на плитке сколов и насколько ровные швы, наличие пузырей воздуха под обоями, равномерность покраски, качество укладки напольного покрытия и наличие плинтусов по всему периметру, наличие пустот под отделкой стен и пола и прочее. Все недочеты следует фиксировать в смотровом листе, чтобы застройщик устранил все дефекты.

Ольга Зыблая, Valartis Group

Чистовая отделка в элитном проекте должна не только соответствовать самым последним тенденциям дизайна, но и отвечать строгим критериям качества. Ведь на кону в этом случае не только востребованность проекта, но и репутация застройщика. Поэтому компромиссов здесь быть не может.

Можно ли только с помощью декора создать в квартире с типовым ремонтом уникальное пространство

Квартира с отделкой от застройщика вовсе не обязательно будет зеркальной копией соседской. У каждой компании несколько вариантов ремонта, что позволяет обеспечить определенное разнообразие. Главное отличие таких вариантов и в нейтральности, а значит, каждый покупатель может создать на фоне изначального ремонта собственный уникальный мир, индивидуальный интерьер, который отразит его образ жизни, вкусы и предпочтения. Здесь на помощь придут:

• мебель с яркой и интересной обивкой;
• подходящие шторы;
• цветовые акценты – подушки, вазы, прочие предметы. 

Есть и варианты отделки, где используются обои под покраску, что дает покупателю широкие возможности для индивидуализации собственного жилья. Дополняя интерьер деталями, каждый клиент получает в итоге воплощение своего мироощущения. 

Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»)

Чаще всего покупатели, которые хотят создать интерьер на свой вкус, выбирают квартиры без отделки или в формате white box: отсутствие финишных покрытий позволяет выбрать любое цветовое решение. Между тем определенный полет фантазии возможен и в жилье с ремонтом от застройщика. Финишная отделка, как правило, представлена в нескольких универсальных стилях. 

Еще одним интересным нюансом можно считать наличие различных планировочных решений. Отдельные застройщики готовы предложить до восьмидесяти вариантов, что в итоге позволяет не слишком волноваться о ближайших соседях – с ними квартира точно не совпадет.

Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Декор, меблировка, освещение, текстиль, домашние растения – все эти элементы вполне позволяют преобразить квартиру даже с типовым ремонтом. Помимо этого, застройщики обычно используют в отделке наиболее универсальные материалы (по фактуре и исполнению), которые легко видоизменить, покрасить (к примеру, обои). 

Услуга заказа ремонта от Застройщика: можно ли выбрать цвет/материалы по своему вкусу

В рамках дополнительного соглашения застройщики предлагают ремонт квартиры. При этом на выбор будущим жильцам предстает около трех разных вариантов в пяти-шести цветовых решениях. Покупатель самостоятельно определяется с тем, какой вариант подходит ему больше. Однако услуга эта прижилась не всюду, так как требовала от застройщиков более высокой оплаты для подрядчиков, а контролировать последних оказывалось не так-то просто. 

Если в выбранном жилом комплексе такой услуги нет, не стоит делать это минусом при покупке квартиры. Когда шоу-рум застройщика полностью устраивает, лучше согласиться на готовую отделку, чем требовать невозможного. 

Отдельные застройщики предлагают специальные сервисы-конфигураторы, которые помогают визуализировать дизайнерскую идею покупателя и сразу же провести расчет и заказать требующиеся для воплощения материалы. В дальнейшем берутся за дело подрядчики застройщика, а покупатель контролирует их онлайн. Такой ремонт требует определенного времени, но через пару месяцев можно справлять новоселье в квартире, созданной с учетом всех пожеланий. Отдельным достоинством такого способа является стоимость, фактически идентичная расценкам на отделку. Кроме того, подрядчики выполняют и клининговые услуги. 

Пресс-служба Seven Suns Development

Как правило, выбор материалов у застройщика довольно ограничен; если дом сдаётся «в бетоне», выбрать отделку как платную дополнительную услугу от застройщика выгодно лишь в тех случаях,когда она будет выполнена в кратчайшие сроки (если новосёлам принципиально важно быстро заселиться), либо если она будет существенно дешевле, чем в среднем по рынку. Это довольно редкие явления – девелопер либо изначально готовит продукт с отделкой, либо предоставляет это «удовольствие» покупателям.

Кому лучше выбрать вариант с отделкой, а кому без

Когда покупателю предлагают квартиры «под ключ» от застройщика, чаще всего подразумевается, что это жилье, куда можно въезжать буквально сразу же после оплаты и подписания документов. Вместе с тем конкретного стандарта на этот случай пока нет. Что же может обнаружить клиент, столкнувшись с подобной формулировкой:

• железную входную дверь, межкомнатные перегородки и двери, согласно имеющемуся проекту;
• установленные радиаторы отопления и сантехнику;
• побеленные потолки, обои – например, под покраску;
• линолеум или ламинат в качестве напольного покрытия;
• установленные розетки, счетчики и выключатели;
• мойку и смеситель на кухне.

Вероятно, что лоджия будет остеклена, однако утепление придется делать самостоятельно. Дополнительно может включаться электроплита. 

Отдельные компании предлагают и полную меблировку квартир, однако в этом случае и формулировка в предложении немного изменится – так как девелоперы готовы уточнить, что предоставляют мебель в комплекте. Финальный список, что именно подразумевается под чистовой отделкой, лучше сразу уточнить у застройщика.

Генеральный директоа VSN Realty Яна Глазунова

Тем, кто хочет добавить больше индивидуальных и дизайнерских решений, стоит рассмотреть вариант white box. Такой выбор – между предчистовой и чистовой отделкой – предлагает в своих проектах MR Group. Пока в стадии white box предложений на рынке не так много, менее 10% и преимущественно в бизнес-классе.

Квартира с отделкой – отличное решение, если:

• недвижимость приобретается по договору ипотеки и требуется сразу же переехать;
• лишних средств у покупателя нет, а своя жилплощадь нужна срочно;
• нет завышенных требований к индивидуальному стилю;
• нет желания установить систему «умный дом» или иные технические новшества и инженерные решения. 

Вместе с тем, даже готовый ремонт не станет проблемой. Всегда можно внести в него элементы индивидуальности. 

Коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина

Квартиру без отделки можно посоветовать выбрать тем, кто хочет создать дом с чистого листа.У вас есть возможность сделать перепланировку: объединить кухню и гостиную, устроить дополнительную гардеробную, изменить назначение помещений. Естественно, в рамках разрешенных перепланировок. 

Но надо понимать, что каким бы увлекательным не был этот процесс, он требует очень больших финансовых, временных и эмоциональных вложений. В первую очередь, конечно, финансовых. Стоимость ремонта относительно запланированного бюджета часто вырастает потому, что не всегда удается грамотно распределить затраты. 

Надо учитывать и затраты времени. Придется самим закупать материалы, регулярно следить за ходом строительства. Проводить на стройке выходные, вечера после работы. Все это отнимает очень много времени и нервов. Люди, которые не сталкивались с ремонтом квартиры, недооценивают эти издержки.

Если же есть время, денежные средства и желание, то можно приобретать и неотделанную квартиру, а затем воплощать в жизнь индивидуальный дизайн-проект, создавая квартиру своей мечты с «теплым» полом и другими любопытными элементами. 

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»

Исходить нужно, прежде всего, из бюджета и потребностей конкретного покупателя и его семьи. Если это первая недвижимость и клиенту важно сразу после получения ключей заехать и жить - логично брать квартиру с отделкой. Если спешки нет, а покупатель мечтает обустроить квартиру мечты с привлечением профессионального дизайнера и подбором уникальных предметов интерьера – уместно выбрать вариант с предчистовой отделкой. Как показывает практика, в сегменте комфорт потребители чаще делают выбор в пользу квартир с отделкой. В сегментах от бизнеса квартиры с отделкой скорее редкость. Хотя в последнее время на рынке появляется и такое предложение.

Что же выбрать в итоге?

Покупателю сегодня предлагается немало интересных вариантов, и каждый застройщик готов предоставить дополнительную информацию. Прежде чем выбрать то или иное решение, нужно трезво оценить собственные ресурсы – и не только финансовые. Важно продумать, какое количество времени можно уделить ремонту, если таковой нужен, в новой квартире, и хватит ли на это эмоциональных сил.

Сергей Ковров, руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ-Супермаркет Недвижимости»

Существует прямая зависимость наличия отделки от класса ЖК. В наиболее бюджетных сегментах (стандарт и комфорт) на долю квартир с отделкой за первое полугодие 2020г. пришлось более 60% продаж. В первую очередь, это объясняется тем, что в погоне за покупателем, многие застройщики, включая лидеров рынка, предлагают клиенту опцию покупки квартиры с отделкой в качестве варианта скорейшего заселения. В условиях падения доходов населения, вызванных в первую очередь пандемией коронавируса, большинству людей такая опция пришлась по душе. Во-первых, приобретая отделку сейчас, покупатель экономит за счет отсутствия будущих трат на ремонт. Во-вторых, помимо отделочных работ, он избавляет себя и от других издержек (например, на аренду съемного жилья, закупку строительных материалов, поиск и найм ремонтников и пр.).

Идеальный интерьер важен, однако если в первую очередь нужно наконец-то освободиться от аренды и переехать в собственную жилплощадь, на первое время квартира с отделкой окажется лучше, чем без нее. 

Владимир Прохоров, член Генсовета «Деловой России», владелец ГК «Удача»

Ремонт в квартире требует серьезных финансовых вложений и, зачастую, покупателям приходилось брать еще один кредит, на эти цели. При этом ремонт от застройщика имеет 2 существенных плюса – стоимость ремонта можно включить в ипотеку, и он обходится дешевле, так как контракты с ремонтниками заключаются на большой объем работ, а материалы закупаются крупным оптом. Кроме того, все вопросы, связанные с поиском подрядчиков, контролем качества выполненных работ ложатся на плечи застройщика.

Собираясь покупать жилье, важно обращать внимание не только на указанный тип отделки, но и на перечисление конкретных работ, а также на комментарии тех, кто уже приобрел недвижимость. Тщательное изучение договора и расспросы менеджеров помогут составить полное представление и получить не кота в мешке, а квартиру, о которой вы мечтали.