Перспективы долгостроев в Санкт-Петербурге

Какое будущее у долгостроев Санкт-Петербурга с неоднократными задержками сроков сдачи здания? Как оценивается пригодность для жизни квартир, которые были достроены с привлечением Фонда, занимающегося защитой прав дольщиков? Обо всём этом рассказывается в данном материале, посвящённом ситуации на рынке недвижимости Санкт-Петербурга.

Ситуация с застройщиками на питерском рынке недвижимости

Правдивость утверждения о том, что скупому приходится платить дважды, не вызывает никаких сомнений. Вместе с тем на рынке недвижимости ежегодно появляется большое количество обманутых дольщиков, пытающихся добиться соблюдения их прав, предусмотренных законодательством.

Основные причины этого явления – обычная человеческая жадность или наличие достаточно скромной денежной суммы на покупку жилья. К сожалению, при выборе одного из самых дешёвых предложений, представленных на рынке недвижимости, мало кто задумывается о том, что борьба за заветные квадратные метры будет долгой и сложной.

Перспективы у этой категории покупателей жилья весьма туманные. Задержка сроков строительства, замедление его темпов и получение заветных ключей от долгожданной квартиры с большим запозданием – самое безобидное, что может случиться с разочарованными дольщиками.

На рынке недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области образовалась целая плеяда фирм-застройщиков, за которыми закрепилась репутация «резинщиков». В числе таких печально известных компаний:

1. ООО «Дальпитерстрой». В числе проектов фирмы-застройщика – жилой комплекс «Шушары». В среднем сроки задержки сдачи строительства у ООО «Дальпитерстрой» составляют 2-4 года.
2. ООО «Лидер Групп». Этот застройщик занимался возведением ЖК «Три кита», «Дефанс».
3. ООО «Строительная компания Л1». Эта фирма тоже довольно свободно относится к установленным срокам сдачи жилья в эксплуатацию. ЖК «Байрон», который возводится компанией, также может считаться долгостроем. Он представляет собой часть жилого проекта «Лондон Парк», работа над которым давно должна быть завершена. Но компания приняла хитроумное решение разделить объёмный проект на два – ЖК «Шекспир» и ЖК «Байрон». При этом строительство жилого комплекса «Байрон», который позиционируется как жилье комфорт-класса, осуществляется по старой схеме, без эскроу. Сдача обоих корпусов здания намечена на конец 2023 года. Но выдача ключей планируется лишь с IV кв. 2025-го. Застройщик попытался обезопасить себя от всех возможных катаклизмов.

Строительные компании, упомянутые выше, всё же доводят начатое дело до конца, хоть и сильно сдвигая сроки сдачи зданий. Правда, качество работы на многих их объектах вызывает ряд нареканий.

В случае с недвижимостью фирмы Normann, признанной банкротом, ситуация и вовсе неутешительная. Жилые комплексы «На Заречной» и «Три апельсина» было решено передать под достройку фирмы «РСТИ». На данный момент жилье в ЖК «Три апельсина» уже сдано в эксплуатации, на рынке недвижимости можно найти предложения от собственников квартир. Но перспективы строительства домов жилого комплекса «На Заречной» менее обнадёживающие. Договор на достройку с девелепером «РСТИ» был заключён в ноябре 2020 года. Первый этап работ (в рамках которого возводились корпуса № 1 и № 5) завершился в августе 2021-го. Разрешение на строительство следующих корпусов № 2 и № 4 было получено досрочно – в конце 2022 года. Но от возведения корпуса № 3, предусмотренного в первоначальном плане работ, новый застройщик решил отказаться.

Что касается других долгостроев Петербурга, остальных объектов фирмы-банкрота Normann, вопрос об их дальнейшей судьбе по-прежнему не решён. Пока неизвестно, выплатят ли дольщикам недвижимости в жилых комплексах «Десяткино», «Морошкино», «Десяткино 2.0» материальную компенсацию или всё же доведут строительство до завершающего этапа.

Жилой комплекс ЖК «Аннинский парк» (один из объектов ГК ЖК «УНИСТО Петросталь») по проекту был рассчитан на 3000 жильцов. Ожидалось, что в состав жилого комплекса войдут 16 домов (высотой в 8-12 этажей), планировалось возведение детского сада и среднеобразовательной школы. В роли застройщика выступила «дочка» компании – ООО «Квартал». Но в результате лишь 2 дома из 16 были сданы в эксплуатацию. Возведение ещё двух зданий замерло на начальном этапе строительства. Остальные здания из запланированных в первоначальном проекте даже не начинали возводить. Дольщикам, вложившим денежные средства в эти объекты недвижимости, обещают выплатить материальную компенсацию. Кроме того, госэкспертиза, изучившая состояние двух замерших зданий из ЖК «Аннинский парк», признала необходимость демонтажа обследованной части этих строений.

Компания-застройщик «Петрострой» находится на стадии банкротства. Здания, возведённые на 80 %, будут достроены фирмой «Дом.РФ». Что касается объектов недвижимости, замерших на этапе котлована, дольщикам будут выплачены компенсации.

Достраивание жилого комплекса «Ромашки», которым занимается компания O2 Development, идёт с переменным успехом. Часть ЖК сдана, продажа квартир идёт довольно активно.

Возможные проблемы жильцов

Но одна из главных проблем долгостроев заключается вовсе не в высоком риске того, что объект недвижимости так и не будет возведён. Жизнь в таком жилье довольно часто далека от комфортных условий. Главный недостаток долгостроев состоит в постепенном обветшании возведённых коммуникаций ещё до ввода здания в эксплуатацию. Грибок, обилие плесени – самые частые «сожители» будущих обитателей квартир.

При замедлении запланированных темпов строительства стены, сделанные из газобетона (материала с пористой структурой), в осенний период года пропитываются влагой, а в зимнее время – промерзают из-за отсутствия отопления. На фоне многочисленных температурных перепадов целостность материала нарушается довольно быстро. Но во время приемки жилья дольщиками подобные неблагоприятные последствия не всегда заметны.

Ещё одна головная боль владельца недвижимости в долгострое – трубы системы отопления. Из-за длительного простоя они подвергаются пагубному влиянию коррозии.

Помощь Фонда защиты прав дольщиков

Создание этого фонда позволило значительно снизить градусов риска денежных вложений в жилье, находящееся на этапе строительства. Но всё же появление этой организации никак нельзя назвать панацеей от всех бед, сопутствующих долгому простою в возведении здания.

Включение жилья из категории долгостроев в программу финансирования, осуществляемого Фондом защиты прав дольщиков, вовсе не гарантирует быстрое решение проблемы. Завершение строительства объекта порой затягивается на неопределённый срок (что может быть связано с проблемами строительного или административного характера).

Одни из возможных трудностей:

• несоответствие проекта требованиям технических регламентов, установленных для жилых помещений (например, нарушение стандартов шумоизоляции и инсоляции);
• ужесточение нормативов, касающихся градостроительного проектирования. К примеру, в Ленобласти с 2018 года был установлен запрет на возведение в сельских поселениях зданий, высотность которых превышает 9 этажей, в городских – 12 этажей. Это означает, что части долгостроев придётся пройти процедуру пересогласования и дальнейшей реконструкции.

В некоторых случаях Фонд, занимающийся защитой прав дольщиков, в принципе не способен довести до конца строительство объекта недвижимости. В подобных ситуациях покупателям жилья предоставляется денежная компенсация, которая рассчитывается с учётом рыночной стоимости жилья. Но здесь тоже может таиться немало «подводных камней». Рыночная цена такой недвижимости в большинстве случаев сравнима с ликвидационной стоимостью объекта. Следовательно, ситуация складывается явно не в пользу разочарованных дольщиков.