Инвестиционные апартаменты могут вырасти в цене после вступления в силу закона о многофункциональных зданиях

Законопроект о многофункциональных зданиях требует ряда доработок в части норм строительства, обязательств застройщиков по созданию социальной инфраструктуры, а также в части применения его положений к уже строящимся объектам. Таким мнением поделился Сергей Ногай, генеральный директор ООО «Пулково Скай», девелопер проекта STATUS. Эксперт прокомментировал проект закона в его текущей редакции, а также оценил риски, которые документ в случае принятия несет для сегмента инвестиционных апарт-отелей.

Законопроект, регулирующий строительство апартаментов, был внесён в Госдуму 29 апреля. Согласно его положениям, в России появится новый тип недвижимости – многофункциональные здания, расположенное вне границ жилой застройки, в общественно-деловой зоне. В составе таких зданий будут находиться как жилые, так и нежилые помещения, с возможностью изменения их статуса при условии согласия всех собственников помещений, находящихся на одной лестничной площадке. Региональные власти смогут самостоятельно определять нормативы по обеспечению таких объектов недвижимости социальной инфраструктурой.

По мнению Сергея Ногая, логично было бы выделить инвестиционные апартаменты, которые строятся и функционирует по гостиничным стандартам, в отдельную категорию, ведь в них невозможно проживание собственников.  «В нашем случае, весь пул номеров без исключения передается в управление международному оператору AccorHotels, а проживание в апартаментах планируется на кратко и среднесрочной основе. Таким путешественникам и гостям, как правило, не нужна полноценная социальная инфраструктура, на которой настаивает законопроект», - аргументирует эксперт.

Новый законопроект может потенциально осложнить действия инвесторов с апартаментами. В частности, не до конца ясны основания, на которых апартаменты можно будет законно реализовывать собственникам без статуса ИП. Так как в закон о самозанятых пока не внесен пункт, допускающий получение дохода от сдачи недвижимости в аренду, то у инвесторов остается не так много возможностей официально регистрировать свой доход. 

Еще один спорный момент в проекте закона связан с работой управляющих компаний. По мнению Сергея Ногая, они получат дополнительную нагрузку по контролю за решениями собственников о смене статуса помещения. Кроме того, непрозрачной выглядит и система начисления оплаты за коммунальные услуги, а также выбор тарификации для помещений с разными статусами в рамках одного здания.

Закон о многофункциональных зданиях косвенно повлияет и на ценообразование на рынке апартаментов. «Новый статус «многофункционального помещения» и открывшиеся, в связи с этим возможности не повлияют на стоимость апартаментов напрямую, - говорит Сергей Ногай, - Однако то, что создание полноценной транспортной и социальной инфраструктуры станет обязательным условием и неотвратимо ляжет на плечи застройщика, вызовет логичное подорожание квадратного метра».

В целом законопроект в текущей редакции не несет каких-либо серьезных рисков для рынка апартаментов, беспокойство вызывают лишь неопределенные сроки вступления в силу ряда положений документа. «Неизвестно с какого момента апарт-комплексы начнут считаться «многофункциональными зданиями». А новые комплексы апартаментов, которые будут строить компании, могут столкнуться с тем, что в документацию потребуется вносить изменения для того, чтобы соответствовать новым стандартам», - предостерег девелопер проекта STATUS.