Чего ожидать от рынка недвижимости в 2023 году?

13 января 2023

2022 год внес серьезные корректировки на рынок недвижимости и по прогнозу купить квартиру стало значительно сложнее и дороже. После начала спецоперации Центробанк повысил ключевую ставку до 20% годовых, а затем снова ее снижал. Однако ставки по ипотеке до сих пор очень высоки и для некоторых людей даже льготные ипотечные программы стали непозволительной роскошью.

Однако такие проблемы дали зеленый свет новым интересным льготных проектам, например, программе ипотеки для IT-специалистов. При этом некоторые уже существующие льготные программы претерпевали серьезные корректировки: например, по ним понижались процентные ставки, а лимиты кредита наоборот росли. Также на рынок пришла интересная ипотечная программа от застройщиков, которая предлагала клиентам практически нулевую ставку на весь срок кредита, однако, стоимость квартиры в таком случае была изначально выше среднерыночной.

В этой статье рассмотрим, чего ожидать от рынка недвижимости в 2023 году, какие факторы будут оказывать на него влияние, льготные программы, а также новостройки Москвы и Санкт-Петербурга.

Что будет влиять на рынок недвижимости в 2023 году

На рынок недвижимости в 2023 году продолжат оказывать влияние геополитические факторы. Если обстановка в мире будет оставаться прежней, то рынок совсем скоро будет более стабилен. При этом будет сохраняться тенденция на уменьшение площади квартир, столь популярная сейчас как в Москве, так и в Санкт-Петербурге.

Также на обстановку на рынке будет влиять и продление льготных ипотечных программ, а также ситуация с субсидированными ставками, потому что именно эти нюансы оказывают огромное влияние на спрос.

Также важным фактором будет оставаться и политическая ситуация на рынке недвижимости, т. к. она непосредственно оказывает влияние на экономику России в целом. В случае, если по отношению к России отменят санкции, то стоимость строительства значительно снизится, поэтому скорее всего на рынок вернутся многие поставщики, которые были вынуждены его покинуть. При этом конкуренция в этой нише возрастет и будет отлично сдерживать рост цен. Конечно, этот сценарий маловероятен. Однако даже если санкции не будут отменены, в России уже наращивается темп собственного производства строительных материалов, который в обозримом будущем также позволит снизить их стоимость.

В 2023 году стоит ожидать следующих изменений на рынке жилья:

Увеличение материнского капитала до 589 тысяч рублей на первого ребенка и до 779 тысяч рублей на второго.
Продление программы льготной ипотеки до 1 июля 2024 года, а также повышение ее ставки до 8% годовых.
Оформить семейную ипотеку теперь смогут заемщики, имеющие от 2 несовершеннолетних детей. При этом программа также продлена до 1 июля 2024 года.

Также стоит отметить, что глава Центробанка Эльвира Набиуллина заявила, что уже в начале 2023 года будут приняты меры по снижению ипотечных рисков в сфере ипотеки от застройщиков. Так, уже некоторые банки стали отказываются от этой программы.

Рынок недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга

Чтобы больше узнать о том, что ждет рынок недвижимости в 2023 году, стоит взглянуть на него в рамках Москвы, а также Санкт-Петербурга. Это два самых больших и ликвидных сегмента.

Итак, во-первых, в обеих столицах России сохраняется тренд на уменьшение площади квартир. Так, например, за 2022 год она снизилась на целых 8%.

Во-вторых, на рынке в Москве был достигнут пик предложений на первичном рынке квартир. Так, в ноябре 2022 года он пережил исторический максимум с 69 тысячью предложений в строящихся и готовых домах. Это почти в 1,5 раза больше, чем всего год назад. При этом спрос на квартиры в новостройках упал за год на 16%. Однако несмотря на такой дисбаланс, квартиры в новостройках все равно прибавили в цене. На начало 2023 года стоимость одного квадратного метра квартиры в Москве составляет около 418 тысяч рублей, тогда как в начале 2022 года она была всего 310 тысяч рублей, т. е. по сути стоимость квадратного метра выросла на 20%.

За подорожанием новостроек стоит, как ни странно, льготная ипотека. Доля ипотечных сделок значительно растет с 2021 года. Так, сейчас только одна квартира из пяти приобретается не в ипотеку. При этом значительно вырос срок кредитования - с 20 до 23 лет.

Также особый вклад в такой разгон цен вносит и нулевая ипотека, которая впервые появилась в России в 2020 году. По ней ставка составляла всего 0,01% годовых. Естественно за таким предложением выстроились очереди, однако, такая ипотечная ставка обеспечена более высокой стоимостью квартиры в целом (цена в некоторых случаях повышается на 30% и более). Министерство Финансов и Центробанк уже обеспокоены таким бумом малообеспеченных кредитов, т. к. они провоцируют угрозу массовых неплатежей. Однако все же Министерство Строительства надавило и программу продлили до 1 июля 2024 года.

Продление льготной ипотеки - отличный сигнал для рынка недвижимости, т. к. оно поможет девелоперам строить долгосрочные планы для рынка недвижимости. Таким образом, с одной стороны у потенциальных заемщиков еще будет шанс на получение невысокого аннуитетного платежа по ипотечному кредиту, однако, с другой стороны у них вырастут расходы на обслуживание долгов.

Сценарии развития рынка недвижимости в 2023 году

Рынок скорее всего не будет развиваться также стремительно, как он это делал перед тем, как нагрянула пандемия. Однако скорее всего он будет медленно восстанавливаться.

По прогнозам экспертов уровень продаж в 2023 году будет чуть ниже, чем в 2022, однако, по итогам года скорее всего приблизиться к уровню 2021 году. Возможно сыграет на руку эффект отложенного спроса. Оживление произойдет не только в срезе новых квартир, но и также апартаментов.

Конечно, негативные сценарии также возможен. Существенного спроса на квартиры в новостройках девелоперы в 2023 году не ждут, сейчас они находятся в некой неопределенности.

По мнению многих специалистов наиболее вероятен консервативный прогноз, при котором экономика в срезе строительства будет стабилизироваться. Спрос на жилье еще пока что будет довольно низким, а цены будут стагнировать. Однако к концу 2023 года возможно небольшое подорожание на рынке недвижимости и цены как на первичное, так и вторичное жилье выйдут на определенное плато.

Ипотека останется основной движущей силой на рынке и, прежде всего, это обусловлено ее продлением до 2024 года. При этом многие банки и девелоперы уже объявили о том, что продолжат принимать участие в совместных субсидированных программах на отдельные жилые комплексы. Скорее всего именно такие предложения будут пользоваться спросом среди граждан, которым важно взять кредит по максимально низкой ставке, несмотря на то, что стоимость квартиры при таком варианте будет еще больше.

Новые проекты на рынке новостроек

Как правило, срок от начала проектирования до начала процесса строительства занимает 2-3 года. Девелоперы знают, что рынок за это время может измениться как в позитивную, так и в негативную сторону.

Поэтому строительные компании очень редко отказываются от проектов, т. к. они настолько длительные, что пока начнется и закончится строительство, рынок жилья еще несколько раз изменится. Поэтому даже в таких жестких условиях, как сегодня, многие девелоперы не отказываются от новых проектов. Поэтому они будут запускать проекты, строить новые ЖК, однако, возможно чуть в меньшем объеме.

Эксперты прогнозируют, что в 2023 году большого числа новых проектов все же не будет. Пока что рынок находится на стадии адаптации и строительных новых объектов продвигается небольшими темпами.

Прогноз стоимости квартир в 2023 году

Стоимость квартир на московском рынке, а также на рынке Санкт-Петербурге с весны 2022 года остаются под давлением. С модификацией государственных программ поддержки рынка в 2023 году стоит ожидать волну снижения цен. Дополнительный фактор давления на цены особенно в Москве - это геополитическая неопределенность, из-за которой отсутствует стабильность и увеличивается предложение со стороны продавцов.

Некоторые считают, что стоимость квартир в 2023 году все же будут расти, т. к. стройматериалы будут только дорожать, а уровень инфляции будет высоким. Поэтому первичное жилье дешеветь не будет. В то время реальные доходы населения к высокому росту цен не располагают.

При этом не стоит забывать о мобилизации населения, которая также ударила по рынку недвижимости. Важный фактор - это развитие событий на СВО. Если будут продолжаться негативные сценарии и, например, будет новый поток мобилизации, то мы также увидим существенное снижение стоимости первичного жилья.

Население уже сегодня не успевает подстраиваться под темпы роста цен. Для многих это ключевой фактор, т. к. доходы людей не меняются, либо снижаются. И этот фактор также может привести к сокращению числа сделок, т. е. потянуть рынок вниз. Более того, именно спрос всегда рождает предложение, поэтому можно говорить о том, что рынок недвижимости в 2023 году ожидает как минимум стагнация.

Также следует ожидать, что власти обяжут застройщиков и банки официально отказаться от ипотеки под 0,01%. При этом именно эта программа сформировала высокий спрос на рынке и если ее не станет, то и спрос устремится вниз.

Стоит ли оформлять ипотеку в 2023 году?

Итак, стоит ли приобретать квартиру в ипотеку в 2023 году? Да, но лучше сделать это в начале года, когда еще действуют старые условия многих льготных программ. Более того, именно зимой многие девелоперы устраивают скидки, при этом они подразумевают и оформление квартиры в ипотеку. Также не стоит забывать и о том, что с нового года Центральный банк может снова повысить ключевую ставку, от которой напрямую зависят и ипотечные ставки, поэтому если и покупать квартиру в новостройке в ипотеку, то именно сейчас.

Стоит обратить внимание и на то, что сейчас на рынке очень много различных вариантов квартир в новостройках, т. к предложение существенно превышает спрос. При этом государство сегодня почти всегда стоит на стороне покупателя. Например, если у вас возникнут сложности с погашением ипотеку, то вам скорее всего одобрят ипотечные каникулы. Не забывайте о льготной ипотеке, например, о ее семейном варианте. Если вы молодая семья с детьми, то стоит оформить именно ее.

Некоторые специалисты рынка недвижимости наоборот считают, что с ипотекой стоит повременить до середины весны 2023 года. Лучше присмотреться к политической и экономической составляющим страны и только после этого принимать решение о приобретении квартиры в новостройке.

Новостройки Москвы со сроком сдачи в 2023 году

Итак, рассмотрим несколько интересных проектов, которые будут сданы в 2023 году. Прежде чем приступать к поиску квартиры в новостройке в Москве обязательно изучите следующие проекты на рынке.

ЖК «Остров»

Уникальный объект «бизнес»-класса на рынке недвижимости Москвы - ЖК «Остров» от Донстрой. Этот жилой комплекс расположился в Мневниковской пойме. Его преимущество в обособленности расположения. Он расположен между рекой и парком в отличном экологичном районе, поэтому находится в некоторой удаленности от города. Несмотря на обособленность ЖК находится всего в 20 минутах езды от Садового кольца. При этом совсем рядом расположились знаковые места российской столицы - парк «Фили», «Крылатые холмы», «Суворовский парк».

У ЖК отличная транспортная доступность: около него находится станция метро «Терехово», с которой легко добраться до центра Москвы.

ЖК «Остров» - это объект с уникальным дизайном и архитектурой. Он состоит из нескольких кварталов, которые в общей сложности включают в себя 35 зданий. Архитектура проекта напоминает бионический футуризм, который отлично вписался в окружающую инфраструктуру.

Застройщик создал внутри ЖК уникальный ландшафт с прекрасным бульваром и огороженной территорией. При этом в каждом квартале предусмотрены собственные активности: фитнес-клубы, детские залы, места для проведения деловых встреч.

В ЖК «Остров» можно приобрести как уютную небольшую студию, так и просторную трехкомнатную квартиру. Также здесь есть пентхаусы и уютные резиденции. Любители необычных квартир также останутся довольны: в ЖК можно приобрести квартиру с окнами «в пол», с террасой, угловым остеклением и т. д.

ЖК «Aquatoria (Акватория)»

Стоит обратить внимание и на ЖК «Акваторию». Срок сдачи проекта - 2022-2025 гг. Он также относится к «бизнес»-классу и состоит из 7 корпусов переменной этажности. «Акватория» находится в Левобережном районе Северного административного округа Москвы. Отсюда можно легко выехать на Ленинградское шоссе и МКАД. Рядом находится станция метро «Беломорская» и «Речной вокзал». А из окон ЖК открывается просто потрясающий вид на канал имени Москвы и живописный парк.

Нижние этажи комплекса отведены под коммерческие проекты, например, детский сад, кафе, магазины, фитнес-центр. В нескольких минутах ходьбы расположились несколько детских садов и школ, танцевальные студии и т. д. Этот ЖК отлично подходит для семей, в которых растут дети.

Девелопер проекта - известная как в России, так и за рубежом компания Wainbridge. Она знаменита тем, что использует только самые передовые технологии и ведет строительство в самых крупных городах мира - Лондоне, Нью-Йорке и т. д. При этом компания всегда возводит объекты только премиального сегмента.

Всего в ЖК около 850 квартир разных планировок и площадей. Здесь можно купить как студию, так и пятикомнатную квартиру. Изюминка каждой квартиры в панорамном остеклении и использовании только натуральных материалов. При этом многие квартиры оборудованы красивыми и удобными террасами.

Новостройки Санкт-Петербурга со сроком сдачи в 2023 году

Не только Москва порадует новыми проектами в 2023 году. Купить квартиру в новостройке можно будет и в северной столице России - Санкт-Петербурге. Рассмотрим новые ЖК СПб.

ЖК «Созидатели»

Относительно небольшой ЖК «премиум»-класса «Созидатели» расположился в историческом Адмиралтейском районе на уютной 12-й Красноармейской улице. Срок сдачи проекта намечен на 2023 год. Всего в комплексе 7 восьмиэтажных корпусов. Квартиры сдаются с черновой отделкой.

Этот ЖК считается поистине камерным: он очень уютный, при этом по соседству расположены исторические здания и знаменитые места общепита. При этом здесь всего 229 квартир различных планировок: от просторных до компактных и продуманных. Изюминка проекта - французские балкончики, а также мансардные окна в некоторых квартирах.

Особое внимание стоит уделить парадной группе: здесь она просто великолепна. Холл с потолками 8 метров, световым куполом и зоной ресепшн. Попасть в закрытый двор, который находится под круглосуточной охраной, можно только отсюда. При этом здесь установлена система умного управления доступом гостей со смартфона, и все жители ЖК могут следить за тем, что происходит во дворе также при помощи гаджетов.

На территории обустраивается сквер с красивыми дорожками из брусчатки. Его главная особенность - так называемая «зеленая комната», т. е. небольшой оазис, который был образован при помощи скамеек и зеленого массива. Там можно будет отдыхать и наслаждаться красотой вокруг. Для детей предусмотрена уникальная детская площадка с лабиринтом, а для подростков - спортивный комплекс. Еще одна особенность ЖК - собственный коворкинг, открытый для всех жителей комплекса.

ЖК «Квартал Галактика»

Это большой ЖК «комфорт»-класса, который также будет сдан в 2023 году. Проект достаточно масштабный: 32 корпуса переменной этажности, из которых образован настоящий квартал.

ЖК очень красивый и яркий, в нем предусмотрена собственная инфраструктура: здесь будет несколько школ и детских садов, бизнес-центр, медицинские учреждения, места общепита, отделения банков и т. д. Расположение комплекса предполагает отличную транспортную доступность. Около него находится сразу три станции метро: «Балтийская», «Фрунзенская» и «Московские ворота». Совсем рядом Балтийский вокзал, откуда можно доехать до пригородов. До Невского проспекта от ЖК всего 3 километра, а до КАД - всего 7 километров. Таким образом, здесь просто потрясающая транспортная доступность.

ЖК возводит очень надежный застройщик - АО «Эталон ЛенСпецСМУ», входящей в группу компаний «Эталон». За годы работы компания возвела более 200 проектов, среди которых такие громкие названия, как «Самоцветы», «Московские ворота», «Юбилейный квартал». Все проекты сдаются точно в срок.

В ЖК «Галактика» можно приобрести квартиру с количеством комнат от одной до трех, а также студию. Застройщик предусмотрел несколько вариантов планировок, в том числе и на европейский манер.

ЖК очень современный и удобный. Конечно же, он возведен по концепции «двор без машин». К услугам жителей подземный паркинг, а гостевые места находятся за двором.