Что представляет собой субаренда недвижимости?

Получать доход от сдачи в аренду можно не только от того имущества, которое находится у вас в собственности. Закон допускает также сдавать площадь, которую вы арендуете сами: таким образом сдаются квартиры в поднайм по договору субаренды. Разберемся, что представляет собой субаренда, какие объекты можно сдавать, а какие запрещается, как правильно получать прибыль от этого механизма.

Что представляет собой механизм субаренды?

Если говорить кратко, это аренда в аренду. Человек арендует имущество, после чего берет согласие лица-собственника и сам передает этот объект в аренду другому лицу, такая сдача в субаренду возможна даже, если у вас нет права собственности на этот объект.

Правоотношения должны быть оформлены соглашением в письменной форме, договор заключается между первичным арендатором и вторичной стороной.

При этом сторона-арендатор по изначальному соглашению будет выступать в качестве арендодателя по договору о субаренде. Под такой механизм подпадает практически все имущество, однако сдавать его допускается только с согласия владельца.

Есть ли различие между субарендой или поднаймом

На практике такой инструмент часто носит название поднайм, особенно, если речь идет об аренде жилых помещений. С юридической точки зрения часто различается субаренда недвижимых объектов как соглашение между организациями, и институт поднайма, при которых в правоотношениях участвуют только физические лица.

В целом институт поднайма и субаренда очень похожи друг на друга, однако у каждого способа есть свои характерные особенности. Ключевое условие поднайма – соблюдение нормативов минимальной площади на одного человека (точная площадь зависит от региона). Если предметом выступает помещение в коммунальном объекте, в котором сторона проживает на основании соглашения социального найма, кроме разрешения наймодателя, потребуется также согласие и от других нанимателей, от членов семьи, которые проживают с ними.

Особенности сдачи недвижимости по соглашению субаренды

Многие предпочитают сдавать в субаренду недвижимость для получения дополнительного дохода, кроме того, этот институт позволяет сэкономить на ежемесячных арендных платежах. К примеру, если лицо-арендатор не использует часть площади, он может сдать ее в аренду и снизить ежемесячный платеж основному арендодателю.

Чтобы осуществить это, в большинстве случаев требуется разрешение лица-собственника. Новые правоотношения должны быть оформлены должны образом, для этого составляется договор субаренды недвижимости, часто такой документ повторяет условие основного соглашения, однако вместе с тем он имеет определенные нюансы.

Важно, чтобы дополнительное соглашение по периоду действия не выходило за сроки основного договора. Также сторона-субарендатор не может получить больше правомочий по сравнению с первичным арендатором, который несет ответственность перед владельцем квартиры.

Чаще всего, в такое соглашение включаются условия в зеркальном порядке, которые уже были утверждены в первичном договоре. Условия по срокам направления уведомления, времени возврата квартиры сокращаются, чтобы предотвратить просрочку выполнения обязательств перед владельцем помещения. Также может быть увеличен размер ежемесячной платы и штрафов за нарушение обязательств.

Какие недвижимые объекты допускается сдавать в субаренду?

Под эти правоотношения подпадает практически вся недвижимость или отдельные части таких объектов. Приведем примеры:

• Жилые объекты, в том числе загородные и частные дома, коттеджи.
• Участки земли практически любой категории.
• Офисные помещения.
• Торговые объекты.
• Апартаменты.
• Комплексы имущественного характера.
• Другие объекты, которые относятся к коммерческой недвижимости.

Такие объекты допускается передавать по договору субаренды полностью или в определенной части, если в первоначальном соглашении не отмечено обратное.

Чтобы утвердить невозможность субаренды арендатору, достаточно в основном соглашении после указания прав этой стороны отметить условие, что лицо не может передавать имущество в субаренду. На практике часто этот инструмент не запрещен, однако требует предварительного разрешения владельца в письменном виде.

Юристы рекомендуют тем, кто планирует сдавать объект по субаренде, предварительно уточнить этот момент у лица-собственника, чтобы в дальнейшем избежать конфликтов и судебных разбирательств, при этом арендодателю рекомендуется включить соответствующий пункт в основное соглашение, это также позволит предотвратить дальнейшие споры.

Какие объекты не допускается сдавать в субаренду?

Среди нормативных актов, которыми регулируется сдача недвижимости в субаренду, стоит выделить ГК РФ, Земельный и Лесной кодекс. При этом есть и определенные дополнительные нюансы. Кроме разрешения от собственника, нормативных сроков и мер ответственности, указанных в соглашении, есть ограничения в зависимости от вида недвижимого имущества.

Так, в субаренду не допускается передавать лесные территории публичной категории, участки, которые были переданы представителям малого и среднего бизнеса и находятся в списке государственных и муниципальных объектов, свободны от притязаний третьих лиц.

Еще одно исключение касается государственных и муниципальных лесных территорий, которые передаются в аренду на основании итогов торгов, недвижимые объекты из особых экономических зон. Уточнить разновидность земель и наличие обременений вы можете в Росреестре.

Не допускается передавать в субаренду объекты, на которые распространяется прямой объект на передачу по субаренде, указанный в первичном соглашении.

Пункт о таком запрете закрепляется в основном договоре в письменном виде. Если он имеется, там же отмечаются санкции за нарушение предписания. Как правило, нарушитель сталкивается со штрафом или досрочным расторжением соглашения с владельцем. Можно встретить и документы, в которых отражен только запрет. Это распространенная ошибка при оформлении документа, при которой повлиять на изначального арендатора при его решении передать объект в субаренду будет трудно, так как меры воздействия юридически не предусмотрены.

Когда можно передать объект в субаренду, не уведомляя собственника?

Прежде всего, с юридической точки зрения субаренда недвижимости возможна, когда в первоначальном соглашении указано такое право без дополнительного разрешения от владельца. Также исключения распространяются на участки земли.

Без разрешения владельца, исключительно с его уведомлением, оформлять соглашения по субаренде могут все арендаторы, кроме представителей малого и среднего бизнеса. Однако и в такой ситуации в договоре может быть указана необходимость согласования действия с лицом-собственником.

Если этого пункта вы не обнаружили, достаточно просто направить основному арендодателю уведомление. Таким способом, лицо может арендовать фирму и сдать в аренду отдельный участок в собственности государства или муниципалитета.

Особенности соглашения субаренды

Для этого документа предусмотрена простая письменная форма на период не более продолжительности основного договора аренды. Общие положения нового соглашения во многом похожи на пункты первичного документа.

Что должно быть указано в документе?

В соглашении о субаренде указывается следующая информация:

• Информация о сторонах: тот, кто арендовал недвижимость первоначально, и субарендатор.
• Предмет соглашения. Должны быть указаны характеристики объекта (например, квартиры, частного дома или офисного помещения), а также обязательства лиц по содержанию такого имущества, эксплуатации объекта по назначению, особенности и сроки внесения оплаты, возврат объекта после завершения действия соглашения.
• Период действия.
• Размер платы за аренду.
• Реквизиты изначального соглашения, данные стороны-собственника.
• Факт, подтверждающий, что владелец согласен на такие действия.

Если срок действия соглашения превышает год, документ подлежит обязательной государственной регистрации (такое же правило распространяется на стандартный договор аренды).

Что нужно учитывать при оформлении договора?

Перечислим нюансы, на которые стоит обращать внимание:

1. У стороны-субарендатора не может быть больше правомочий и степени ответственности, чем у основного арендатора. Именно поэтому в договоре нельзя указывать пункт, что субарендатор ответственен за состояние объекта перед владельцем. Данную ответственность будет нести основной арендатор. Именно он должен гарантировать своевременное поступление платежей арендодателю, он же отвечает за расходы эксплуатационного характера, внесение платежей за коммунальные услуги.
2. В документе нужно ссылаться на первичное соглашение, особенно, если в нем закреплена возможность субаренды. Важно указать информацию о сторонах, реквизиты первичного договора. Также в соглашении указывается, что субарендодатель получил разрешение от владельца, отмечается его ФИО или точные реквизиты, если сторона является юридическим лицом.
3. В соглашении об субаренде допускается указать более короткий период действия по сравнению с первым договором. А вот больший срок указывать недопустимо.
4. Можно сдавать объект не полностью, а лишь в определенной части. При этом в соглашении максимально подробно указывается, какую именно часть следует передать (к примеру, отмечается комната или указывается номер офисного помещения). Рекомендуется приложить к договору подробный план со схемой недвижимого объекта, это особенно удобно при действиях с земельными участками.
5. В соглашении указывается, что объект не находится в аренде у третьих лиц.

Важно соблюдать основные нормы гражданского законодательства при составлении соглашения. Текст должен быть составлен формальным языком, без использования просторечных или жаргонных выражений. Рекомендуется указывать статьи из ГК РФ и других нормативных актов, которые регулируют данные правоотношения, особенно при указании мер ответственности. Последние важно обязательно предусмотреть, в противном случае субарендодателю будет сложно защитить свои интересы.

Если в договоре не будет обязательных пунктов, он признается недействительным, в том числе в судебном порядке.

Чтобы не допустить конфликтов и споров в период действия договора, рекомендуется обратиться к юристам, которые внимательно изучат обстоятельства, особенности бизнеса и составят текст по всем правилам, с соблюдением норм закона, при этом пункты договора будут защищать интересы всех сторон. Если соглашение уже составлено, рекомендуется провести его правовую экспертизу на предмет соответствия нормам законодательства. В этом случае юристы проверяют текст документа, после чего оформляют официальное заключение, при необходимости его можно использовать в качестве доказательства в суде.

Бизнес при субаренде

Часто такой инструмент используют для ведения предпринимательской деятельности. Этот подход выгоден как владельцу, который будет гарантированно получать доход от недвижимого объекта при долгосрочной аренде, так и стороне-арендатору. Последняя сдает объект третьему лицу по стоимости выше суммы, указанной в основном договоре, поэтому арендатор также будет получать регулярную прибыль, кроме того, можно сэкономить денежные средства при регулярных арендных платежах.

Чаще всего такой бизнес ведется в коммерческой отрасли, в таких сделках участвуют преимущественно организации. Что касается жилых объектов, то субаренда квартир чаще всего происходит без оформления дополнительного соглашения.

В сфере коммерческой недвижимости по правоотношениям субаренды работает целый ряд организаций, в бизнесе которых предусмотрено присутствие управляющей компании, она и занимается ведением проекта. Речь идет о гастромаркетах, крупных универмагах, фудкортах. Еще одна распространенная сфера – развлекательные парки, различные аквапарки и фитнес-центры. В этих организациях также имеются так называемые сателлиты, связанные с основным оператором правоотношениями субаренды.

Данный механизм эффективен и в том случае, если более крупный арендатор, например, гипермаркет, арендует площадку и делает ее комфортной для деятельности других компаний, которые пользуются трафиком гипермаркета. Например, на большой территории можно разместить кофейни, островки по продаже аксессуаров и ювелирных украшений. Посетители основного магазина будут заглядывать на такие объекты после того, как сделают все основные покупки.

Популярные коллаборации могут формироваться, чтобы поддерживать друг друга с помощью предпринимательской деятельности. К примеру, пекарня с аптекой, магазин алкогольной продукции с мясной лавкой часто дополняют друг другу, поэтому они стали уже привычными для покупателей, между тем, их правоотношения предусматривают работу по договору субаренды.

Во всех вышеперечисленных ситуациях основным арендатором, как правило, выступают организации. Именно поэтому с прибыли от таких правоотношений они обязаны оплачивать налог – 18 процентов. При этом не имеет значение, кому именно передается недвижимый объект – организации или физическому лицу.

Если же имущество передается человеком, у него обязательно должен быть статус индивидуального предпринимателя, если же речь идет о жилом объекте, можно выбрать не только формат ИП, но и режим самозанятости.

Таким образом, правоотношения субаренды могут распространяться практически на все недвижимые объекты, ограничений по заключению такого договора немного. При этом важно правильно составить соглашение, предусмотреть в нем права, обязательства и меры ответственности, убедиться, что договор не противоречит первоначальному соглашению. При правильном оформлении документов и выполнении обязательств все стороны таких правоотношений могут получать стабильную прибыль. Институт субаренды широко распространен в коммерческой сфере, при передаче участков с большой площади, однако частные лица также пользуются такой возможностью, в этом случае отдельный документ чаще всего не оформляется.