Главная Статьи Что такое аренда с правом последующего выкупа, и как её оформить

Что такое аренда с правом последующего выкупа, и как её оформить

9 ноября 2023

Если у вас недостаточно средств для покупки недвижимости или вы не можете взять кредит, существует альтернативное решение - аренда с правом выкупа недвижимости. Эта схема аналогична лизингу, при котором арендатор использует имущество и в дальнейшем приобретает его в собственность. Эта услуга дает возможность арендатору получить жилье с возможностью его приобретения в будущем. Это выгодный вариант для тех, кто не готов или не может сразу приобрести жилье, но стремится к этому в будущем.

Оформление такого договора требует внимательности и юридической грамотности, поэтому важно обратиться за консультацией к специалисту, чтобы избежать возможных рисков и непредвиденных ситуаций. Для арендатора выгода заключается в возможности проживания в выбранной квартире с перспективой ее покупки в будущем, а также возможностью откладывать средства на первоначальный взнос или улучшение своей кредитной истории. Однако существует риск изменения рыночной стоимости недвижимости или условий договора.

Что такое аренда квартиры с правом выкупа

Аренда с правом выкупа подразумевает, что покупатель будет вносить арендную плату и параллельно осуществляет "выкупные" платежи, проживая в доме, но собственность оформляется только после полной оплаты долга. Для такой схемы сотрудничества сторонами заключается договор. В случае отказа одной из сторон завершения сделки, договор может быть расторгнут, при этом продавец, выступающий в роли арендодателя, обязан возвратить покупателю все внесенные платежи, без компенсации.

Несмотря на логичность данной схемы, она редко применяется в сфере недвижимости, поскольку покупатели чаще оформляют ипотеку. Причины данной практики и разницу между ними можно рассмотреть далее.

Особенности аренды дома с правом выкупа

  • Договор лизинга. Эта сделка часто заключается в виде финансового лизинга. Поставщик лизинга, чаще всего банк или иная финансовая компания, приобретает объект недвижимости и предоставляет его в аренду заемщику.
  • Определение условий выкупа. Условия обсуждаются на начальном этапе и отражаются в контракт. Цена может быть установлена ниже рыночной, если часть выплат учитывается при определении стоимости выкупа.
  • Платежи. Размер платежей может быть частично признан в счет будущей покупки объекта, что упрощает формирование сбережений на приобретение недвижимости.
  • Потеря платежей. В случае, если арендатор решает не выкупать объект, то часть денег может быть утеряна.
  • Преимущества и риски. Этот тип проката позволяет заемщику постепенно скапливать средства на приобретение объекта. Однако арендатор несет основные риски, связанные с недвижимостью, в том числе страховку и обслуживание.
  • Законодательные аспекты. В России действует ФЗ, который регулирует все аспекты услуги.

Преимущества

Сделка имеет следующие преимущества:

Арендодатель:

  1. Есть возможность продать объект по высокой цене.
  2. Право собственности на квартиру переходит к новому собственнику только после полной оплаты.

Арендатор:

  1. Имеется право использовать квартиру до момента полной оплаты.
  2. Нет необходимости обращаться в банк за кредитом.
  3. Имеется возможность отказаться от покупки при необходимости.

Недостатки

Среди негативных моментов отмечают следующие аспекты:

Для арендатора:

  1. Объект остаётся в собственности владельца, пока не будет уплачена полная сумма долга. Кроме того, продавец сохраняет право на различные операции с помещением, такие как залог для получения кредита и другие сделки.
  2. Существует риск расторжения договора аренды с выкупом недвижимости в любой момент, что становится причиной потери уже внесенных денег.
  3. В случае скоропостижной смерти собственника жилья, покупателю нужно будет договариваться о праве приобретения с наследниками умершего.

Для арендодателя:

  1. Существует риск потерять прибыль, если цена квартиры на рынке недвижимости увеличится во время платежей.
  2. Квартирой могут воспользоваться не по прямому её назначению, а для преследования других интересов.

Важно учитывать все эти моменты и включить их в договор аренды квартиры с выкупом.

Когда прибегают к прокату жилья с правом выкупа

Такие сделки выгоды для обеих сторон: арендатору предоставляется возможность жить в жилье, сохраняя при этом определенную часть арендных платежей в качестве платы за дальнейшую покупку, а продавцу дает возможность избавиться от нежелательного имущества и получить деньги уже в краткосрочной перспективе. Однако, при совершении таких сделок необходимо быть внимательным и заранее оценивать риски. Не все продавцы недвижимости соглашаются на такие сделки из-за потенциальных проблем и неопределенности, связанных с арендными соглашениями.

Кроме того, рынок недвижимости меняется, и цены на жилье могут возрастать или снижаться, что может повлиять на соглашение. Эта услуга может быть хорошей альтернативой для тех, кто не может сразу купить квартиру, но планирует это сделать в будущем. Однако, перед заключением соглашения лучше проконсультироваться с юристом, чтобы убедиться в ее законности и выгодности в конкретной ситуации.

В итоге, основной риск для продавца - это возможность ошибиться с ценой. В контракте фиксируется конкретная цена, но к моменту покупки жилья цены могут вырасти, что приводит к упущенной выгоде для продавца. Другой риск для покупателя заключается в том, что он не имеет полного контроля над имуществом, за которое он платит. Владение квартирой остается у продавца, и во время сделки продавец может заложить или передать ее кому-то другому.

Однако, чтобы снизить риски и защитить обе стороны, рекомендуется составлять договор аренды с правом выкупа с помощью компетентного юриста. Грамотно составленный договор предусматривает защиту интересов обеих сторон и устанавливать ясные правила и обязательства.

Условия договора аренды с выкупом

Договор не имеет стандартного образца и всегда предмет договоренности между владельцем и покупателем. Поэтому важно составлять контракт с максимальной детализацией условий и последствий их нарушения.

Примерная структура контракта выглядит следующим образом:

  1. Преамбула, которая содержит наименование сделки, данные сторон, информацию о месте его заключения.
  2. Предмет сделки, в котором указываются подробные сведения о недвижимости, такие как адрес, этаж, состояние, площадь и т.д., сведения о текущем собственнике.
  3. Размер выкупной цены и ежемесячных платежей, порядок и сроки их внесения. В данном разделе отмечается, какая часть выплат будет учтена в качестве оплаты за возможность выкупа.
  4. Обязанности сторон, включая права и обязанности как продавца, так и покупателя. Здесь указываются условия по улучшению и ремонту жилья, ответственность за ее сохранность и использование.
  5. Ответственность сторон, где прописываются последствия нарушения условий контракта и меры, предусмотренные в случае нарушения какой-либо из сторон.

Возможность и условия выкупа - важные аспекты договора. Документально они должны быть четко прописаны. В случае отсутствия такого пункта, стороны фактически заключают договор проката без права дальнейшего приобретения. Условия аренды жилья с правом выкупа, такие как срок проката, размер ежемесячных платежей, требования по депозиту и другие детали, обычно прописываются отдельно. Например, при передаче жилья со мебелью и техникой, они описываются в приложении к договору.

В соглашении указывают выкупную стоимость, которая может быть фиксированной или индексируемой с учетом инфляции. Также важно определить особенности оплаты этой суммы, например, ежемесячно, поквартально или через неравные платежи. Конкретные условия оплаты являются предметом согласования между сторонами. Важно, чтобы соглашение содержало четкие и понятные условия для обоих сторон. Для точного определения условий и защиты интересов проконсультируйтесь с адвокатом, специализирующимся на недвижимости.

Эксперты рекомендуют включить возможность досрочной покупки жилья. Если такое условие предусмотрено, необходимо добавить раздел о прекращении проката при наступлении условий полного выкупа. Также важно предусмотреть условия расторжения соглашения. Обычно в таких случаях применяются штрафы. Это может включать выплату определенной суммы в случае досрочного расторжения договора или нарушения его условий.

Цель таких условий - защита интересов обеих сторон и обеспечение справедливости в случае нарушения контракта или неожиданного обстоятельства, которое требует завершения или прекращения договорных отношений.

Этапы оформления договора

  1. Подготовка документов - заявка на прокат с возможностью дальнейшего приобретения, копия паспорта арендатора, копия свидетельства о регистрации организации (если это коммерческая организация).
  2. Поиск и выбор желаемой квартиры. На этом этапе можно проконсультироваться с агентствами недвижимости, ознакомиться с объявлениями и провести осмотр объектов.
  3. Предварительное соглашение. В таком соглашении должны быть указаны следующие условия: срок аренды, стоимость, особенности покупки условия использования объекта, ответственность сторон и пр.
  4. Подписание основного контракта, который должен быть составлен в соответствии с требованиями законодательства и утвержден обеими сторонами.
  5. Регистрация соглашения. В некоторых случаях требуется провести регистрацию договора в специализированных органах, чтобы удостоверить его юридическую силу.
  6. Оплата проката и выполнение обязательств, предусмотренных контрактом. Арендатор должен регулярно выплачивать средства и соблюдать правила.
  7. После истечения срока проката и выполнения всех условий, арендатор может выкупить жилье по заранее оговоренным условиям.

Отметим, что процедура оформления договора может различаться в зависимости от законодательства и практики каждой страны или региона.

Чем аренда с последующим выкупом отличается от ипотечного кредита?

Прокат с дальнейшим выкупом и ипотека являются двумя разными способами получения жилья, и у них есть несколько отличий.

  1. Требования к заемщику. При оформлении ипотеки банк предъявляет определенные требования к заемщику. Это включает наличие средств для первоначального взноса, положительную кредитную историю, стабильный и регулярный доход, способность вносить платежи вовремя. При прокате эти требования могут быть более гибкими или отсутствовать вообще, в зависимости от договоренностей между сторонами.
  2. Владение недвижимостью. С ипотекой заемщик получает полное владение недвижимостью сразу после покупки, хотя оно обеспечено залогом. В случае проката арендатор обычно получает право пользоваться жильем в течение определенного срока, прежде чем возможна покупка и полное владение.
  3. Условия платежей. Ипотека предполагает регулярные платежи, которые включают в себя проценты по кредиту и погашение основной суммы долга. При прокате платежи могут быть структурированы и оговорены индивидуально в договоре и включать как арендную плату, так и часть суммы, идущей на выкуп.
  4. Требования к недвижимости. Банк обычно предъявляет определенные требования к приобретаемому объекту при оформлении ипотеки. Например, банк может не одобрить кредит на покупку жилья, которое находится в плохом состоянии или находится в аварийном доме. При аренде с правом выкупа такие жесткие требования могут быть менее существенными, поскольку арендатор может иметь возможность улучшить или восстановить недвижимость в процессе аренды.

В конечном счете, выбор между арендой с правом дальнейшего приобретения и ипотекой зависит от личных обстоятельств, финансовых возможностей и предпочтений заемщика. Важно отметить, что договор требует обязательного нотариального удостоверения. Это означает, что перед заключением и подписанием соглашения нотариус обязательно должен проверить все данные через соответствующие реестры, чтобы убедиться в законности соглашения.

Вам будет интересно

Что такое евродвушка: преимущества и недостатки планировки

20 июня 2024

В последние годы на рынке недвижимости особую популярность завоевала евродвушка - квартира европейского формата, планировка которой отличается от стандартной двушки. Ее главная особенность - наличие просторной кухни, совмещенной с гостиной и небольшой жилой комнаты.

Экспликация квартиры и поэтажный план

18 июня 2024

Для проведения сделок по продаже или покупке квартиры в ипотеку, восстановления утраченного кадастрового паспорта и легализации перепланировки требуется наличие двух документов: экспликации квартиры и поэтажного плана.

Как выбирать новостройки в центре Санкт-Петербурга

11 июня 2024

Местоположение Центрального района Санкт-Петербурга напрямую определяет его название. Этот район, находящийся в самом центре города, является домом для известных достопримечательностей, таких как Невский проспект, а также нескольких уютных зеленых зон, включая Летний сад, Марсово поле, Таврический сад и другие.

У нас ищут

Оставить заявку
на подбор

заполните заявку и наш специалист
свяжется с вами

Заявка в работе

Мы свяжемся с Вами в ближайшее время.

Сообщение не отправлено!

Ваше сообщение не удалось отправить. Приносим свои извинения