Что такое флиппинг? Какую прибыль можно получить от перепродажи вторички

Существует возможность получить доход от перепродажи недвижимости, которая прошла этап ремонта. Такой способ называется флиппингом. Определенные сделки приносят флипперам до 60% прибыли, а некоторые оказываются несостоятельными, поэтому вложенные деньги просто «застревают» в объекте.  Стоит разобраться с тем, что это такое флиппинг простыми словами, а также со всеми рисками, которые с этим сопряжены. Есть определенные правила по выбору квартир или домов под такой способ, но имеются и риски. 

Флиппинг домов или квартир: что это?

Если говорить о происхождении данного термина, то основой для него стал английский глагол to flip, переводимый как «переворачивать». Можно описать простыми словами, что такое флиппинг. Исходный смысл термина таков – «быстрое изменение». Если перенестись на область недвижимости, то под ним можно понимать приобретение квартиры в неудовлетворительном состоянии на рынке вторичного жиля, последующий ремонт с продажей с определенной наценкой сверху. Самое важное правило в этом процессе состоит в том, что от покупки до конечной продажи он должен быть реализован максимально быстро.

Изначально бизнес такого типа организовался в США, где флипперы преимущественно занимаются покупкой домов и их последующей продажей, при этом в России их сфера деятельности преимущественно распространяется на квартиры. 

Если рассматривать флиппинг квартир, что это на российском рынке, то тут успешные предприниматели занимаются тем, что приобретают объекты, проводят их ремонт, а потом продают. Обычно они успевают за год реализовать три квартиры. Этот темп принято называть очень высоким, ведь в среднем на каждую требуется не более 4 месяцев. Для человека, который выполняет ремонт, не сложно предположить, какие усилия необходимы для точного попадания в подобный срок, ведь есть определенная последовательность манипуляций, особенности взаимодействия с бригадами строителей, занятых ремонтом.

Последовательность операций при этом процессе выглядит достаточно просто: требуется посещать просмотры и выбирать объекты, иначе не получится найти квартиру для флиппинга с подходящими параметрами. Далее тщательно анализировать потенциал, покупать, проводить необходимые ремонтные мероприятия, контролировать процесс на каждом шаге. В финале потребуется приложить усилия для поиска покупателей на обновленный проект, чтобы как можно скорее его продать. В этом деле максимально важна скорость. 

Если рассматривать весь процесс в виде последовательности конкретных этапов, то список действий может показаться довольно внушительным:

1. Мониторинг и тщательный анализ предложений, которые представлены на профильных сайтах, занятых продажами объектов недвижимости;
2. Выбор квартиры или дома под флиппинг;
3. Покупка объекта, обязательная регистрация сделки;
4. Формирование сметы на выполнение ремонта;
5. Приобретение необходимых строительных и отделочных материалов;
6. Контроль процесса ремонта объекта;
7. Фотосъемка объекта после завершения всех ремонтных мероприятий профессионалом;
8. Поиск потенциального покупателя на площадках и другими способами;
9. Завершение сделки.

В виде такого списка может показаться, что в каждом этапе нет никаких сложностей, однако сложность обычно состоит в том, что в качестве стартового капитала выступают персональные средства флиппера. Для этих манипуляций не запрещено брать ипотеку, однако выгода и удобство в этом отсутствуют, особенно при учете расходов, которые сопровождают сделку. В будущем возникают ограничения при ипотечном кредитовании: до погашения ипотеки объект является собственностью финансового учреждения, поэтому для оформления каких-то сделок обязательно получать разрешение. 

В силу того, что флиппер ставит собственные средства на кон, он много времени тратить на теоретическую подготовку. Обязательно нужно знать, что предстоит на рынке недвижимости, как ведет себя спрос, есть рост или падение. Кроме этого, потребуется изучать важные параметры районов, сопоставлять сведения так, чтобы сделать флиппинг прибыльным бизнесом. 

До того, как подсчитывать количество денег, которые потенциально будут получены при перепродаже объекта, требуется разобраться во всех нюансах этого процесса.

Выбор квартиры для покупки

Если рассматривать флиппинг квартир, что это такое, то простыми словами можно сказать, что это один из способов получать прибыль на вторичном рынке жилья. Для этого требуется купить объект с довольно большим дисконтом. Необходимо найти квартиру, стоимость которой ниже средней по рынку, но это лишь один критерий отбора. Учитывается еще и: 

• Локация. Перспективы для строения, расположенного в обжитом районе с развитой инфраструктурой, и того, вокруг которого есть пустующие заводские территории, сильно различаются. Флиппер должен потом максимально скоро продать квартиру, при этом он не может ждать, пока параметры локации изменятся.
• Доступность для транспорта. Обычно квартиры в домах, находящихся на удалении от станции метро, остановки транспорта, ЖД не более 20 минут пешком, реализуются хорошо.
• Площадь. Предприниматели с опытом умеют продавать квартиры различной компактности, но у покупателей наиболее хоровыми позициями становятся однокомнатные объекты и студии. Если оценить исходные параметры без ошибок, ремонт малой площади будет заметно дешевле, чем трехкомнатной или более крупной квартиры, но тут можно сильнее повысить цену и воспользоваться всеми возможностями для перепродажи.
• Объекты инфраструктуры. Бизнес-центры, медицинские центры, торговые дома, вузы, парковые комплексы, спорткомплексы, специализированные школы повышают степень привлекательности жилья, поэтому больше клиентов интересуются объектами.
• Вид из окон. Востребованы виды на природу, реки, зелень, обзор с верхних этажей. Когда окна объекта выходят на шоссе или улицу с активным трафиком, это привлекательно только для потенциальных жильцов, которые заинтересованы в наличии конкретных объектов, расположенных рядом. При остальных равных моментах такие квартиры не так охотно покупают. Если между строением и дорогой растут деревья, то это немного смягчит восприятие человека.
• Состояние и вид дома, подъезда и коридоров общего назначения. В объявлениях обычно прописывают такие значимые моменты, как «дом после капремонта», либо указывают сроки, когда его будут проводить. При наличии на фасаде или стенах трещин, сколов, прожженных или облупившихся перил, сломанного мусоропровода, поврежденных кнопок лифта, коридоров, заваленных хламом, не получится что-то сделать достаточно быстро. предприниматель, который уже опытен в вопросах перепродажи, старается подобный дом обходить стороной.

Понятно, что флиппинг квартир – это занятие не для новичков, а для людей с опытом, готовых к определенным рискам.

Потенциал квартиры: что это?

В случае покупки однокомнатной квартиры на вторичном рынке Москвы бюджет составляет от 9 млн. рублей. Конечно, реально отыскать более дешевые предложения, но их очень мало, за ними часто охотится много клиентов, а флипперу потребуется параллельно оценивать потенциал квартиры.

При отсутствии перспективы продать объект заметно дороже нет смысла его покупать. Для оценки перспектив инвестирования требуется сравнивать выбранные квартиры с тем, что имеются в данной локации, однако в них завершен ремонт. Попутно с этим будет получен ориентир по цене, то есть, цель, и к ней есть смысл стремиться. 

Часто от флипперов можно слышать, что продажа квартир подешевле не бывает просто так, традиционно это «тяжелые» объекты по каким-то параметрам. Недвижимость иногда оказывается в залоге, с долгами по коммуналке, с разрушениями внутри или с наличием перепланировки, не соответствующей закону. Однако подобное не только позволяет снизить цену, но и становится перспективными в плане заработка.

Юристы в области сделок с недвижимостью предупреждают, что в случае недавнего перехода права собственности от одного человека к другому, либо в случае, когда это касается унаследованного имущества, это уже становится поводом насторожиться или отказаться полностью от проведения сделки. После окончательного выбора квартиры задача флиппера состоит в том, чтобы убедиться в нормальном оформлении документов и отсутствии каких-то проблем с ними: 

• Паспорт владельца является действительным (фото его, отсутствуют повреждения или удаленные листы);
• Имеется справка из нарко- и психоневрологического диспансера, по которым видно, что продавец адекватный человек, не состоящий на учете;
• В выписке из домовой книги содержатся те же данные, что владелец о себе предоставил, а также обо всех, кто прописан там и имеет право на пользование квартирой;
• Можно увидеть всю историю переходов права собственности на недвижимость, нет никаких вопросов к ней (сведения содержатся в выписке ЕГРН, где их и можно узнать);
• Справка о наличии или отсутствии задолженность по коммуналке.

Эти бумаги являются базовыми, их предоставляет продавец, однако иногда нужны иные, так как на рынке вторичного жилья часто случаются непредвиденные ситуации. 

Флиппинг домов и ремонт

Если рассматривать флиппинг на примере домов, то в России это явление не поллучило масштабного распространения. Часто объекты загородной недвижимости выставляются на продажу в актуальном состоянии, так как владельцы в будущем занимаются их перестройкой, обновляют дома на свой вкус. Не получится провести ремонт настолько быстро, как в квартире, так как тут есть зависимость от сезона.

К таким объектам недвижимости предъявляются требования схожие с параметрами квартир: локация, доступность для транспорта, прозрачность документации, наличие коммуникаций, подведенных к объекту. Однако на этом флипперы иногда зарабатывают: покупают дома без водоснабжения, канализации, подведенного газа, проводят их и выставляют объекты на продажу по высокой стоимости.

Инвесторы с опытом говорят о том, что для флиппинга актуально покупать постройки, где ремонт требуется минимальный: отделка внутри, ремонт окон, замена кровли. Важно, чтобы изъян был таким, который реально исправить в короткие сроки.

Ремонт – это следующая по объему статья расходов после покупки для флиппера. Успех сильно зависит от того, какие у предпринимателя есть контакты юристов, строителей, продавцов материалов, от его способности вести переговоры. Если есть возможность получить скидку на любые строительные и ремонтные материалы, то это позволяет сэкономить до 30% стоимости.

Бюджет на ремонт чаще всего инвестор ограничивает выбранной стратегией - в ней предусмотрен расчет будущей прибыли. Отклонение от намеченного пути приводит к снижению дохода.  У зарубежных флипперов есть формула: максимальная цена покупки рассчитывается так. чтобы она составляла до 70%  стоимости после завершения ремонта.

Пример флиппинга: допускается продать объект за 10 млн. руб., а ремонт стоит 3 млн. руб. Выгодной будет стоимость покупки 4 млн. руб. Нельзя назвать подходящей стратегией закладку минимального бюджета, ведь работа низкого качества часто приводит к возникновению проблем, отсутствию возможностей найти покупателя. 

Привлекательность продаваемого объекта для покупателя не завязана на «свежем ремонте», он должен быть уютным и современным. Флиппер обязательно должен быть в курсе того, какие интерьеры сейчас в моде, и это касается не только цветовых решений, но и материалов отделки, тенденций в плане мебели и ее расстановки (низкий или высокий плинтус, в цвет пола или стен, использование гипсокартона или его отсутствие, различные элементы декора). 

Актуально использовать в интерьере светлые тона, однотонные краски и обои, двери натуральных цветов в пол: если в помещениях много света и пространства, человеку легче себя в них представить. При добавлении в обстановку несложных и уместных деталей и элементов, которые подчеркивают жилой вид, можно повлиять на скорость продажи. 

Флиппинг и налоги

Соответственно налоговому кодексу человек должен выплатить 13% налог на доходы, полученные от реализации недвижимости, пробывшей в собственности до 5 лет. Такое ожидание флипперу  не подходит, поэтому выплачивает налоги.

13% будут взяты с разницы цен покупки и продажи. В случае, когда квартиру получилось купить за 4 млн. руб., а продать за 10, потребуется перечислить 780 тыс. руб. в бюджет. 

Бывает так, что предприниматель стремятся договориться с покупателями о занижении , по документам цены объекта. Подобная стратегия может привести к ответственности за сокрытие от уплаты налогов. 

Для флипперов доступны легальные методы снизить налоговую нагрузку – оформить объект на ИП, чтобы выплачивать 6% по упрощенке, рассчитывая на налоговый вычет, положенный в случаях, когда имеется доход с уплаченными 13% НДФЛ. Но получить его удается лишь раз, и в этом случае сумма доходит до 260 тыс. руб.

Еще одной формой вычета становится снижение налогооблагаемой базы на 1 млн. руб. Такой способ становится доступен 1 раз в год.

С какими рисками сталкивается флиппер

Самый главный риск – финансовый. Иногда объект находится в худшем состоянии, чем это показалось поначалу. При ремонте такие проблемы очень часто всплывают. В смету закладывается цена унитаза, а при демонтаже старого становится понятно, что трубы проржавели и нуждаются в замене. Полы прогнили, а изначально планировалось только менять покрытие.

Насекомые или плесень потребуют расходов сверх заложенных на их устранение. Если сразу случается совокупность неудач, то можно не рассчитывать на прибыльность. 

Однако при ремонте, который пошел по плану, бывает так, что прибыль при флиппинге не получают. Какие-то объекты легко продаются сразу после ремонта, а какие-то долго висят в объявлениях. 

Важна моральная готовность к промаху. Все флипперы хоть раз сталкивались с неудачами на различных объектах. 

Ускоренная продажа квартиры

Для объектов, у которых с доступностью для транспорта, локацией и инвестиционной привлекательностью проблем нет, важно сделать так, чтобы они стали визуально привлекательными. Ускоренная продажа закрывается за месяц, это эталонный срок, на который нацелены флипперы. 

Требуется продумать планировку, оформление, цвета, чтобы сделать квартиру привлекательной. Большинств любит уют, семья оценит удобную планировку и грамотное зонирование. Если требуется и можно внести какие-то улучшающие изменения, то это нужно сделать. Неудачный вариант – объединение кухни и комнаты, лучше оставить раздельное пространство. 

Привлекательность для покупателей можно повысить за счет хороших фото, которые демонстрируют достоинства квартиры или дома. Съемка при дневном освещении, завершенный интерьер, нормальные пропорции, не заваленный горизонт – это все, что нужно. Если на фото хорошо понятно, что видно из какой части квартиры, то покупателям удобнее представить объект: например, коридор до кухни просматривается от входной двери,  частично видна гостиная и кухня. С порога гостиной открывается обзор на все пространство и балкон. 

Флиппинг – это выгодно? 

Итак, когда понятно, что это такое флиппинг, дано объяснение простыми словами, то можно сказать о самом главном, можно ли на этом получить прибыль? Это актуальное направление для тех, у кого есть свободные деньги на приобретение объекта, его последующий ремонт, интерес к рынку недвижимости, интерьерам, способность наблюдать и анализировать. Участники рынка достигают доходности до 60%, и это уже  после всех вычетов. 

Если флиппинг реализовать на последние сбережения, то это будет опасное и рискованное занятие, так как есть вероятность не продать объект быстро или вовсе не получится это сделать. Однако и это можно обернуть в пользу: сдавать объект, если это позволяет локация, а потом, когда рыночная ситуация изменится, выставить на продажу снова.