Действия дольщиков в случае банкротства строительной компании

Известно множество случаев, когда граждане заключали ДДУ и оставались без жилья. Такие ситуации происходили по разным причинам. Нередко к ним приводило банкротство застройщиков, которые из-за финансовых проблем не могли сдать объекты.
С 1.07.2019 года в долевом строительстве произошли существенные перемены. Они позволили значительно снизить риски дольщиков. Но даже сейчас есть вероятность того, что вторая сторона будет признана банкротом и не сможет сдать дом в эксплуатацию.
Участникам рынка следует знать, как действовать в той или иной ситуации. Особенно когда на кону стоят большие деньги и есть риск остаться ни с чем.

Что по поводу долевого строительства сказано в законодательстве?

До 2019 года интересы долевых инвесторов были защищены лишь номинально. В случае возникновения сложностей у застройщиков они могли обращаться в суды и выигрывали дела, но это почти не помогало в вопросе возврата денежных средств.
С 2019 для расчетов между компаниями и клиентами используются эскроу-счета. Процедура регламентирована ст. ст. 15.4, 15.5 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. ФЗ от 01.07.2018 № 175-ФЗ).

Что это значит на практике? Те люди, кто приобрел недвижимость в рамках ДДУ после середины 2019 года, ничем не рискуют. Их деньги до сдачи объекта в эксплуатацию будут «заморожены» на специальном банковском счете. Исполнитель получит их только в том случае, если будущие собственники подпишут акты приема-передачи квартир. При наступлении у него финансовых проблем средства просто вернутся людям. Решение простое и эффективное!

В каких случаях застройщик признается банкротом?

Официально строительная и любая другая компания может быть признана банкротом только по решению суда. Де-факто она становится такой в случае невозможности выполнения взятых на себя обязательств. В частности, не может продолжать реализацию проекта. Подобное положение дел регламентируют два нормативно-правовых акта:

1. ФЗ № 127. Входящая в него ст. 201.4 подробно объясняет, что делать при банкротстве застройщика, а в параграфе 7 перечислены этапы возврата переданных средств.
2. Указанный выше ФЗ № 214.

Руководствуясь этими законами, суды выносят решения по делам с участием строительных организаций.

Причины банкротства застройщиков?

Проблемы у строительных компаний могут начаться по разным причинам. Практика показывает, что среди самых основных фигурируют следующие:

• Некорректные расчеты — то есть по факту затраты на проведение работ оказались значительно выше планируемых.
• Резкий рост цен на материалы и услуги подрядчиков (нередко к этому приводят колебания курса национальной валюты).
• Производились значительные выплаты по судебным решениям (из-за некачественный работ, срыва сроков сдачи и т.д.).
• Снизились доходы населения (например, в результате кризиса).
• Действия мошенников, которые привели к финансовым потерям.
• Произошел форс-мажор.

Эти и другие факторы приводят к замедлению или остановке возведения домов. Компании всегда пытаются найти выход из положения, и иногда это у них получается. Но когда возобновить работу не получается, они признают себя банкротами. Такая возможность прописана в законодательстве! Если девелопер получает подобный статус, то она:

• имеет право не выполнять взятые на себя обязательства
• перестает существовать, как юр. лицо;
• теряет все активы (при наличии) — их реализуют на торгах, а полученными деньгами закрывают имеющиеся долги.

В дальнейшем разорившемуся девелоперу будет крайне сложно работать в сфере строительства. Его репутация окажется разрушена и для реализации проектов придется привлекать клиентов очень интересными предложениями (возможно, даже за счет собственной прибыли).

ФАКТ: Инициировать банкротство могут не только сами строители, но и их партнеры. Например, поставщики материалов, заемодатели, уполномоченные органы!

Если организация действительно переживает сложные времена и не может завершить начатые проекты, то к ней у закона не будет никаких претензий. Но нередко объявления о финансовой несостоятельности появляются тогда, когда дела идут хорошо. Делается это для ухода от обязательств и вывода средств со своих счетов. За фиктивное банкротство застройщика в 2023 году предусмотрено уголовная ответственность до 6 лет лишения свободы. В таких случаях дольщикам приходится возвращать деньги через суд. Оптимально подавать коллективные иски, которые рассматриваются в первую очередь и позволяют снизить судебные издержки.

Каким образом компания признается банкротом?

Процедуры банкротства юридических лиц во многом схожи. Но в случае со строителями есть определенные нюансы. Они находятся в плоскости защиты прав долевых инвесторов.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ: Все основные моменты признания организации банкротом перечислены в Федеральном законе № 127 ФЗ.

В случае с обычным юр. лицом всю процедуру можно разделить на несколько этапов. Сначала производится наблюдение. Надзорные органы проверяют активы фирмы, ее финансовое положение, возможные долги и т.д. От итогов первой стадии зависят дальнейшие шаги. Если сложности признают несущественными, назначат финансовое оздоровление (привлечение доп. средств для продолжения работ или оплату задолженности перед поставщиками).

ФАКТ: Иногда вводится внешнее управление (и внешний управляющий) — когда нет уверенности в способности существующего руководства принимать антикризисные решения.

Если происходит банкротство застройщика, процедура не предполагает введение мер поддержки. В судебном порядке сразу назначается конкурсный управляющий, перед которым ставится ряд типовых задач:

• составления перечня кредиторов, у которых есть финансовые претензии к девелоперу (сюда относятся банки, инвесторы, подрядчики, поставщики материалов и оборудования);
• выяснение объема требований для каждого кредитора;
• определение очередности выплат долгов;
• реализация движимого/недвижимого имущества фирмы;
• погашение задолженности.

ФАКТ: Иногда компания и кредитор заключают мировое соглашение. Условия могут быть разными. Главное, чтобы они устраивали истца. Например, вместо судебных тяжб ответчик обещает вернуть всю сумму и компенсировать моральный/материальный ущерб. Но не сразу, а в течение нескольких лет.

Признаки приближающегося банкротства застройщика

Проблемы могут возникнуть у любой организации — это нормальное явление для предпринимательства. Но тяжелые времена обычно не наступают резко, этому предшествуют различные события. Чтобы для дольщика банкротство застройщика не стало неприятным сюрпризом, следует присматриваться к деятельности строительной компании.
Самым явным признаком наступивших сложностей является остановка основной деятельности. Сроки для таких фирм всегда являются приоритетом, поэтому любая пауза указывает на наличие проблем. Пусть даже временных! Достаточно посещать площадку 1-2 раза в месяц, чтобы вовремя среагировать на непростую ситуацию в работе строителей. Также отчеты о проводимых работах можно увидеть в единой информ. системе жилищного строительства.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ: Современные девелоперы нередко организуют непрерывные онлайн-трансляции со стройплощадок. Ссылки на видео они размещают на своих сайтах.

Также на проблемы указывают:

• затягивание передачи ключей — может указывать на то, что у фирмы возникли неразрешимые сложности с документами;
• завершение срока, отведенного на проведение всех работ;
• отсутствие отчетов на оф. ресурсе.

ФАКТ: Сроки по всем документам указываются на сайте фирмы, а также в ЕИСЖС.

Практика показывает, что своевременная реакция на проблемы строительной компании повышает шансы на компенсацию или получение жилья. И чем дольше тянуть с исковыми требованиями, тем ниже вероятность благополучного исхода.
Сведения о запуске процедуры банкротства искомого девелопера можно получить из разных источников. Это:

• ЕФРСБ (Единый федеральный реестр). Содержит данных обо всех активных процедурах, инициированных в отношении юр. лиц.
• У конкурсного управляющего. Он обязан сам известить о проблемах у фирмы — на предоставление таких сведений отводится пять суток с момента передачи ему информации о дольщиках. Заодно управляющий разъяснит права по исковым требованиям и срокам их предъявления.
• В картотеке арбитражных дел. Все решения по текущим и завершенным делам, связанным с разорением строительных организаций, добавляются в отдельный перечень (он доступен в эл. виде).
• На Федресурсе (включает ЕФРСБ и ЕФРСФДЮЛ). Здесь представлены значимые факты, касающиеся деятельности ИП, юр. лиц и других субъектов экономической деятельности. Также на портале доступна информация касательно претензий к девелоперам.
• В издании «Коммерсантъ». Публикуются все застройщики (и их данные) и суды, рассматривающие их дела на предмет возможного закрытия.

Действия участников долевого строительства при разорении застройщика?

Нередко дольщики банкротство застройщика воспринимают, как конец света. Реагировать так не нужно — сейчас все сделано для защиты интересов граждан. Последние ничем не рискуют, кроме потраченного времени.
Итак, с момента объявления финансовой несостоятельности девелопера ему можно предъявлять претензии. Делается это в специальном реестре — он автоматически открывается в день, когда компания официально называет себя банкротом. На указание всех требований отводится ровно два месяца!

ФАКТ: Бывает, что несостоявшиеся владельцы жилья не успевают в отведенный период времени предъявить претензии строителям. Суд может принять их требования позже, но только при наличии уважительной причины. Например, службы в армии, отбывании наказания в колонии, нахождении в командировке, серьезной болезни и т.д.

Для добавления требований в реестр нужно сначала перечислить их в заявлении (составляется в свободной форме) и передать документ конкурсному управляющему. Последний добавит его к аналогичным требованиям от других кредиторов и отдаст все в арбитражный суд.

ФАКТ: Если партнеры строительной фирмы могут претендовать только на возврат средств или материалов (если это поставщики), то подписавшие ДДУ люди могут выбрать между деньгами и жилплощадью.

Как вернуть вложенные средства?

Перед тем как предъявить претензии девелоперу, участник долевого строительства должен определиться с приоритетной целью. Если он желает получить квартиру, это один путь. Когда нужен возврат денег, то сценарий последующих действий будет иным.

ВАЖНО: Если долевой инвестор заявит о возврате денег, то претендовать на жилье больше не сможет.

Заявитель в судебном порядке получит возмещение ущерба. Причем в компенсации при банкротстве застройщика принимается в расчет все вложения дольщика и разница между стоимостью квартиры на момент подачи иска. Например, до признаний фирмы банкротом участник долевого строительства успел внести 1 млн. руб. за жилье, цена которого была 2 млн. руб. То есть 50% от его цены. На момент обращения в суд стоимость такой недвижимости стала 3 млн. руб. Тогда суд вернет 1.5 млн. руб. (та же половина стоимости, только с учетом текущей ситуации). Недостающие 500 тыс. руб. будут добавлены после реализации имущества организации.

Оценка каждого объекта после подачи исков также является прерогативой конкурсного управляющего. Он подбирает профильных оценщиков, которые определяют рыночную стоимость квартир. На итоговую цифру влияют два фактора:

• средняя цена «квадрата» в доме (с учетом расположения, района и т.д.);
• площадь жилища.

Если полученная сумма не устроит, можно заказать и провести независимую экспертизу, а затем на ее основании обжаловать результаты оценки в арбитражном суде.
Схема возврата средств за жилье указана выше, но зачастую вместе с квартирами люди приобретают доп. площади: кладовые, машиноместа и т.д. По таким нежилым помещениям можно рассчитывать на ту сумму, которая указана в ДДУ!
Также нередки ситуации, когда иски подаются по истечении сроков сдачи объектов. В таких случаях кроме возврата денег возможно получить неустойку. Эти требования также добавляются в общий реестр.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ: Везде говорится, что неустойка за просрочку рассчитывается как 1/300 ставки рефинансирования. Обычному потребителю эти сведения ничего не дают. По факту расчет проводится следующим образом:

Например, стоимость жилья составляет 3 млн. руб., а просрочка — 30 дней.

Тогда формула будет иметь такой вид: Н = 3000000*1/300*13*30*2.

В итоге получается 51000 руб.

• Н — промежуточная неустойка
• 3 000 000 руб. — цена объекта
• 13 — официальная ставка рефинансирования ЦБ РФ
• 30 — просрочка в днях
• 2 — коэффициент, применяемый при подаче иска физ. лицом (если ДДУ со строительной компанией заключит юр. лицо, то вместо 2 будет 1, и неустойка окажется ниже — ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ)

Первый показатель не случайно назван «промежуточной неустойкой». Суды далеко не всегда на 100% удовлетворяют иски. Часто итоговая сумма оказывается ниже запрашиваемой. Основанием является ст. 333 ГК РФ. Например, вместо 51 тыс. выплатить 30 тыс.
Есть еще штраф за отказ строительной фирмы добровольно урегулировать финансовый вопрос с дольщиком. Он составляет 50% от суммы неустойки. Но и это еще не все. Дополнительно можно потребовать компенсацию морального вреда.

ВАЖНО: Неустойка выплачивается только в случае заключения договора без эскроу-счета. Это обусловлено тем, что при использовании эскроу компания не использовала средства дольщика, поэтому не обязана нести за это наказание.

Получение жилья в случае признания застройщика банкротом

Нередко людям приходится продолжать гасить после банкротства застройщика ипотеку, оформленную на приобретение жилья. Поэтому они настаивают на передаче квадратных метров, а не денег. Здесь определяющим является степень готовности объекта. Если дом только начали строить, то с продолжением работ могут возникнуть проблемы.
Когда у объекта высокая степень готовности, его почти всегда достраивают. Для этого привлекается другая компания (она берет на себя все обязательства разорившихся коллег). Она может все сделать за свой счет или использовать средства из регионального фонда защиты прав граждан. Иногда деньги поступают из ЖСК, созданного обладателями ДДУ.

Очередность выплат кредиторам при банкротстве застройщика

В реестр вносятся все претензии кредиторов, но деньги они получают не одновременно. По закону выплаты производятся согласно установленной очередности:

• Лица, понесшие физический ущерб. Все те, кто получил травмы на стройплощадке.
• Сотрудники компании, не получившие причитающуюся им з/п.
• Участники долевого строительства.
• Остальные кредиторы — сюда относятся поставщики, банки, подрядчики и т.п.

Если кто-то не внесет претензии в реестр вместе со всеми, то в дальнейшем не обязательно сможет получить возмещение морального и материально вреда. Здесь будет действовать остаточный принцип.
Для компенсации производится арест счетов разорившейся организации. Также производится реализация ее активов, что создает так называемую конкурсную массу (средства для погашения долгов).
Также существует ФРТ (Фонд развития территорий). До 1.07.2029 года он пополнялся за счет строительных фирм, которые перечисляли 1.2% с каждого ДДУ. Средства из фонда также идут на погашение задолженностей перед кредиторами, но их нельзя использовать для:

• компенсации морального/материального вреда;
• оплаты неустоек;
• выплат за жилье, приобретенное по уступке прав по ДДУ после запуска процедуры банкротства;
• возврата денег за квартиры площадью свыше 120 кв. м.

Здесь важно уточнить, что все расчеты производятся после официального признания фирмы банкротом. По закону эта процедура должна завершаться в течение года, но на деле все иначе. Когда в процесс вовлечено много участников, он затягивается. Также на длительность влияют характеристики одного или нескольких объектов (степень готовности, ликвидность, вид недвижимости и т.п.). На практике сроки банкротства застройщика варьируются от 3 до 5 лет!

Что происходит с ипотечным жильем в случае разорения строительных фирм?

Ипотеку нужно гасить даже в случае полного разорения строительной фирмы — таковы реалии. Проблемы девелопера никак не связаны с договором, заключенным между несостоявшимся владельцем жилья и банком.
В то же время заемщики могут попытаться снизить финансовую нагрузку на свой бюджет. Для этого нужно обратиться в кредитную организацию и попросить пересмотреть текущие условия:

• попробовать снизить сумму ежемесячного платежа;
• попытаться договориться об отсрочке;
• постараться уменьшить ставку.

ВАЖНО: Из трех вариантов банки чаще всего соглашаются на второй и предоставляют «кредитные каникулы». Но в дальнейшем увеличится ежемесячный платеж. Причина в том, что отсрочка дается без пролонгации общего срока ипотеки, а недоплата в период «каникул» распределяется по оставшимся месяцам.

Кредитная организация может отказать в просьбах. Тогда заемщику остается только добиваться возврата средств и компенсаций через суд. В течение процесса ему придется изыскивать средства на погашение кредита, иначе уже банк предъявит претензии по неуплате и начнет начислять штрафы/пени. Это еще раз подтверждает аксиому о том, что нужно тщательно выбирать строительные компании и стараться минимизировать объем заемных средств.