Главная - Статьи - Эскроу счета: что это такое простыми словами

Эскроу счета: что это такое простыми словами

Эскроу счета кажется непростым понятием только на первый взгляд. На самом деле, это очень полезная и нужная вещь при больших сделках, в том числе и при сделках с недвижимостью. Если вы решили приобрести первичную недвижимость в жилом комплексе Санкт-Петербурга, то обязательно рассмотрите такой вариант, как покупка с использованием счета эскроу.

Что такое эскроу счет

Что такое эскроу счет? Простыми словами эскроу счет - это счет в банке, где хранятся деньги до того момента, пока условия сделки не будут выполнены. Как только одна сторона выполняет сделку, вторая получает деньги и может распоряжаться ими в полной мере. 

Так, например, в случае со сделками на рынке недвижимости, покупатель размещает деньги в банке, показывая компании-застройщику, что они у него есть, а застройщик получает деньги по эскроу счетам их только тогда, когда завершает строительство и передает квартиру покупателю. Обе стороны довольны, т. к. банк выступает неким гарантом: для покупателя, что деньги будут переведены застройщику только после полного выполнения обязательств, а для застройщика, что покупатель точно заплатит за квартиру полную сумму. 

Чтобы открыть счет эскроу необходимо, чтобы в сделке приняли участие три стороны: 

Стороны составляют договор по стандартной для этой процедуры форме. В письменном соглашении указываются все основные моменты: обязанности сторон, сумма на счете, условия для перевода денег, форс-мажор и т. д. Если говорить о рынке недвижимости, то доказательством того, что продавец передал покупателю квартиру или иную форму недвижимого имущества служит выписка из Единого государственного реестра недвижимости. 

Конечно, кредитная организация берет себе небольшую комиссию за участие в процедуре и хранение денег. Рассмотрим стандартную схему открытия эскроу счета: 

  1. Обращение в банк, который работает со счетами такого рода.
     
  2. Составление договора, его подписание. 

  3. Открытие счета и перевод денежных средств. 

  4. «Заморозка» денежных средств банком до выполнения условий договора.
     
  5. Ожидание выполнения требований договора.
     
  6. Предъявление доказательств выполнения услуги.
     
  7. Перевод денег продавцу. 

Для того, чтобы оформить эскроу счет необходимо письменное заявление, а также паспорт. Процедура достаточно простая и быстрая. Если вы представляете юридическое лицо, то список документов будет несколько расширен: как правило, с вас потребуют устав и документы о финансовом состоянии компании. 

Обратите внимание на то, что договор эскроу и договор счета эскроу - это два разных понятия. При первом необязательно открывать счет, вы можете «заморозить» наличные деньги, при втором же - открывать счет обязательно. 

Преимущества и недостатки метода

С появлением обязательного требования об открытии эскроу счетов при долевом строительстве эта услуга стала пользоваться популярности в банках. Однако есть и небольшие неудобства, о которых мы расскажем ниже: 

  • Услуга предоставляется далеко не в каждой кредитной организации. Даже в таких крупных городах, как Санкт-Петербург, вам нужно будет потратить время, чтобы найти для себя подходящий по всем параметрам вариант.
  • Вы не сможете вернуть свои деньги просто так по требованию. Это можно сделать только после расторжения договора, а эта процедура очень сложна в оформлении.
  • Деньги на счету простаивают, на них не начисляют проценты.
  • Если счет открываете вы, то и вы платите комиссию банку. Исключение составляет только долевое строительство, т. к в этом случае комиссию банку оплачивает застройщик. 

Конечно у счета эскроу множество плюсов и они очевидно перевешивают все минусы, которые мы озвучили вы: 

  • Суммы до 10 млн. рублей, участвующие в сделках по долевому строительству, застрахованы государством, что означает, что в случае банкротства или отзыва лицензии у банка вы вернете свои деньги.
  • Вы можете изменять условия договора в свою пользу: договор счета эскроу считается очень гибким.
  • Если у вас есть долги перед государством, то со счета эскроу их не спишут, согласно законодательству они неприкосновенны.

Эскроу счета были специально созданы для тех, кто участвует в долевом строительстве. Как правило, покупатель далеко не всегда чувствует себя защищенным и, более того, часто бывает такое, что долевое строительство замораживается или компания-застройщик объявляет себя банкротом, а участники долевого строительства просто теряют свои деньги. Государство позаботилось об этой проблеме, запустив программу эскроу счетов. 

Многие недостатки метода оплаты квартиры при помощи эскроу счета скоро будут решены. Так, государственная дума РФ уже серьезно обсуждает законопроект о том, что банки будут обязаны начислять проценты на деньги, которые хранятся от дольщиков. Так, например, если срок строительства дома будет три года, а сумма в банке на счете эскроу будет три миллиона рублей, то при ставке всего 5% годовых вы получите дополнительные 450 тысяч рублей. Согласитесь, отличная прибавка, которую можно будет вложить в ремонт. 

Эскроу счет с позиции застройщика

Наверняка вы задумались над тем, на какие деньги строится дом, если застройщик ничего не получает от покупателей, пока не выполнит обязательства. Давайте рассмотрим, что такое эскроу счет для застройщика. Деньги ему предоставляет тот же банк, который является держателем счетов эскроу. Однако денежная сумма предоставляется не просто так, а как кредит, на который еще начисляются проценты. Эта схема привела к небольшому удорожанию стоимости строительства, однако, добавила надежности и стабильности обеим сторонам. 

Сегодня обеспечение выполнения обязательств - путь, на который встала Российская Федерация и путь, который укрепил сферу недвижимости. К счастью, Правительство РФ четко дало понять, что необходимо отказаться от традиционной нестабильной и ненадежной схемы, чтобы стабилизировать ситуацию на рынке. Таким образом решается проблема обманутых дольщиков, а также приобретения дорогого жилья по причине страха участия в долевом строительстве. 

Все стороны в выигрыше: так, например, для застройщика такая схема чуть дороже, но и более стабильное, ведь реализуют они квартиры от застройщика с переменным успехом, а деньги на строительство нужны сразу.  По этой причине все крупные застройщики эскроу счета используют часто, чтобы обезопасить себя от отсутствия финансирования. Если вы будете делать выбор в пользу квартиры в долевое строительство на рынке Санкт-Петербурга, то обязательно рассмотрите крупных застройщиков, ведь скорее всего они будут работать только по схеме эскроу счетов.  

Ответы на самые популярные вопросы

Т. к. на тему строительства с использованием эскроу счетов на рынке недвижимости Санкт-Петербургу возникает множество вопросов, мы решили ответить на самые частые из них. 

  1. Чем эскроу счет отличается от аккредитива? Раньше работа по аккредитиву в случае с долевым строительством была очень частым решением покупателей, однако, оно далеко не всегда было выгодным. Аккредитив строго регулируется законом и что-то изменить в нем не представляется возможным, тогда как счет эскроу очень гибкий и условия работы с ним вы можете настроить под себя.
     
  2. Кто может выбрать, в каком банке открывать счет? Как правило, эскроу счет открывается в банке, который финансирует проект застройщика (если последний крупный). Если застройщик небольшой, то скорее всего вы сможете выбрать банк самостоятельно.
     
  3. Можем ли покупатель сам распоряжаться деньгами? Нет, как только он передал деньги в банк, он сможет их получить обратно, только если расторгнет договор. Если же сделка пройдет гладко, то деньги будут перечислены застройщику после того, как он сдаст квартиру покупателю.

  4. Можно ли организовать покупку квартиры через эскроу счет в ипотеку? Да, можно. В этом случае вместо покупателя за квартиру платит банк, а первый затем выплачивает банку ипотечный кредит. 

  5. Что будет, если застройщик стал банкротом? В этом случае покупатель не теряет деньги и может пойти одним из двух путей: либо требовать от застройщика передачи жилья, если оно уже построено, либо искать какой-то другой вариант вместе с другими дольщиками и вкладываться в него. 

  6. Какая еще есть защита у счетов эскроу? Во-первых, на все счета эскроу до 10 млн. рублей распространяется государственное страхование. Если банк станет банкротом, то государство компенсирует вам средства, перечислив их на эскроу счет в другом банке.
     
  7. Как повлияла на рынок обстановка с эскроу счетами? Это привело к некоторому удорожанию квартир из-за того, что условия для застройщика стали не такие выгодные, однако, эскроу счета принесли в мир долевого строительства и множество плюсов, например, большую стабильность.

Также помните о том, что законодательно у эскроу счетов очень много преимуществ. Например, если застройщик затягивает строительство более чем на 6 месяцев, то по стандартному договору эскроу счета вы получите свои деньги обратно, если иное не предусмотрено этим же договором эскроу в долевом строительстве. Поэтому будьте внимательны при заключении таких серьезных документов. 

Перед подписанием договора убедитесь, что все в нем понимаете и осознаете, как именно будет действовать застройщик в тех или иных ситуациях. Конечно, в некоторых случаях вы можете купить квартиру в новостройке и без эскроу счета. Например, если застройщик уже построил дом на 30% и продал 10% площадей напрямую, либо же если объект готов к сдаче на 15% и более, либо же если застройщик участвует в финансировании т. к. фонда защиты дольщиков.

Рынок недвижимости Санкт-Петербурга огромен и мы уверены, что вы найдете квартиру и застройщику по душе и решите, нужен ли вам счет эскроу или нет.

Вам будет интересно

12 апреля 2021
Безопасность в новостройках

Покупатели жилья в новостройках сегодня очень требовательно относятся к безопасности квартир. Каждый современный застройщик предлагает не только красивые функциональные квартиры и развитую инфраструктуру рядом, но и защищенность будущих жильцов.

18 марта 2021
Что такое рефинансирование ипотеки?

Рефинансирование ипотеки - популярная услуга, особенно в крупных городах России. Так, в Санкт-Петербурге каждый десятый клиент банка, который приобрел квартиру в новостройке с помощью ипотечного кредита, затем рефинансирует его.

15 марта 2021
Что такое ипотека с господдержкой?

В последнее время в Российской Федерации появилось несколько новых льгот, пособий и программ государственной поддержки. Одна из таких программ - это помощь с закрытием ипотеки для определенных категорий граждан.

12 марта 2021
Эскроу счета: что это такое простыми словами

Эскроу счета кажется непростым понятием только на первый взгляд. На самом деле, это очень полезная и нужная вещь при больших сделках, в том числе и при сделках с недвижимостью.

26 февраля 2021
Новостройки Янино: почему здесь стоит приобрести квартиру в 2021 году?

Желаете купить квартиру в Ленинградской области? Тогда обязательно рассмотрите новостройки в Янино от застройщика!

Оставить заявку на подбор

заполните заявку и наш специалист
свяжется с вами

Заявка в работе

Мы свяжемся с Вами в ближайшее время.

Сообщение не отправлено!

Ваше сообщение не удалось отправить. Приносим свои извинения