Инструкция по подаче налоговой декларации при продаже недвижимости с практическими примерами

После продажи недвижимости в большинстве случаев необходимо заполнить и предоставить ИФНС налоговую декларацию. Это обязательная и ответственная процедура. Расскажем о ней подробней, а заодно разберем способы снижения налоговой нагрузки. Сведения подкрепим конкретными примерами.

Каждый россиянин и иностранный гражданин обязан подать налоговую декларацию на квартиру после ее продажи — это требование действующего законодательства. Также на всех продавцов квартир, домов, участков и других объектов недвижимости ложится бремя уплаты НДФЛ. Налог могут не платить граждане, владевшие недвижимостью 5 и более лет. Причем они освобождаются не только от финансовых обязательств, но и от подачи декларации.

В некоторых случаях для обнуления ставки достаточно 3-х лет. Но здесь нужно выполнение ряда условий, о которых расскажем подробней далее.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ: НДФЛ — основной налог в РФ. Почти всегда при продаже квартиры его размер равен 13% для граждан РФ и 30% для нерезидентов. Хотя существуют ситуации, когда ставка ниже или выше указанных значений. Например, прибыль по ипотечным облигациям (которые были выпущены до 1.01.2007 года) облагается налогом в 9%, а на доход от конкурсов и лотерей действует сбор в размере 35% (при условии, что он выше 4 тыс. рублей).  (как получить налоговый вычет?)

Если иностранец получает дивиденды от деятельности отечественных предприятий, то обязан платить с них 15% в казну государства. Аналогичный сбор применим для россиян, заявляющих доходы по итогам года в 5+ млн. рублей.

Из перечисленных цифр нужно выделить и запомнить две: НДФЛ на продажу недвижимости для резидентов равен 13%, для нерезидентов он составляет 30%. При этом время владения недвижимостью учитывается со дня ее регистрации в ЕГРН. Это базовые параметры, на которые будем ориентироваться в дальнейшем.

В некоторых случаях закон разрешает отказаться от уплаты налога. Также для некоторых категорий граждан существуют вычеты и льготы, позволяющие снизить финансовую нагрузку. 

Когда для отмены налога достаточно владеть жильем 3 года?

В определенных ситуациях для обнуления НДФЛ не обязательно ждать 5 лет. Подобное развитие событий возможно в следующих случаев:

• при получении недвижимости в наследство;
• при реализации единственного жилья;
• квартира/дом подарены близкими родственниками;
• жилище приватизировано;
• объект перешел в собственность, согласно заключенному договору пожизненного содержания.

Перечисленные ситуации дают право на сокращение срока для безналоговой продажи жилья. Подробней обо всех юридических аспектах сказано в п. 3 ст. 217.1 НК РФ. 

В России предусмотрены налоговые льготы для семей с малолетними детьми. Но этот аспект требует отдельного разбора.

В каких случаях жилье имеет статус «единственного»?

Здесь все просто. Если при продаже во владении у человека один объект недвижимости, то такое жилье признается единственным. Причем это может быть не только отдельная квартира, дом или комната, но и часть жилья (доля).

ФАКТ: Если у продавца имеется квартира и апартаменты, то жилище также будет признано единственным. Причина в том, что апартаменты в РФ имеют статус нежилых помещений.

Когда в собственности 2 и более объекта, то нужно платить НДФЛ. Но если вторая квартира, дом или комната были куплены в период 90 дней до сделки по первому жилищу, то с собственника снимается обязанность уплаты налога.

Рассмотрим ситуацию на примере

Человек в июне 2020 года приобрел квартиру, которая стала его единственным жильем. Объект он сразу после покупки оформил в собственность. По истечении 3-х лет в июле 2023 года он продал недвижимость. При этом в конце мая 2023 года он приобрел комнату в общежитии.

В день сделки у продавца было два жилища, но он все равно освобожден от уплаты НДФЛ. Причина — на момент продаже не прошло 90 дней с покупки второго объекта недвижимости.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ: Период между покупкой одного жилья и продажей другого считается не со дня подписания договора или внесения средств на счет продавца, а со дня регистрации недвижимости в Росреестре. Поэтому если стоит цель исключить налог, нужно смотреть на даты оформления.

Определение статуса жилья при совместном владении им мужем и женой?

При совместном владении недвижимостью супругами она признается единственной, даже если у них есть жилье в личной собственности. Присвоение статуса «единственное» возможно, если соблюдены следующие правила:

• второе жилье перешло в дар, оставлено в качестве наследства или переведено из муниципального в личное пользование путем приватизации;
• квартира, дом или комнаты приобретались до заключения брака.

Рассмотрим все на конкретном примере

В июне 2023 года муж и жена выставили на продажу квартиру, которой владеют в равных долях. Недвижимость была приобретена в январе 2020 года (находилась в собственности свыше 3-х лет). У мужа при этом была квартира, которую он купил до женитьбы и владел ей единолично.

В такой ситуации супруги освобождаются от уплаты налогов. Учитывается только совместно нажитое имущество, которое в данном случае является единственным. Плюс прошло более трех лет! Соответственно, налоговая декларация при продаже квартиры подается, но начисления платежей по ней не будет.

Уплата НДФЛ семьями с детьми

В 2023 году в России действует правило для семей, в которых воспитываются два или более ребенка. Им государство предоставило шанс на обнуление НДФЛ после реализации «квадратных метров». Правда, для применения этой нормы права нужно выполнить сразу несколько условий:

• на момент продажи жилья возраст как минимум двоих детей должен быть менее 18 лет;

ВАЖНО: Учитываются родные и приемные дети. А если хотя бы два ребенка учатся по очной форме, то «безналоговый» возраст поднимается до 24 лет.

• родители в течение календарного года должны приобрести другую жилплощадь (крайний срок — 30.04 следующего за сделкой годом).
• у вновь приобретенной квартиры на выбор должна быть больше кадастровая стоимость или площадь;
• если у продавца или членов его семьи есть другая жилая недвижимость большей площади, то для отмены налога с продажи они должны владеть не более 49% на нее.

Когда соблюдены все перечисленные условия, то сроки владения недвижимостью теряют для продавца какое-либо значение. Даже если квартира продается через несколько дней после покупки, собственнику не придется платить налог. 

Существующие льготы для владельцев жилья по ДДУ

В случае с новостройками срок владения идет не с момента заключения ДДУ, а с даты его закрытия. Правило введено в 2020 году — оно касается жилья, которое приобреталось по одной из следующих схем:

• по договору ДДУ;
• в рамках переуступки права по ДДУ;
• в результате членства в ЖСК (жилищно-строительном кооперативе).

И даже если площадь жилища фактически оказалась больше заявленной в документах, а владельцу пришлось платить за нее, то в собственности оно будет числиться с даты оплаты договора. Именно с этого дня идет отсчет трех или пяти лет!

ВАЖНО: Эти правила являются относительно новыми. Они были приняты в 2019 году, когда в Налоговом кодексе произошли существенные изменения.

Договора обычно оплачиваются сразу или в течение определенного срока, если продавец и покупатель договорились о рассрочке.

В некоторых случаях при покупке квартиры по ДДУ можно вернуть уже уплаченный налог. Для этого необходимо соблюдение трех условий:

1. Сделка по продаже произошла до изменения закона.
2. Бывший владелец заплатил НДФЛ.
3. На момент продажи срок владения жилищем не достиг минимального безналогового периода. 

Если указанные аспекты имеют место быть, то можно смело обратиться в ФНС и запросить возврат средств.

Важно понимать, как считывается период владения недвижимостью при покупке ее долей. Например, человек владел долей в квартире. Затем он купил еще одну долю в этой же недвижимости или полностью выкупил ее. Здесь срок начинается с даты покупки (оформления) первой доли.

Квартира оказалась в собственности по реновации: действия собственника

Если квартира досталась человеку в рамках программы реновации, то период владения жильем до переезда в новое жилище будет учитываться в общем сроке владения. 

Например, житель Санкт-Петербурга в апреле 2017 года приобрел жилье в доме, попавшем под действие программы «реновация». В мае 2021 года ему предоставили другую недвижимость. Тогда период владения составит 4 года и 1 месяц, что станет поводом для освобождения от уплаты НДФЛ.

ФАКТ: В 2022 году начало действовать правило, связывающее уплату налогов и стоимость жилья. Если в документах указана цена менее 1 млн. руб., то подача декларации о продаже квартиры в налоговую службу не обязательна.

Подобная связь объясняется очень просто — прибыль от реализации недвижимости полностью перекрывается налоговым вычетом. При этом начисления НДФЛ не происходит и нет смысла подавать документы. 

Существует аналогичное правило для нежилых объектов недвижимости. Но в этом случае верхний предел стоимости ограничен суммой в 250 тыс. рублей.

Подача декларации при достижении необходимого срока владения 

Если жилье продано после нахождения в собственности более 5 лет, то в подаче налоговой декларации нет необходимости. Когда квартира находится во владении 3 года, а собственник имеет право на льготу, то подавать документы нужно обязательно. Дело в том, что у ФНС не отображаются доступные владельцам льготы. Поэтому Федеральный орган начислят налог так, словно их нет. Придется разбираться, доказывать свою правоту. При этом налоговая служба может дополнительно оштрафовать за несоблюдение сроков подачи декларации.

В такой ситуации необходимо заранее обратиться в ИФНС, предъявить документы на право получения льготы и дождаться изменения данных. Только так можно избежать начислений и штрафных санкций.

Актуальные сроки для подачи налоговой декларации

При отсутствии льгот и иных условий, освобождающих от налога, нужно подавать декларацию. Для этого существует специальная форма 3-НДФЛ.

Подача данных производится до 30 апреля, расчет — до 15 июля. Уалана налогов происходит за предшествующий год. Например, при продаже жилья в 2022 году документы нужно было подать до 30.04.2023 года.

Расчет НДФЛ и уменьшение размера налоговой базы

При вычислении суммы налога учитывается статус плательщика — резидент или не резидент. В первом случае действует ставка в 13%, во втором — 30%. 

Рассмотрим пример расчета

Резидент продал квартиру за 5 млн. руб. После несложного подсчета получаем НДФЛ, который будет равен 650 тыс. руб. (5000000*0.13).

Если нерезидент продал комнату за 3 млн. руб., то отдаст государству 900 тыс. руб. в виде налога (3000000*0.30).

Существуют два способа уменьшения размера налоговой базы, которая фактически является стоимостью недвижимости:

• Включение в расходы суммы, за которую приобреталась недвижимость. Этот вариант возможен только при покупке жилья и не подходит при получении его по наследству или по договору дарения.

Например

Жилье было куплено за 2.5 млн. руб., а через год реализовано на 500 тыс. руб. дороже. При наличии подтверждающих сделку бумаг можно снизить налогооблагаемую сумма до 500 тыс. руб. (вместо 2.5 млн. руб.).

• Применение налогового вычета. Это право закреплено за гражданами РФ (п.2.1 ст. 220 НК). При использовании указанной льготы размер дохода от продажи жилья можно уменьшить путем вычитания 1 млн. руб. (Именно такой налоговый вычет действует в 2023 году). Если сделка проводится с нежилым объектом, то вычет составит 250 тыс. руб.

Например 

Квартира досталась в дар от родственника. Новый владелец почти сразу продал ее и выручил 3 млн. руб. Если вычесть из этой суммы 1 млн. руб., то под налоги попадет сумма в 2 млн. руб. Разница составит 130 тыс. руб (260 вместо 390).

Благодаря таким ухищрениям можно значительно снизить финансовые потери. Но применить сразу оба способа нельзя. Даже если в один год продать несколько объектов! Нужно в каждом конкретном случае производить расчеты и выяснять, что выгодней.

ВАЖНО: За календарный год вычет ни при каких обстоятельствах не может превысить 1 млн. руб. Он распространяется на все сделки в указанный период. 

Например, гражданин в течение года реализовал две комнаты. Одну — за 2 млн., вторую — за 3 млн. На 5 млн. пойдет один вычет. Максимум, что здесь можно сделать, это добавить к стоимости расходы на ремонт (п. п. 3. 3, 3.4 ст. 220 НК РФ для частных домов и квартир).

По домам нужно учитывать особенности подсчета срока владения. Он начинается со дня оф. регистрации объекта, а не с начала его возведения. В случае продажи недостроенного дома вычет в 1 млн. руб. применять нельзя. Здесь будет действовать сумма для нежилых объектов, равная 250 тыс. руб.

Продажа недвижимости и кадастровая стоимость: как они взаимосвязаны?

Налог и кадастровая стоимость жилья тесто связаны между собой. Когда кадастровая стоимость выше суммы фактической продажи, разрешается применять понижающий кф. Его стандартное значение 0.7.

Рассмотрим наглядный пример

Квартира была реализована за 3 млн. руб., при этом ее кадастровая стоимость была на 500 тыс. выше. Расчет получится таким:

• 3500000*0.7=2.45 млн. руб. Это облагаемая налогом сумма.
• 2450000-1000000=1.45 млн. руб. Именно столько останется в случае применения налогового вычета.
• 1450000*0.13=188500 руб. Итоговый размер НДФЛ. Хотя с 3 млн. руб. пришлось бы заплатить 390 тыс. руб.

ВАЖНО: Расчет кадастровой стоимости производит Росреестр. Берется значение на 1.01 того года, когда было продано жилище. Для получения актуального значения нужно воспользоваться ресурсом Федерального органа или запросить выписку из ЕГРН. Данные содержатся во вкладке «Справочная информация…».

Для использования сервиса нужны на выбор любые из следующих данных:

• кадастровый номер жилища;
• точный адрес квартиры, дома или комнаты.

Подтверждающие документы для заполнения декларации

Для правильной и своевременной подачи налоговой декларации при продаже квартиры документы имеют ключевое значение. От их наличия и корректности данных зависит возможность и сроки выполнения требования закона.

Чаще всего декларация подается через персональный кабинет на сайте ФНС РФ. Для этого нужно пройти авторизацию на ресурсе, открывать вкладку «Доходы и вычеты», перейти в раздел «Подать декларацию» и выбрать пункт «Подать декларацию 3-НДФЛ».

Сам документ можно заполнять двумя способами:

1. Через программу. Данные вносятся в стандартные поля, а затем формируется готовый документ. Он прост прикрепляется на сайте налоговой службы.
2. Онлайн. Сведения указываются в режиме реального времени. Здесь важно все тщательно перепроверять, иначе документ будет отклонен и отправлен на корректировку.

Независимо от выбранного способа, проверка соответствия данных и расчет НДФЛ производится специальной системой. Это автоматический процесс, в котором не задействованы человеческие ресурсы.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ: Если декларант решил использовать для подачи деклараций аккаунт на сайте ИФНС, то ему потребуется электронная подпись. 

Процедура ее создания проводится на этом же ресурсе во вкладке «Настройки профиля». Нужно выбрать блок «Электронная подпись» и следовать подсказкам.

После проведения процедуры останется ждать, пока специалисты обработают сведения и подтвердят выпуск подписи. Обычно на это уходит не более суток.

Если пользователь не хочет/не может оформлять все в интернете, то может обратиться в МФЦ или ближайшее отделение налоговой службы. В указанных учреждениях есть специальные бланки. Также формы можно заранее скачать и распечатать. Допускается внесение данных от руки, но только печатными буквами.

Стандартная декларация состоит из 16 страниц: титульный лист и 15 страниц с данными налогоплательщиков. Важно понимать, что заполнению подлежат не все поля. Их количество определяется причиной подачи документа. 

В случае с продажей недвижимости нужно заполнить:

1. Титульный (лицевой) лист.

2. Раздел № 1. В нем прописывается размер налога. Если он отсутствует, указывается нулевое значение.

3. Раздел № 3. Вписываются сведения, которые впоследствии будут использоваться при расчете НДФЛ.

4. Приложение № 1. Указывается размер дохода от продажи объекта недвижимости.

5. Приложение № 6. Указывается имущественный вычет.

6. Расчеты, которые прикрепляются к Приложению № 1. Здесь вычисляется прибыль от реализации жилища.

Если налогоплательщик подает декларацию при помощи специальных автоматизированных средств, то должен:

• Указать год, для которого подаются сведения для расчета налога.
• Выбрать версию декларации (это может быть первичный документ, а также скорректированный после выявления ошибок и отклонения инспектором).
• Отметить статус — резидент или нерезидент.

ВАЖНО: Резидентами автоматически становятся люди, которые проживают в стране минимум 183 дня в году.

• Указать данные налогоплательщика. Обычно эта информация вносится автоматически, но иногда бывает нужно внести определенные дополнения.

Стандартная налоговая декларация на квартиру, образец которой доступен на сайте ФНС РФ, не будет принята без указания данных о доходах. Здесь также следует обратиться к ресурсу Федеральной налоговой службы, так как каждый вид дохода нужно обозначить определенным кодом. Например, прибыль от реализации жилой недвижимости обозначается кодом 1510, зарплата — кодом 2000 и т.д.

Здесь же нужно корректно вписывать покупателя — им может выступать компания или юр. лицо. Ошибки здесь недопустимы, они будут основанием для признания документа недействительным.

ФАКТ: В декларации указываются все доходы, а не только от продажи жилья. Это официальная з/п, прибыль от оказания услуг в личном порядке, деньги от сдачи недвижимости в аренду и т.д. Причем все поступающие платежи нужно объяснить и подтвердить путем приложения к декларации. Для этого берется справка с работы по форме 2-НДФЛ, копируются договора аренды, чеки и другие финансовые документы.

Также заявитель обязан выполнять несколько последовательных действий:

• указать нужный вид налогового вычета — в случае с недвижимостью это уменьшение налоговой базы путем учета расходов на ее покупку, либо имущественный налоговый вычет;
• приложить документы, подтверждающие законность владения объектом (расписка, ДКП и т.д.);
• еще раз убедиться в корректности указанных сведений;
• выполнить подписание документа (проще всего использовать для этого электронную подпись) и загрузить его через личный кабинет на сайте ФНС России;
• внести нужную сумму, которую начислит налоговая служба после проверки всех данных (это также делается через свой ЛК).

Какое наказание ждет продавца в случае неуплаты налога?

В РФ существует фиксированный размер штрафа за нарушение сроков подачи декларации. Он составляет 5% от размера налога — эта сумма будет начисляться ежемесячно до полного погашения.

Для штрафа предусмотрены ограничения:

• не может превышать 30% от начисленного налога;
• минимальный размер составляет 1000 рублей, даже если по расчетам получается сумма намного меньше указанной.

Еще один вид финансового взыскания — пени. Они начисляются в том случае, если налог не уплачен при правильной и своевременной подаче декларации. Пени начисляются на остаток долга. Но штраф в этом случае не предусмотрен. (как оплатить налог?)

В 2023 году подача налоговой декларации должна осуществляться до 30.04, а уплата НДФЛ — до 15.07. Документы подаются по доходам, полученным за предшествующий год. Например, до 30 апреля 2024 года нужно подать декларацию о прибыли по итогам 2023 года.