Ипотечный рынок: что происходит сейчас

Кажется, что рынок недвижимости переживает в принципе непростые времена. Спрос падает, квартиры не продаются, а все поддерживающие меры как от государства, так и от девелоперов не работают. При этом рынок еще сильнее сегментируется: жилье делится уже не на несколько сегментов, а на два: “недорогое” и “элитное”. Однако так ли это на самом деле? В этой статье рассмотрим, что происходит на ипотечном рынке в 2022 году, какие льготные ипотечные программы и лучшие ипотечные ставки есть сегодня. 

Что происходит на рынке недвижимости сейчас

Согласно официальным цифрам, ипотечная ситуация сегодня относительно не самая радужная. Рынок находится в упадке. Продажи сократились даже при учете выгодных предложений, которые мы рассмотрим далее. Так, например, в Москве, каждый месяц идет сокращение заключенных договоров долевого участия. Если сравнивать июнь и март 2022 года, то рынок обвалился на 45%. Ипотеку люди также стали брать меньше, однако, это скорее всего связано со ставками, которые очень сильно выросла на фоне повышения ключевой ставки. Сейчас же ипотечный рынок немного стабилизируется за счет того, что ставки были снижены. 

В Санкт-Петербурге примерно та же самая картина. Количество договоров долевого участия сократилось в 2 раза, и, конечно же, петербуржцы стали намного реже брать ипотеку. Кроме этого, именно в Санкт-Петербурге сократилась средняя площадь купленных квартир. 

Однако все не так печально, как может показаться на первый взгляд. С 14 июня в России действует новая ключевая ставка, равная 9,5%. Ставки по обычной ипотеке уже довольно хорошо снизились. 

Новые льготные программы, увеличение лимитов по старым: рынок оживляют многие вещи. Более того, стоит вспомнить о том, что сейчас у многих заканчивают действие вклады, которые были сделаны в банки под высокий процент в марте. Сейчас эти деньги тоже будут выходить на рынок. 

Однако эксперты отмечают, что скорее всего количество сделок все равно не будет таким, как прежде. Покупательская способность россиян все равно остается сниженной. Стоит ожидать и падение стоимости квартир на первичном рынке. Застройщики уже сейчас предлагают акции и скидки и, скорее всего, это только начало. 

При этом, стоит помнить, что рынок новостроек сегодня только вырос и сейчас на нем наблюдается дисбаланс стоимости квартир и возможностей покупателей. Поэтому в первую очередь разбирают студии и однокомнатные квартиры: то, на что хватает денег. Однако семье из трех человек такие варианты не подходят и им придется искать выход из ситуации. Им могут стать льготные программы, которых сейчас на рынке очень и очень много. 

Льготные программы на ипотечном рынке

На рынке сегодня очень много поддерживающих программ. Причем они, с одной стороны, стабилизируют непростую ситуацию, в которую попали застройщики, а с другой стороны, помогают приобрести квартиры в новостройках на выгодных условиях. 

Обращаем ваше внимание, что некоторые программы действуют только в определенных регионах или их частях. Например, сельскую ипотеку можно оформить в некоторых деревнях и селах Ленинградской области. Как понятно из названия Дальневосточной ипотеки, действует она только на Дальнем Востоке. 

Льготная ипотека для IT-специалистов

Из-за антироссийских санкций многие ИТ-специалисты стали подумывать над тем, чтобы уехать за рубеж из-за лучший условий работы, более высокой заработной платы, а также из-за страха того, что в будущем это будет сделать невозможно. Именно по этой причине, чтобы не растерять молодых и перспективных работников сферы IT, государство запустило программу льготной ипотеки. Ставка здесь составляет всего 5% (т. е. даже ниже, чем ставка по семейной ипотеке, которую мы рассмотрим далее). Однако, конечно, далеко не каждый IT-специалист может воспользоваться этой программой. Необходимо соответствовать нескольких критериям: 

Заемщиками по программе могут стать только сотрудники аккредитованных ИТ-корпораций. 

Необходимо иметь гражданство РФ и быть не старше 45 лет. 

Заработная плата человека должна быть от 100 тысяч рублей в регионах и от 150 тысяч рублей в столице России и ее северном собрате. 

Максимальный размер кредита составляет 18 миллионов рублей. В регионах он снижен в два раза. 

Вторичное жилье по такой программе купить нельзя. 

Нельзя по такой льготной ипотеке приобрести больше одной квартиры. 

Казалось бы, что критерии очень строгие. Однако обратите внимание на то, что в правилах не указана ни должность сотрудника ИТ-компании, ни требования к образованию. Поэтому воспользоваться возможностью оформить льготную ипотеку может даже бухгалтер такой фирмы, не говорят уже о маркетологе, копирайтере и т. д. 

Материнский капитал

Мы неслучайно вынесли эту уже всем известную меру поддержки в отдельный раздел. Все же материнский капитал - это ощутимая мера поддержки семей. Его можно использовать как в качестве первого взноса, так и для полного или частичного погашения задолженности. Однако если вы собираетесь потратить его не на ипотеку, а на улучшение условий проживания, то придется дождаться, когда ребенку исполнится 3 года. Только после этого вы сможете внести капитал в ЖК, купить квартиру у компании, построить собственный дом и т. д. 

Отметим, что срок выдачи господдержки продлили до конца 2026 года. Основное требование к заемщику - это гражданство РФ, а также наличие родительских прав на ребенка. Если у него нет матери или ее лишили родительских прав, то материнский капитал переходит к его отцу вне зависимости от гражданства. Если отец умрет или его тоже лишат родительских прав, то маткапитал переходит к несовершеннолетним детям.

Семейная ипотека под 6%

Следующая в нашем списке льготных ипотек с господдержкой - семейная ипотека. Эта программа позволяет взять ипотечный кредит по ставке до 6% годовых. Такая программа распространяется, в первую очередь, на счастливчиков, которые вовремя подали на субсидии от государства и их очередь получить поддержку подошла. Во-вторых, ипотека под 6% действует для семей, у которых родился хотя бы один ребенок в период с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года. Отметим, что если семья оформила обычную ипотеку в этот период, то она может ее рефинансировать по данной программе. Также это предложение распространяется и на семьи с детьми-инвалидами. 

По этой льготной программе можно купить квартиру только в новостройке, либо купить участок и/или построить дом, т. е. приобрести “вторичку” уже не получится. При этом максимальный размер кредита составляет 12 миллионов рублей, для регионов - в 2 раза меньше.

 

Рефинансирование обычной ипотеки до семейной под 6% годовых происходит следующим образом. На самом деле, банк получает такой же процент, как и раньше, однако, все, что свыше 6% теперь будет за вас платить государство. На это выделено более 800 миллиардов рублей.

Чтобы оформить такую ипотеку необходимо не только предоставить в банк документы на недвижимость, но и свидетельства о рождении детей. 

Обратите внимание, что в этой программе участвуют не все кредитные организации. Более того, даже те, кто принимает в ней участие наделен не безграничными возможностями, т. к. каждому участвующему банку выделена определенная сумма субсидий, поэтому денег на всех может не хватить. Однако есть и плюс: если вам отказали в одном банке, то это всего лишь повод обратиться в другой: возможно в первом просто закончились субсидиарные деньги. 

Эта программа действует давно и она получила некоторые послабления. Так, до  2021 года принять участие в программе могли семьи с 2 и более детьми. Сегодня чтобы оформить семейную ипотеку нужно чтобы в семье был хотя бы один ребенок, рожденный после 2018 года. Под этот параметр подходят многие в России. Также на условиях семейной ипотеки можно купить не только квартиру в новостройке, но и частный дом, таунхаус или даже землю под постройку. 

450 тысяч рублей на погашение ипотеки

Немногие знают, что многодетные семьи могут получить некоторую сумму денег для погашения ипотеки. Условие здесь одно: в семье должен был родиться третий или последующий ребенок после 2019 года. 

Максимальная сумма субсидии - 450 тысяч рублей. Ее можно потратить на ипотеку на приобретение квартиры в новостройке. Если долг по ипотеке меньше, то он будет просто погашен. 

Воспользоваться такой возможностью можно только единожды. Естественно, еще одно условие - это российское гражданство обоих родителей.

Льготная ипотека до 7% годовых

Условия по льготной ипотеке в 2022 году часто меняются. Так, в марте они выросли до 12%, в мае опустились до 9%, а с 17 июня снова стали 7%. Программа льготной ипотеки была принята в 2020 году, чтобы поддержать рынок недвижимости и уже несколько раз продлевалась. Однако обращаем ваше внимание, что банки сами принимают решение о выдаче льготной ипотеки. Особо строгих требований к заемщикам нет. Главное иметь российское гражданство и быть платежеспособным. 

Сумма ипотеки ограничена. Так, для Москвы и Санкт-Петербурга она составляет до 12 миллионов рублей, а для регионов - 6 миллионов рублей. Однако есть список девелоперов, сумма ипотеки на приобретение квартиры у которых может быть намного выше (до 30 и до 15 миллионов соответственно). При этом первый взнос в размере 15% от стоимости недвижимости заемщик должен заплатить самостоятельно (либо при помощи других мер государственной поддержки, например, материнского капитала). Для получения такой ипотеки необходимо обратиться в аккредитованный по данной программе банк, т. к. не все кредитные организации участвуют в льготной ипотеке под 7% годовых. 

Ипотека 0,1%

Также на рынке ипотек сегодня есть интересная программа: льготная ипотека под 0,1% годовых. Такой беспрецедентной ставки можно добиться, только если кредит субсидируется одновременно и государством и застройщиком. 

Сегодня обычную ипотеку можно взять под 12% годовых, а семейную - под 6% годовых. Разницу в льготных ипотечных программах субсидирует государство. Однако некоторым людям все равно сложно выплачивать ипотеку даже при низком проценте. 

Программа ипотеки 0,1% дает возможность заемщикам кратковременно снизить ипотечное бремя, т. к. действует в течение первого года ипотечного кредита, в течение которого проценты банку платит сам застройщик. Вам лишь остается заплатить 0,1%. 

Любые ипотечные ставки, которые ниже ставок по льготным программам, действуют кратковременно. 

Оформить ипотеку под 0,1% можно в  Россельхозбанке, банке “Дом.рф”, Сбербанке, Московском кредитномй банке. Также принять участие в программе можно и обратившись напрямую к застройщику. 

Обратите внимание, что некоторые застройщики могут включить проценты в стоимость квартиры, т. е. по сути клиент все равно заплатит за ипотеку из своего кармана. Поэтому советуем вам тщательно подходить к оценке стоимости квартиры в новостройке, чтобы ни за что не переплатить. 

Военная ипотека

Государство давно и очень активно поддерживает военнослужащих. Так, у них есть возможность стать участниками программы НИС (накопительно-ипотечной системы). Согласно ее правилам государство раз в год перечисляет на счет военнослужащего взносы, которые потом индексируются с учетом инфляции и которые можно пустить на погашение ипотеки. Причем на приобретение жилья можно тратить взносы в течение первых 20 лет, затем же распределение взносов можно делать по своему усмотрению. 

Военная ипотека положена на всем военнослужащим. Так, ее могут получить, только офицеры, которые имеют высшее или среднее профессиональное образование, солдаты и матросы, отслужившие более 3 лет. В случае смерти военнослужащего право на оформление военной ипотеки переходит к его супруге и детям. 

Ипотека для бюджетников

Работники государственных структур всегда получали дополнительные льготы. Ипотека для бюджетников действует давно. Так, на врачей и учителей распространяется действие региональных программ. Отметим, что такая программа есть в Санкт-Петербурге, в Москве же ее нет. 

Если говорить о программе, действующей в Санкт-Петербурге, то ее продлили до конца 2022 года и, скорее всего, продлят еще. В каждом году государство выделяет разные суммы на поддержку. Например, в 2022 выделено 95,6 миллионов рублей. 

Требования к заемщику относительно нестрогие: так, человек должен проработать по специальности не менее 5 лет и быть признанным нуждающимся в улучшении жилья. Конечно, все нужно подтвердить документально. Отметим, что нужна в улучшении жилищных условий определяется как соотношение квадратных метров жилья на членов семьи. Если человек живет один, то ему нужно улучшать жилищные условия, если площадь жилья меньше 33 кв. м., если же он живет с семьей - то меньше 18 кв. м. на человека. 

Сумма государственной поддержки считается следующим образом. Бюджетник обязан заплатить самостоятельно 20% от стоимости жилья. 60% он должен будет заплатить в течение 10 лет, однако, на такую рассрочку не начисляются проценты. Если бюджетник после приобретения квартиры проработает в бюджетной сфере еще 10 лет, то оставшиеся 20% за него заплатит город. Если же нет, то он будет обязан погасить их самостоятельно. Обратиться за такой мерой поддержки необходимо в жилищный комитет городской администрации. 

 

Итак, мы рассмотрели что происходит на ипотечном рынке сейчас, а также какие есть льготные ипотечные программы сегодня. Если кратко, то у вас практически обязательно будут “бонусы” от государства, если вы военнослужащий или бюджетник. Если у вас хотя бы один ребенок в семье, рожденный после 2018 года, то вы можете оформить льготную ипотеку под 6% годовых. Некоторые застройщики предлагают льготную ипотеку под 0,1% годовых. Однако будьте внимательны: такой процент действует только в течение первого года кредита. 

В целом, условия на рынке располагают на оформление ипотечного кредита, если человек уверен в своем стабильном финансовом положении. Благоприятствуют и возможные льготы: согласно статистике, ⅔ россиян попадают хотя бы под одно и условий для того, чтобы получить субсидию на ипотеку, либо оформить ее по более низкому проценту.