Ключевая ставка стала 15%: как отреагирует рынок недвижимости и что ждать покупателям

Участники рынка считают, что повышение ключевой ставки до 15% приведет к заморозке рынка ипотеки на вторичное жилье. Решение Центробанка повысить ставки по ипотеке на 2 пункта оказалось выше прогнозов экспертов, которые ожидали повышение на 1 пункт. Один из ключевых факторов, влияющих на такое решение, - это проект бюджета, который предусматривает значительное увеличение государственных трат в ближайшие три года. В связи с этим Центральный банк повысил нейтральную ставку до 7%. Ужесточение денежно-кредитной политики должно снизить инфляцию. Тем не менее, ЦБ увеличил прогноз по росту расценок на конец года до 7,5%. Результатом решения Банка было положительное реагирование рубля: курс доллара упал ниже 93.

Почему ЦБ поднял ставку

Главная причина повышения ставки ЦБ недвижимость на 2 пункта до 15% годовых – существенное ускорение увеличения цен. В результате ЦБ дал рынку четкий сигнал о том, что для достижения цели инфляции в 4% может потребоваться сохранение новых денежно-кредитных условий в течение длительного периода. Оперативные сведения за третий квартал показывают более активную динамику экономики РФ, чем ожидалось регулятором в сентябре. Экономика развивается быстрее, но и цены повышаются быстрее. Данное решение позволит вернуть Россию к устойчивому и сбалансированному развитию, а также обеспечить стабильную снижение инфляции. Прогноз по годовой инфляции Банка РФ был обновлен. Теперь он составляет 7—7,5%, в то время как на сентябрьском заседании прогноз составлял 6—7%.

Глава ЦБ, Э. Набиуллина, отметила, что так как бюджетная политика скорого времени будет более стимулирующей, чем предполагалось ранее, была повышена оценка нейтральной ставки до 7%. Это означает, что для обеспечения ценовой стабильности требуется более высокая КС. Ранее нейтральный диапазон был 5,5—6,5%.

Повышение ставки ЦБ- последствия для недвижимости?

Р. Сырцов, руководитель компании «Метриум»:

Как ставка ЦБ влияет на недвижимость? Повышение КС несомненно сильно отразится на рынке вторичного жилья, поскольку ипотека в этом секторе не подвергается государственной субсидии. Ставки, как правило, будут превышать 15% в год. Это означает, что ежемесячные платежи будут значительно больше, чем стоимость аренды аналогичного жилого помещения. В таких условиях спрос в этой сфере упадет.

А. Кричевский, финансовый эксперт, автор Telegram-канала «Экономизм»:

Этот шаг ЦБ фактически уничтожил вторичку, поскольку ведущие банки уже в скоро существенно повысят проценты, а кредиты, предварительно согласованные, будут отменены, заставляя заемщиков быстро решать вопрос с покупкой жилья. Это означает, что количество сделок будет еще меньше, а цены будут вынуждены падать. Возможно, продавцы также начнут массово выводить свои объекты с рынка и переходить на аренду, но возникнет проблема сроков такого решения: цены будут вынуждены меняться при сдаче жилья на период менее года.

Таким образом, можно предположить следующее:

а) число сделок на вторичном рынке снизится как минимум на 10-15% в течение месяца; б) спрос на арендное жилье возрастет; в) рост цен на аренду будет замедляться.

М. Ельцов, глава «ПИА Недвижимость»:

Рост ключевой ставки ЦБ последствия будет иметь негативные. КС была ограничительной до повышения и теперь станет высокой. Когда КС составляла 13%, клиенты иногда оформляли договор под 14% годовых, если планировали заблоговременно погасить ее с реализации другой недвижимости. Однако снижение объемов выдачи ссуд приведет к замеранию рынка. В настоящее время все еще существуют утверждения по ставке 13%-14%, которые выглядят привлекательно, и, возможно, некоторые люди поспешат воспользоваться ими

С. Зайцев, глава по продажам федеральной фирмы «Этажи»:

— Повышение ставки ЦБ 2023 по стандартным ипотечным программам приведет к тому, что кредиты будут предоставляться только на малые суммы или на короткие сроки погашения. Это будет касаться только тех, у кого уже есть большая доля собственных средств для покупки жилья. Следует учитывать, что спрос на недвижимость, который уже начал снижаться из-за опережающего роста в июле-сентябре текущего года, будет продолжать уменьшаться.

В. Бутин, глава отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость»:

Повышение КС максимально до 17-18% окажет наиболее негативный эффект на вторичке, поскольку такое изменение значительно сократит количество сделок.

Д. Щегельский, руководитель АН «Бенуа», президент Национальной палаты недвижимости:

Понятно, что количество людей, способных получить ипотеку дома со старого фонда под процентные ставки в 15–16%, будет уменьшаться. Я полагаю, что число сделок с такими процентами может снизиться на 15–20%. В результате это будет влиять на снижение цен в сфере.

С. Бардина, руководитель департамента реализации жилья ГК «Сумма элементов»:

По ставке ЦБ прогноз неопределенный. Это не окажет кардинального влияния на состояние рынка недвижимости. В случае сегментов, не участвующих в льготных государственных программах, клиенты будут продолжать заключать ипотечные сделки с намерением провести последующее рефинансирование. В общем, активность покупателей на первичном рынке продолжает увеличиваться, поскольку во время экономической неопределенности большинство клиентов стремятся преобразовать свои средства в эффективные недвижимые активы.

Н. Борзенкова, глава офиса «Митино» предприятия «ИНКОМ-Недвижимость»:

Повышение КС не оказывает значительного влияния на ипотечное кредитование. На вторичном рынке покупатели склонны оформлять ипотеку на небольшую стоимость при альтернативной сделке (продажа одной квартиры и покупка другой), а не использовать кредитные финансы для полной оплаты. В настоящее время банки уже значительно повысили первоначальный взнос и стали более требовательными к заемщикам с высоким уровнем задолженности.

Какие ожидания существуют в отношении первичного рынка и льготной ипотеки?

Из-за наличия многочисленных программ льготной ипотеки первичный рынок недвижимости не столь чувствителен к повышению ключевой ставки. Тем не менее, это не означает полного игнорирования данного факта. Недавно банки уже увеличили размер первоначального взноса при государственно поддержанной ипотеке. Теперь эксперты обсуждают возможные варианты, такие как увеличение процента или даже приостановка субсидирования.

А. Кричевский, финансовый специалист, автор Telegram-канала «Экономизм»:

Касательно строительства новых объектов, возможны определенные изменения, хотя их осуществление займет примерно неделю-две. Имеется потенциал для пересмотра условий субсидирования кредитов в сторону повышения процентной ставки. То есть, ставка по льготному кредиту для новостроек может увеличиться до 9–10% годовых, что ощутимо отразится на объемах продаж. Учитывая задержку в запуске нескольких новых программ преимущественного жилищного кредитования, таких как для учителей и сотрудников оборонной промышленности, может возникнуть серьезная борьба между финансовым и строительным секторами.

Д. Щегельский, глава АН «Бенуа», президент Национальной палаты недвижимости:

При таком подходе к борьбе с инфляцией, когда одни займы становятся неподъемными, а для других "еда остается бесплатной", мы столкнемся с бульимией на рынке недвижимости. Разговоры о несоответствии цен между новостройками и вторичным рынком недвижимости и о необходимости борьбы с этой проблемой останутся пустыми словами.

Цены на новостройки продолжат расти, что усугубит ситуацию. Правительство может элегантно выйти из ситуации с помощью льготной ипотеки - не выделять дополнительные средства после того, как уже выделены. Таким образом, формально программа будет доступна, но фактически не будет работать, так как все выделенные деньги потрачены. Затем, летом следующего года наступит, и срок действия льготной ипотеки закончится автоматически.

Однако, помимо обычной программы льготного кредита, существуют прочие типы льготных программ, таких как семейная, IT-, дальневосточная и другие. Оптимальным путем для решения проблемы будет уравнивание процентных ставок для всех заемщиков без каких-то условий принадлежности к социальному либо профессиональному статусу.

М. Ельцов, руководитель «ПИА Недвижимость»:

Семейная и льготная ипотека в настоящий момент предоставляется по ставке 6–8%, в то время как ипотечный кредит на объекты старого фонда доступен минимум с процентной ставкой 16%. Это ведёт к заключению, что спрос окончательно перенесётся на первичный рынок. Однако, возникнет дискуссия о необходимости повышения условий льготной ипотеки в связи с особой нагрузкой на бюджет. Банкам и другим кредиторам это может послужить дополнительным стимулом, чтобы снова привлечь заемщиков с помощью более доступной ипотеки, что может привести к росту спроса.

С. Зайцев, директор по продажам федеральной фирмы «Этажи»:

Увеличение разницы между ключевой ставкой и ставками по льготным кредитам приведет к более быстрому сокращению предоставляемых лимитов. Это в свою очередь повлияет на рынок вторичного и первичного жилья, так как эти два сектора очень тесно связаны. Если спрос на готовое жилье замедлится, это приведет к снижению спроса на льготные программы, так как люди не смогут реализовать имеющиеся в собственности квартиры по приемлемой цене, чтобы приобрести новое жилье.

Как повышение ключевой ставки комментируют в банках?

Банки рассматривают возможность корректировки своих ставок в ответ на решение Центрального банка о повышении ключевой ставки. Это может привести к изменению условий розничных кредитов. Возможно, охлаждение, которое началось в IV квартале, усилится, и розничный кредитный рынок может в некоторой степени заморозиться. Однако программы с господдержкой, включая программы по ипотеке, останутся доступными и будут иметь стабильный спрос. ВТБ размышляет над возможностью изменения условий своих кредитов, включая ипотечные. Подробности будут определены в ближайшее время.

Н. Ващелюк, главный аналитик Совкомбанка:

Скорее всего, будут меньше заявок на ипотеку старого фонда. Во-первых, стоимость ипотеки повысится, что приведет к увеличению процентных выплат по кредитам. Во-вторых, процентные ставки по вкладам возрастут, что сделает сбережения еще более привлекательными. В-третьих, продавцы недвижимости пока не готовы значительно снизить цены. Возможен рост количества заявок по старым ставкам. Одобрение займа не обязывает потенциального заемщика к его оформлению, поэтому для страховки заявку на ипотеку могут подать даже те, кто пока не уверен в покупке недвижимости.