Как купить квартиру в новостройке в 2020 году?

Совсем недавно затея приобрести квартиру в строящемся доме могла обернуться плачевными последствиями. Не обходилось года, чтобы вблизи стройплощадок не появлялась толпа разгневанных людей с обширными плакатами, требующими выдать отстроенное жилище или вернуть деньги. Большинство собравшихся вложили в проект все свои сбережения, в итоге оставшись на улице. Обыденной причиной печальных событий служили либо мошеннические действия группы лиц, которые изначально не помышляли возводить здание, либо не рациональное планирование при строительстве объекта. Во втором варианте здание становилось долгостроем. Обманутые дольщики штурмовали государственные учреждения, порой устраивая митинги возле администраций, но никто не мог им кардинально помочь. Наконец-то правительство взяло данную проблему под свой контроль, изменив при этом порядок приобретения строящегося жилья на законодательном уровне. По нововведениям, действующим с 1 июля 2019 года, посредником между застройщиком и покупателем назначается банк.

Схема сводится к тому, что строительной компании следует возвести дом на собственный капитал или привлекая кредитное финансирование. Одновременно с тем сумма, внесённая будущим владельцем жилплощади, хранится в банке на балансе эскроу-счёта. Только после ввода объекта в эксплуатацию, и получения первого права собственности на квартиру, в указанном здании, договор будет считаться выполненным, и вложения в полном объёме перейдут исполнителю.

Определять банк для сотрудничества позволено строительной организации, этот же банк должен быть задействован и в проектном финансировании объекта. Стоит отметить, что не все банки наделены правом работать с эскроу-счетами, тех организаций, которым разрешена данная деятельность насчитывается порядка пятидесяти. Эскроу-счета, открытые в одобренных банках защищены агентством по страхованию вкладов на 10 млн. руб. Однако, если одномоментно выступить покупателем двух и более квартир на этапе строительства, совокупная сумма которых будет превышать 10 млн.руб, вернуть потраченные сверх того деньги не получится, то же правило касается и единственного объекта недвижимости.

Период перехода на эскроу-счета продлится в течение нескольких лет, это связано с тем, что часть объектов долевого строительства начали возводить ещё до вступления новых правил. Применительно к ситуации разработаны определённые поправки, так по старой схеме можно продолжить реализовывать квадратные метры, если дом готов более, чем на 30 % и более 10% квартир раскуплено.

Эксперты по недвижимости предсказывают подорожание квартир в новостройках, вследствие кредитования застройщиков, и приравниванию их стоимости к жилью на вторичном рынке. К тому же небольшие строительные фирмы, не смогут на равных конкурировать с крупными игроками на рынке, так как банки с недоверием относят к первым, предпочитая работать со вторыми, как с более надёжными. Таким образом неизбежно формирование монополии в секторе строительства, что тоже скажется на стоимости квадратного метра. Однако, при спаде покупательской способности менеджерам придётся кардинально решать проблему в сторону снижения цены, и нужно думать, что в течение ближайшего времени ситуация стабилизируется.

Если вы планируете покупку квартиру в новостройке уже по новой схеме, то вся последовательность расчётов должна быть прописана в Вашем договоре долевого строительства, в частности банк, который выступает в качестве эскроу-агента.

Образец алгоритма выглядит так (последовательность может быть незначительно скорректирована, в зависимости от работы строительной компании):
1. Подписание договора долевого участия (ДДУ) в 3-х экземплярах
2. Открытие аккредитива и внесение средств
3. Оформление эскроу-счета, а также счёта, на который вернутся средства в случае, если объект не будет сдан в эксплуатацию
4. Регистрация ДДУ в Росреестре (Обычно застройщик берёт данную обязанность на себя, затребовав от Вас доверенность на право решения этого вопроса)
5. Регистрация ДДУ – завершена. Один из экземпляров договора получаете Вы, второй остаётся в Росреестре, а третий предоставляется в банк. После проверки подлинности документа банк зачисляет средства с аккредитива на эскроу-счёт.

При покупке квартиры в ипотеку, список действий изменяется, дополнительно появляются пункты, связанные с кредитованием, но суть оформления ДДУ остаётся той же. И помните, запросить ипотечный кредит Вы можете в любом банке, независимо от того, который выступает в качестве эскроу-агента в понравившейся Вам новостройке.