Как продать квартиру полученную по наследству?

Когда человек получает наследство в виде недвижимости, то может распоряжаться ей по своему усмотрению: использовать в качестве жилья, продавать, сдавать в аренду и т.д. Он становится полноправным собственником, поэтому по закону имеет право осуществлять с квартирой любые действия. Это аксиома, которую нужно знать и помнить.

Но в случае с продажей наследник должен учитывать несколько моментов, способных повлиять на сам процесс перехода к нему права собственности и на последующую сделку с покупателем. Если упустить эти нюансы, каждая из процедур будет сопряжена с дополнительными сложностями. Например, придется платить налог. В итоге продажа квартиры по наследству не такой выгодной, какой могла быть.

Продажа унаследованной квартиры

После получения жилья в наследство к новому владельцу переходят все права и обязанности по нему. Он обязан гасить задолженность по коммунальным услугам (при наличии), может производить ремонт в квартире, жить в ней и т.д. При этом продавать ее сразу нельзя. Возможность реализовать недвижимость появляется после выполнения определенных действий. Они связаны с перерегистрацией имущества на нового собственника. 

ВАЖНО: Указанные процедуры необходимы в любом случае, даже если наследник в ближайшей перспективе не будет продавать жилье. Они позволят ему сохранить права на недвижимость.

Чтобы окончательно вступить в права наследования, нужно выполнить три обязательных действия:

1. Получить свидетельство, подтверждающее законное право на квартиру.
2. Зарегистрировать жилище в гос. системе данных обо всех объектах недвижимости РФ (кадастровый учет).

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ: Каждому объекту присваивается уникальный идентификационный номер. Также для него указываются несколько стандартных параметров, позволяющих провести его идентификацию.

3. Зарегистрировать недвижимость в Росреестре.

Нередко квартира достается по наследству с непогашенным ипотечным кредитом. В таком случае она почти наверняка будет находиться в залоге. И чтобы новый собственник смог оформить жилье на себя, ему нужно обратиться к лицу/компании, выдавшей кредит. Чаще всего это банк. 

Кредитор должен разрешить переоформление объекта — это обязательное условие. И здесь кроется основная проблема. Не факт, что залогодержатель пойдет навстречу наследнику. Так как договор был заключен с другим человеком (наследодателем), то банк вправе требовать немедленного погашения кредита. Если у человека нет возможности внести оставшуюся сумму, то он не получит одобрение на перерегистрацию квартиры.

Без указанного разрешения продажу недвижимости проводить рискованно. В дальнейшем банк сможет оспорить такую сделку, поэтому деньги придется возвращать и вновь принимать на себя финансовые обязательства по квартире. 

ВАЖНО: В данном случае выходом может стать договоренность наследника и покупателя. Если последний в качестве частичной оплаты предварительно передаст сумму для погашения ипотеки. Когда кредит будет закрыт, они смогут законно оформить договор купли-продажи. Здесь важно любые действия фиксировать документально (в идеале у нотариуса), так как можно столкнуться с недобросовестными покупателями/наследниками. 

Когда возникает дилемма, как продать квартиру, полученную по наследству, главное провести регистрацию права собственности. Если наследник вступит в законное право, то сможет без нарушения закона распоряжаться недвижимостью.

Самостоятельная проверка дела о наследстве

Согласно действующему законодательству РФ, недостаточно получить наследство, в него нужно еще и вступить. Для этого нужно проверить наличие дела о наследстве. Это необходимо по одной простой причине — могут быть и другие претенденты на жилье (о которых наследник может не знать). Если они откроют дело, то любые претензии нужно будет предъявлять в рамках этого делопроизводства.

ВАЖНО: Чтобы проверить, открыто ли дело, следует предоставить ФИО предыдущего собственника (наследодателя), а также даты его рождения и смерти. Иногда вступление в наследство происходит при жизни наследодателя. Это возможно в случае оформления дарственной.

Проверка наличия дела проводится на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты. После перехода на ресурс нужно открыть раздел «Реестр наследственных дел», ввести указанные выше данные и произвести поиск.

С этой процедуры начинается оформление свидетельства о праве на наследство.

Кому по закону разрешено открывать дела о наследстве у нотариуса?

Это может сделать любой наследник, независимо от очереди. Хотя первоочередным правом на наследство обладают лица, которые приходятся наследодателю:

• супругом/ой;
• детьми;
• родителями.

Открытие дела производит нотариус, которому наследник заявляет о желании вступить в свои законные права. Юрист должен работать по месту проживания наследодателя. 

Иногда невозможно определить место жительства предыдущего владельца жилья. Это бывает, если человек не общается с родственниками, живет в труднодоступной местности или за границей. В таких случаях нотариуса выбирают, исходя из местонахождения квартиры.

Список документов для открытия дела о наследстве

При обращении к нотариусу необходимо написать типовое заявление о необходимости вступления в права наследования. Кроме этого потребуется собрать следующие документы:

• паспорт — с его помощью проще всего подтвердить родство с наследодателем;

ВАЖНО: Кроме паспорта подойдут свидетельства о заключении брака, рождении или смене имени. Также можно использовать судебные решения об усыновлении/удочерении, выписки из ЗАГС или МФЦ. Такие документы нужны, если отсутствует завещание на конкретных лиц.

• документ, подтверждающий место проживания наследодателя (это может быть справка от участкового);
• свидетельство о смерти предыдущего владельца недвижимого имущества.

Если нотариус получит все необходимые бумаги, то сможет открыть дело о наследстве.

Сколько нужно времени для открытия наследственного дела?

По закону заявление прав на наследство нужно производить в течение полугода с момента смерти наследодателя. Иногда наследники не могут заявить о своем праве в указанный срок по причине проживания в другой стране, отбывании наказания в местах лишения свободы и т.д. В таких случаях им нужно восстанавливать сроки через суд. Это довольно распространенная практика. Но нужно будет убедить судью в том, что действительно не было возможности прийти к нотариусу в 6-месячнчй срок.

Существуют ситуации, когда наследником является еще не родившийся ребенок. В таком случае срок 6 месяцев отсчитывается с даты его рождения. Его родители/опекуны должны явиться к нотариусу в указанный период. 

Процедура получения свидетельства о праве на наследство

Выдача свидетельств проходит на коммерческой основе. Предварительно наследник должен уплатить гос. пошлину, которая имеет фиксированный размер 0.3% от рыночной стоимости квартиры. 

Если в наследство достается какая-то элитная и/или дорогая недвижимость, то платить огромную пошлину не придется. Ее максимальный размер составляет 100 тыс. рублей.

ВАЖНО: Указанная сумма актуальна для первоочередных наследников, а также для полнородных братьев и сестер бывшего владельца недвижимости. Другим родственникам придется оплатить пошлину в размере 0.6% от цены объекта. В этом случае верхняя планка ограничена 1 млн. рублей.

Чтобы не было разночтений по поводу стоимости жилья (и размера пошлины), необходимо провести его независимую оценку. Обычно для этого обращаются в БТИ (бюро технической инвентаризации). Кроме него существуют организации, оказывающие подобные услуги. У них есть штатные профессиональные оценщики.

Итак, для получения свидетельства о вступлении в права на наследство выдается после:

• визита к нотариусу и написания соответствующего заявления;
• предоставления необходимых документов;
• проведения оценки недвижимости;
• уплаты государственной пошлины.

В некоторых случаях наследник может подтвердить факт отсутствия других законных претендентов на наследство. Если он это сделает, то сможет получить свидетельство о праве собственности на квартиру раньше истечения 6-месячного срока. Подобная возможность прописана в ч. ч. 1, 2 ст. 1163 ГК РФ. 

Если наследник выполнит все вышеперечисленные процедуры, то наверняка захочет узнать, когда можно продавать унаследованную квартиру и что для этого нужно? По факту останется еще один этап, который исключит для покупателей все риски и обеспечит безопасность/законность сделки. Речь идет о регистрации права собственности в Росреестре. Эта процедура является заключительной, после нее можно продавать/покупать недвижимость без каких-либо опасений.

Пакет документов для продажи унаследованной недвижимости

Если наследник оформил право собственности на жилье, то может выставить его на продажу. Когда с документами не возникло проблем, отсутствуют другие претенденты на наследство, способные оспорить сделку, то все проходит в стандартном формате. Обычно перед продажей покупатель передает владельцу аванс (суммы могут быть разными, оговариваются предварительно). После этого заключается договор, и участники сделки отправляются в Росреестр или МФЦ.

Для проведения процедуры нужны:

• общегражданские паспорта покупателя и лица, унаследовавшего недвижимость (только оригиналы);
• правильно составленный договор купли-продажи;
• справка, в которой указаны все зарегистрированные в жилище лица;
• все документы, подтверждающие право наследника распоряжаться недвижимостью.

ВАЖНО: Если в сделке фигурируют несовершеннолетние лица, то дополнительно потребуется получить разрешение на продажу недвижимости в органах опеки и попечительства. 

Также часто покупатели просят предоставить планы квартир. Они позволяют понять, проводилась ли перепланировка и при наличии определить ее законность. Кроме этого будущие собственники почти всегда хотят убедиться в отсутствии долгов по коммунальным платежам. Для получения такой информации продавцы должны брать выписки с лицевых счетов.

Для регистрации перехода права собственности покупателю нужно уплатить отдельную пошлину. Если все будет сделано правильно и своевременно, сделка займет около одной рабочей недели.

Какие налоги нужно платить при продаже унаследованного жилья?

При получении недвижимости налоги платить не нужно — это правило действует в РФ. Если лицо получило доход в виде наследства в натуральной или денежной форме, то он не будет облагаться НДФЛ.

ВАЖНО: Подобное правило не распространяется на наследование прав на литературные, научные и иные произведения. Также они не действуют в случае передачи прав на получение вознаграждений от владения патентами. Подробней об этом сказано в ч. 18 ст. 217 Налогового кодекса РФ.

Когда наследник оформит право собственности, то автоматически возьмет на себя все обязательства по уплате налогов. Например, земельного, если речь идет о частном доме с участком. Также после продажи недвижимости возникнет обязательство по оплате налога на доходы физических лиц (НДФЛ).

Размер и вид уплачиваемого налога определяются двумя факторами:

1. Время владения квартирой.
2. Налогового статуса.

Далее подробней о каждом из них.

Налоговый статус: как определяется и на что влияет?

Продавцов недвижимости можно разделить на две категории:

• Граждане России — для них действует единая налоговая ставка 13%.
• Нерезиденты РФ — должны при продаже недвижимости платить налог 30%.

ВАЖНО: Наличие гражданства Российской Федерации не исключает того факта, что лицо может быть нерезидентом. Согласно существующим правилам, если гражданин в течение календарного года 183 дня ли больше находится за пределами страны, то признается нерезидентом.

Чтобы понять, какой налог с продажи квартиры по наследству, нужно учитывать указанные нюансы. Больше 30% платить не придется в любом случае. Хотя и эта сумма является существенной и значительно снижает доход продавца.

Срок владения унаследованной квартирой

В Налоговом кодексе четко прописаны сроки, при которых продавцы освобождаются от уплаты налога. В некоторых случаях достаточно 3-х лет, в других — нужно владеть жилищем не менее 5-ти лет. Рассмотрим подробней каждый из вариантов.

При владении квартирой 3 года налог не придется платить при соблюдении следующих условий:

1. Квартира (дом, комната и т.д.) — это единственное жилье продавца. В законе есть уточнение, согласно которому в расчет берется жилье, приобретенное в период брака. Например, у мужа есть квартира. Если он совместно с женой купил другое жилье, которое зарегистрировал на нее, то по закону у него будет две квартиры. В этом случае для освобождения от налога недостаточно владеть недвижимостью 3 года.
2. Квартира получена на безвозмездной основе. Под это условие подходит приватизация после оформления договора социального найма или пожизненного содержания, а также передача жилья по завещанию/дарственной от родственников.
3. После приобретения новой квартиры имеющееся жилье будет продано не поздней 90 дней с момента заключения сделки.

Если имеет место ситуация, не подходящая ни под один из пунктов, то для отмены налога нужно владеть квартирой 5 и более лет. 

Расчет налога и варианты получения налогового вычета

При расчетах налога важно запомнить одну аксиому: если срок владения доставшейся по наследству квартирой не превышает 3 года, то придется платить налог в размере 13% от суммы ее продажи. Но здесь нужно понимать, что 3-летний период начинается не с момента оформления квартиры наследником, а со дня смерти наследодателя. 

Государство предоставляет каждому налогоплательщику право получить налоговый вычет. На практике это означает облагаемую налогом сумму (базу) можно уменьшить на размер этого вычета. 

ВАЖНО: В 2023 году допускается получение вычета с любой суммы до 1 млн. рублей. Подробней об этом сказано в ст. 218 НК РФ.

Для указанного вычета существует альтернатива. Можно отказаться от снижения размеров облагаемой налогом суммы на 1 млн. рублей в пользу увеличения вычета до размера стоимости имущества. Но в этом случае нужно соблюдение двух условий:

1. В наличии имеются документы, подтверждающие покупку жилья за определенную сумму.
2. Бывший владелец никогда не использовал вычет по рассматриваемой квартире. 

Чтобы лучше понять все нюансы, рассмотрим ситуацию в практической плоскости. Например, от дедушки внучке досталась квартира, которая когда-то была куплена за 2.5 млн. рублей. При этом сохранились все документы, подтверждающие факт покупки жилья в прошлом (расписка продавца и договор купли-продажи). В таком случае появляется возможность заявить к вычету всю сумму, то есть 2.5 млн. рублей. Хотя в стандартной ситуации она ограничена 1 млн. рублей.

В дальнейшем при продаже квартиры внучка намерена получить 3.2 млн. рублей. Облагаемая налогом сумма будет равна 700 тыс. рублей (3.2 млн. – 2.5 млн.). При ставке 13% налог составит 91 тыс. рублей. А если бы наследница использовала вычет в 1 млн. рублей, то заплатила бы 130 тыс. рублей. 

Продажа долей в квартире, доставшейся по наследству

Нередки ситуации, когда квартирой владеют несколько человек. Размер их долей может быть разным, но правила распоряжения ими одинаковые. Прежде чем продать свою долю, каждый из собственников обязан предложить выкупить ее другим дольщикам. Если они отказываются от покупки недвижимости, то должны в письменной форме подтвердить это. 

ВАЖНО: Отказ от действующих правил и продажа доли третьим лицам может привести к оспариванию сделки. В этом случае закон почти наверняка встанет на сторону законных дольщиков.

Рассмотрим еще одну ситуацию, при которой один дольщик оставил часть квартиры другому в качестве наследства. В таком случае период владения жильем исчисляется не со смерти наследодателя, а со дня регистрации права на долю.

Когда квартира продается с согласия всех дольщиков, то такую сделку провести проще всего. Но здесь важно учитывать особенности налогообложения в РФ. Чтобы свести к нулю или уменьшить размер налога, стоит продавать доли по отдельным договорам. Так у дольщиков появится возможность воспользоваться налоговым вычетом до 1 млн. рублей.

Рассмотрим перечисленные ситуации на примере. Допустим, квартирой в равных долях владеют брат и сестра. Сестра вышла замуж и решила продать свою часть недвижимости. Она обязана сначала предложить долю брату. А если тот откажется от выкупа, то получить от него соответствующую бумагу.

Аналогичная ситуация. Брат с сестрой унаследовали жилище в равных долях и захотели продать его. Срок владения на момент сделки был менее 3-х лет. Чтобы уменьшить налог, они продали доли по двум договорам. В общей сложности родственники получили 3 млн. рублей (по 1.5 млн. рублей). 

При расчете налога от дохода 1.5 млн. рублей нужно отнять сумму вычета 1 млн. рублей. Получается, что налогооблагаемая сумма 500 тыс. рублей. Со ставкой 13% сумма получится по 65 тыс. рублей для каждого дольщика.

ВАЖНО: Если бы продажа проходила по одному договору, то обоим дольщикам пришлось платить налог с 1 млн. рублей (это по 130 тыс. рублей). Сначала они разделили бы прибыль пополам (по 1.5 млн. рублей), а затем то же самое сделали с вычетом (по 500 тыс. рублей). В итоге от прибыли в 1.5 млн. рублей нужно было отнимать 500 тыс. рублей.

На что обратить внимание при продаже унаследованного жилья?

Независимо от суммы или объекта наследования, нужно соблюдать требования закона. Известны случаи, когда люди лишались того, что должно было им принадлежать. Именно поэтому в первую очередь нужно думать, как получить право на наследство и соблюсти при этом все нюансы законодательства.

Большинство проблем в контексте наследства связаны с претензиями родственников. Очень часто возникают те, кто претендует на жилье или другое имущество необоснованно. Нередко у наследодателя появляются дальние родственники, которые искренне считают, что должны получить часть от квартиры.

Подобные споры легко исключить на корню, если представить завещание наследодателя. Люди, которые успели что-то заработать и приобрести за свою жизнь, обычно думают о будущем. Поэтому нередко оформляют завещание у нотариуса, либо хранят дома с важными документами.

Без завещания споры о наследстве могут длиться годами и оказаться очень затратными с финансовой точки зрения. Причем до завершения судебного разбирательства недвижимость будет в «подвешенном» состоянии — ее нельзя будет продать, сдать или использовать в каком-то формате. 

По указанным выше причинам покупать квартиру, доставшуюся людям по наследству, следует крайне осмотрительно. Нужно по возможности выяснить все нюансы наследования недвижимости, узнать про родственников и т.д. При неблагоприятном стечении обстоятельств он может потерять деньги и не стать владельцем жилья. И даже если впоследствии судиться с недобросовестным продавцом, то нет гарантий возврата средств. Человек может банально потратить все деньги, и в лучшем случае будет выплачивать их небольшими частями.

ВАЖНО: Свести к минимуму подобные риски помогает профессиональная юридическая проверка. Она позволяет выявить все «подводные камни» и вовремя отказаться от проблемных вариантов.

Сам процесс поиска наследников связан со множеством трудностей. Известны случаи, когда люди проживали в других городах и странах, проходили длительное лечение, отбывали наказание, работали вахтовым методом и т.д. При этом они не знали о наследстве и заявляли о своих правах на него гораздо позже установленного законом срока. 

ВАЖНО: Если свидетельство о праве собственности оформлено до истечения 6 месяцев, то риски возникновения имущественных споров кратно повышаются. Это связано с тем, что суд зачастую признает внезапно появившихся родственников пострадавшей стороной и продлевает сроки заявления прав на наследство.

Даже профессиональные юристы признают, что в случае с наследуемыми квартирами нет безопасных сроков. Претензии от наследников могут возникнуть через год и десять лет. Иногда это объясняется отсутствием информации о смерти наследодателя. Если человек докажет, что не знал об этом, то по закону шестимесячный срок для него начнется после получения известия. Таким правом обладают:

• дети, рожденные вне брака;
• родственники (близкие и дальние);
• другие члены семьи, которые при жизни наследодателя не общались с ним.

ВАЖНО: С внебрачными детьми особая ситуация. Закон разрешает им предъявить претензии по поводу распределения наследства по достижении 18-летнего возраста.

Если все-таки пришлось купить унаследованное жилье и у продавца внезапно появились родственниками с претензиями на квадратные метры, то можно и нужно с ними судиться. Но ни в коем случае нельзя идти на сделку, если известно о такое родне. Суд может принять сторону покупателя, если тот докажет свою невиновность. То есть будет добросовестным приобретателем, который сам пострадал.