Как выделить долю ребенку в ипотечной квартире

Текущее законодательство РФ устанавливает, что покупка жилья на средства, полученные в рамках программы материнского капитала, подразумевает оформление долей в квартире на несовершеннолетних детей. Данный процесс является обязательным – вне зависимости от того размера средств в материнском капитале, который покрывает цену недвижимости.

Необходимость дать доли детям в ипотечной квартире

Средства материнского капитала часто направляются именно на приобретение квартир. В настоящий момент выплата составляет около 586,9 тыс. руб. на первенца, и 775,6 тыс. руб. на второго и последующих детей. Однако таких средств недостаточно для полной оплаты стоимости жилья, и это вынуждает семьи использовать дополнительные сбережения либо брать ипотечный кредит. Таким образом, материнский капитал выступает лишь в качестве первичного взноса или используется для погашения уже имеющегося жилищного кредита.

Согласно ФЗ №256, владельцы ипотечного жилья должны обязательно выделять доли для детей и супруга/супруги – несмотря на итоговую долю материнского капитала в покупке.

Сроки и условия для выделения доли детям в ипотечной квартире

Закон устанавливает шестимесячный срок для того, чтобы выделить доли ребенку – с того момента, как ипотека оказывается выплаченной (то есть, с жилья снимается обременение).

Распределение долей перед погашением ипотеки

Выделение долей до момента полного погашения ипотечного кредита тоже возможно. Но следует понимать, что до снятия банковский ограничений, родители имеют ограниченные правами на распоряжение этим жильем, а именно на его продажу, обмен и дарение. Перед тем, как изменения будут внесены в ЕГРН, будет необходимо получить согласие от банка.

При этом многие банки идут на это неохотно – из-за возможных сложностей при продаже ипотечной квартиры в случае невыплаты платежей (невыполнения ее покупателями своих обязательств). Однако, если банк дал согласие, следующий этап – получение одобрения от органов опеки, которое могут не предоставить, если есть некая опасность нарушения прав ребенка при случае возможного неисполнения родителями своих кредитных обязательств.

Выделение доли невозможно для еще недостроенного недвижимого имущества:

• частные дома – если их строительство финансировалось через получение кредитов;
• квартиры в многоквартирных домах, купленные по договору долевого участия еще до того, как дом был сдан в эксплуатацию.

Если материнский капитал направляют на покупку земельного участка под строительство дома, то выделение долей обязательно не только в самом строении, но и в данном участке.

Распределение долевой собственности после погашения ипотеки

Обычно родители проводят разграничение долей в жилье уже тогда, когда обременение с собственности уже снято. Это упрощает процесс и избавляет от необходимости получать одобрение банка или обращаться в опекунскую службу. Обычно ограничения снимаются автоматически, и банковские учреждения сразу же отправляют заемщикам уведомления.

Но стоит заранее выяснить точный срок снятия обременения, чтобы не упустить срок для распределения имущественных долей – он составляет 6 месяцев, и сделать это можно так:

• воспользоваться бесплатной услугой сайта Росреестра – понадобится ввести адрес объекта и его кадастровый номер;
• запросить в Росреестре выписку из ЕГРН – стоимость услуги составит 400 руб.

Как наделить детей долями в ипотечной квартире

Размер долей в жилье для детей родители могут определить самостоятельно, поделив его:

• на равные части между всеми членами семьи;
• в соответствии с размером вклада, предоставленного на приобретение имущества.

Деление поровну

При равномерном распределении недвижимости не требуется точный подсчет квадратных метров – достаточно указать пропорции долей. К примеру, в семье с двумя детьми каждый человек будет владеть одной четвертой частью жилплощади. При этом обязательно, чтобы владельцами стали все члены семьи. Так, если в момент получения материнского капитала детей было двое, а к моменту распределения долей появился третий, он также ее получает.

Если на дату выделения долей один из детей уже достиг совершеннолетия, это не лишает его права на часть имущества, и родители обязаны выделить ее в соответствии с законом.

Пропорциональное наделение ребенка долей в ипотечной квартире

В таком случае подсчитывается, какая именно доля жилплощади приобретена на средства, предоставленные государством. Это станет основанием для распределения детских долей.

Например, семья состоит из матери, отца и двух детей, а жилье стоило 3 млн. руб., и среди них – 300 тыс. рублей за счет материнского капитала, то есть, 10%. В таком случае как раз эти 10% и будут равным образом распределяться между всеми четырьмя членами семьи, и каждый по закону получит 2,5%. Оставшиеся 90% супруги могут делить уже по желанию.

Что будет, если доли не выделить

Иногда владельцы квартир, приобретенных через материнский капитал, забывают, что это является обязательным по закону действием, даже если кредит уже погашен. Но также это может быть умышленным поступком, потому что продать квартиру, если долями владеют несовершеннолетние, становится сложнее. Для этого требуется одобрение опеки, которое выдадут лишь в том случае, если есть другая недвижимость с выделенными детям долями.

Если все же попытаться продать это жилье, а деньги потратить на другие цели, то сделки будут признаны незаконными, а нарушителей призовут к ответственности (ст.159 УК РФ).

Порядок распределения долей и внесение информации в ЕГРН

Для выделения имущественных долей следует подготовить соглашение, собрать бумаги и переправить их в Росреестр. В документе о соглашении должны быть следующие данные:

• информация о родителях: ФИО, серии и номера паспортов, место жительства, дата и место рождения;
• сведения о детях;
• точный адрес рассматриваемого объекта недвижимости;
• описание объекта недвижимости: количество этажей в доме, этаж квартиры, общая и жилая площади, число комнат;
• основания для получения прав собственности;
• процентное соотношение владения квартирой среди супругов (или родителей, если брак не был зарегистрирован);
• информация об использовании материнского капитала;
• данные о размере доли каждого члена семьи, включая детей и взрослых;
• подписи всех участников, упомянутых в контракте.

За детей до 14 лет подписи ставят родители, ставя свои подписи. Подписи детей 14-18 лет дополнительно ими подтверждаются. И все подписанты должны согласиться с условиями.

Сбор документации на выделение долей детям в ипотечной квартире

Для законной перерегистрации прав собственности на других дольщиков семья обязана предоставить Росреестру подписанное соглашение вместе со следующими документами:

• паспорта родителей и детей старше 14 лет;
• свидетельства о рождении младших;
• выписка из ЕГРН с указанием собственников имущества;
• документ, подтверждающий право собственности;
• квитанция об уплате госпошлины.

В случае одновременного выделения долей со снятием обременения, требуется справка от банка о погашении кредита, а также ипотечные документы. Спустя 5–10 дней сведения об этом будут занесены в реестр недвижимости, и дополнительных действий не потребуется.