Какие документы нужно проверить у застройщика при покупке квартиры в новостройке?

Покупка квартиры у застройщика имеет ряд преимуществ. Во-первых, клиент может выбрать планировку и отделку по своему вкусу. Во-вторых, можно получить скидку при оплате наличными или рассрочке. В-третьих, в большинстве случаев существует возможность воспользоваться государственными программами поддержки ипотечного кредитования. Кроме того, новостройки обычно расположены в развивающихся районах с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью.

Однако, несмотря на все преимущества, стоит помнить о необходимости проверки документов у застройщика. Иначе существует риск столкнуться с обманом с его стороны или незавершенным долгостроем. По данным Росреестра, в 2020 году в Санкт-Петербурге было зарегистрировано 1 026 договоров долевого участия в строительстве (ДДУ), из которых 20% были признаны недействительными. Поэтому риск инвестиций в новостройки в Санкт-Петербурге можно минимизировать путем грамотного выбора девелопера и проврки всех необходимых документов.

Право на информацию

Первое, что нужно изучить – вся доступная в интернете информация о застройщике и объекте недвижимости. Благодаря этому, можно сразу же отсеять явных мошенников. Нужно обязательно узнать, какие проекты застройщик уже сдал в эксплуатацию, и как долго длилось строительство. Также следует посмотреть отзывы других покупателей.

В отзывах о застройщиках нужно обращать внимание на следующие аспекты:

• Репутацию. Следует узнать, как давно застройщик работает на рынке, сколько объектов он сдал в эксплуатацию, а также какие жалобы и претензии были от покупателей.
• Качество строительства. Следует обратить внимание на материалы и технологии, используемые застройщиком, гарантии, которые он предоставляет и т.д. 
• Сроки сдачи объекта. В отзывах можно найти информацию о том, как часто застройщик нарушает сроки, а также какие штрафы и компенсации он выплачивает в случае задержки. 
• Условия договора. Нужно обращать внимание на права и обязанности сторон. В отзывах также может быть указана информация о том, как застройщик выполняет взятые на себя обязательства.
• Цены и способы оплаты. Другие инвесторы могут рассказать, как формируется цена на квартиры, а также какие скидки и акции предлагает застройщик.

При прочтении отзывов нужно также учитывать:

• Источник комментария. Нужно понимать, кто его написал – реальный покупатель или заказной писатель. Также необходимо брать во внимание то, где опубликован отзыв. Это может быть независимый сайт или ресурс застройщика. Важна и актуальность комментария. Следует обращать внимание только на новые отзывы.
• Объективность отзыва. Нужно понять насколько он соответствует действительности, не содержит ли он преувеличений или умолчаний. Также нужно понимать, что отзыв может быть рекламой или, наоборот, клеветой. 
• Аргументированность отзыва. Он должен быть подкреплен фактами, доказательствами, ссылками на документы или другие источники информации.

Также рекомендуется посетить офис застройщика и поинтересоваться наличием всех необходимых документов. Причем важно, чтобы они были оригиналами или нотариально заверенными копиями. Если потенциальный инвестор не имеет глубоких юридических знаний, ему желательно общаться с застройщиком через посредника – юриста или риелтора. Эти специалисты помогут:

• проверить надежность и репутацию застройщика, а также наличие и подлинность всех необходимых документов для легального строительства и продажи квартир;
• составить и заключить договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком, учитывая все интересы и права покупателя, а также предусмотреть возможные риски и ответственность сторон;
• в сопровождении сделки на всех этапах: от просмотра квартиры до получения свидетельства о праве собственности;
• решать возникающие вопросы и проблемы с застройщиком.

Обязательные документы

Чтобы быть уверенным в легальности строительства и безопасности своих инвестиций, нужно знать, какие документы проверить у застройщика:

• учредительную документацию;
• лицензию и разрешение на ведение строительства;
• проектную декларацию;
• документы на землю;
• документы о финансовом состоянии компании.

Как проверить учредительную документацию

Учредительные документы подтверждают законное существование компании и ее правоспособность. Пакет учредительных документов должен включать:

• Устав. Этот документ определяет цели, предмет и виды деятельности компании, ее организационно-правовую форму, размер уставного капитала, порядок формирования и компетенцию органов управления, права и обязанности участников и т.д.
• Свидетельство ОГРН (основной государственный регистрационный номер). Данный документ выдается Федеральной налоговой службой (ФНС) при государственной регистрации юридического лица. Он содержит уникальный номер, дату регистрации, наименование и адрес регистрирующего органа.
• Свидетельство ЕГРЮЛ (о внесении в единый государственный реестр юридических лиц). Это документ выдается ФНС после внесения сведений о юридическом лице в единый государственный реестр. В нем указываются реквизиты юридического лица (наименование, адрес, ИНН, КПП и т.д.).
• Свидетельство ИНН (идентификационный номер налогоплательщика). Данный документ выдается ФНС при постановке на учет в налоговом органе и содержит индивидуальный номер налогоплательщика для целей налогообложения.

Проверить эти документы можно на сайте Федеральной налоговой службы (ФНС) по ссылке. Нужно акцентировать внимание на фактическом и юридическом адресе компании, именах учредителей и руководителей, виде и предмете деятельности, а также наличии или отсутствии судебных дел и исполнительных производств.

Проверка лицензии

Проверка документов застройщика предполагает рассмотрение его лицензии и разрешений. Эти документы подтверждают право компании-застройщика осуществлять строительную деятельность в соответствии с законодательством и нормами безопасности. В частности, нужно изучить:

• Лицензию СРО (саморегулируемой организация). Это документ выдается саморегулируемой организацией строителей ее члену после проверки соответствия квалификационным требованиям и внесения вступительного и членского взносов. Данная лицензия указывает виды работ, которые может выполнять застройщик, а также его ответственность перед заказчиками и третьими лицами.
• Разрешение на строительство (РС). Этот документ выдается местными органами исполнительной власти после получения застройщиком заключения Государственной экспертизы по проектной документации. РС указывает адрес объекта недвижимости, его характеристики, сведения о застройщике и срок действия разрешения.

Проверить лицензию можно на сайте Росстроя. Нужно акцентировать внимание на виде и номере лицензии, а также кем и когда она выдана. Важен и срок действия. Устаревшая лицензия недействительна.

Если застройщик работает на основании устаревшей лицензии СРО, то он нарушает законодательство о саморегулировании. Согласно ст. 55.1 Градостроительного кодекса РФ, строительные работы, связанные с созданием объектов капитального строительства, могут осуществляться только при наличии допуска СРО. Он выдается саморегулируемой организацией на определенный срок (не более 5 лет) и для определенных видов работ. 

Если срок действия допуска истек, был приостановлен или аннулирован СРО по каким-либо причинам, то застройщик обязан прекратить выполнение строительных работ и обратиться в саморегулируемую организацию за продлением или восстановлением допуска. В противном случае он может быть привлечен к ответственности в соответствии со ст. 9.5 КоАП РФ (нарушение требований саморегулирования) или ст. 170.2 УК РФ (осуществление деятельности без специального разрешения (лицензии)).

Санкции могут включать штрафы, лишение права заниматься определенной деятельностью, конфискацию имущества или даже лишение свободы.

Изучение «паспорта» проекта

Проектная декларация – это основной информационный документ о новостройке. Он должен быть опубликован на сайте застройщика или предоставлен потенциальным покупателям по их запросу. В проектной декларации содержатся данные о:

• характеристиках объекта недвижимости;
• сроках начала и окончания строительства;
• стадии готовности объекта;
• способах оплаты квартиры;
• условиях передачи прав на квартиру;
• гарантиях качества строительства;
• ответственности сторон по договору ДДУ.

Характеристиками объекта считаются:

• адрес объекта недвижимости – местоположение земельного участка, на котором возводится объект, с указанием региона, населенного пункта, улицы и номера дома;
• этажность – количество этажей в здании или сооружении, включая подземные и технические этажи;
• количество квартир – число жилых помещений различных типов и планировок, которые застройщик предлагает покупателям;
• площадь земельного участка – размер территории в квадратных метрах или гектарах, на которой расположен объект недвижимости.

Также могут быть важны любые другие данные об объекте недвижимости: наличие лифтов, парковки, детских площадок, инфраструктуры и т.д.

Сроки начала и окончания строительства – это период времени, в течение которого застройщик обязуется выполнить все строительные работы и сдать объект недвижимости в эксплуатацию. Эту информацию можно найти в документах застройщика при покупке новостройки.

Сроки начала и окончания строительства зависят от сложности проекта, наличия разрешений и согласований, финансирования застройщика, погодных условий и т.д. Застройщик должен регулярно информировать покупателей о стадии готовности объекта и возможных изменениях сроков.

Стадия готовности объекта – это уровень завершения строительных работ на определенную дату. Она выражается в процентах от общего объема работ или в количестве выполненных этапов. Стадия готовности объекта показывает покупателям степень реализации проекта застройщиком и его соответствие проектной документации. Застройщик должен подтверждать стадию готовности объекта с помощью актов выполненных работ (АВР). Эти документы подписываются представителями застройщика, генерального подрядчика и органов государственного строительного надзора.

Что касается способов оплаты, то сегодня доступны такие варианты:

• единовременный платеж – полная оплата стоимости квартиры до или после заключения договора;
• рассрочка – частичная оплата стоимости квартиры равными или неравными долями в течение определенного срока до или после заключения договора;
• ипотека – кредит на приобретение жилья от банка или другого кредитора под залог квартиры;
• материнский (семейный) капитал – государственная выплата на улучшение жилищных условий семьям с двумя или более детьми;

Также существуют другие способы оплаты. Это могут быть льготы для определенных категорий граждан, социальная ипотека, жилищные сертификаты и т.д.

При изучении проектной декларации нужно обратить внимание не только на информацию о проекте, но и на заключение Государственной экспертизы. Этот документ подтверждает соответствие проекта требованиям законодательства, техническим нормам и стандартам. Без него строительство невозможно.

Изучение документов на землю

Легальное строительство возможно только при наличии правоустанавливающих документов на землю. Они подтверждают право собственности на земельный участок, на котором возводится объект недвижимости. Данные документы подтверждают, что застройщик имеет право распоряжаться землей по своему усмотрению. Также они подтверждать аренду земли у государства или частного лица на определенный срок. В пакет правоустанавливающих документов входит:

• Свидетельство о праве собственности. Этот документ выдается Росреестром при государственной регистрации права собственности на земельный участок. Свидетельство указывает кадастровый номер участка, его площадь, местоположение, категорию земель и вид разрешенного использования.
• Договор аренды земли. Данный документ заключается между арендодателем (государством или частным лицом) и арендатором (застройщиком) по результатам торгов или без них. Договор указывает условия аренды земли: срок аренды, размер арендной платы, порядок перераспределения земли при изменении ее площади или категории.

Проверить эти документы можно на сайте Росреестра. Нужно убедиться, что сведения о земельном участке совпадают с данными проектной декларации и разрешения на строительство.

Как проверить финансовое положение застройщика

Документы о финансовом состоянии компании – это бухгалтерская и статистическая отчетность застройщика за последний год или квартал. Они отражают финансовые результаты его деятельности: доходы и расходы, активы и пассивы, налоговые обязательства и т.д. На их основании можно сделать вывод о финансовом положении строительной компании.

В пакет данных документов входит:

• Баланс. Этот документ показывает состояние имущества и обязательств компании на определенную дату.
• Отчет о прибылях и убытках. Данный документ показывает доходы и расходы компании за определенный период времени.
• Отчет о движении денежных средств. В нем указывается поступление и расходование денежных средств компанией за определенный период времени.
• Отчет об изменении капитала. Этот документ демонстрирует изменение состава и структуры капитала компании за определенный период времени.

Если документы застройщика вызовут какие-либо вопросы или сомнения, также можно посмотреть рейтинги и отчеты независимых аналитических агентств, которые оценивают финансовую устойчивость и надежность застройщиков. В интернете можно найти рейтинги лучших застройщиков России по различным версиям.

Заключение

Проверка застройщика – это сложный процесс. Однако он дает результат – уверенность в том, что объект будет сдан в сроки и в соответствии со всеми требованиями и документами. При покупке квартиры у застройщика необходимо быть внимательным и тщательным, изучать. Следует изучать всю доступную информацию и обращаться к профессионалам за помощью. Только так можно избежать мошенничества и потери своих средств.