Коммунальные платежи в новостройке: когда и кому платить?

Покупка квартиры в новом доме – это радостное событие, которое открывает новые возможности для жизни и ремонта. Однако не стоит забывать, что с момента получения ключей от квартиры владелец становится обязанным платить за коммуналку. И это не зависит от того, живете ли он в квартире или нет.

Когда начинают начислять коммуналку?

По действующему законодательству России, оплата услуг ЖКХ является обязанностью владельца новой жилой недвижимости с момента оформления акта приема-передачи. Это означает, что собственник должен платить за коммуналку, даже если он только планирует ремонт в новой квартире или не живет в ней по каким-то причинам.

Собственник обязан оплачивать услуги ЖКХ до 10 числа месяца. Иначе он рискует столкнуться с просрочкой, штрафами и пенями. Кроме того, УК имеет право обратиться в суд и добиться ограничения или отключения коммунальных услуг.

Однако есть один нюанс: суммы, начисленные с момента ввода новостройки в эксплуатацию и до оформления акта приема-передачи, должны быть оплачены застройщиком. Это значит, что владелец не должен платить за коммуналку за тот период, когда он еще не был фактическим собственником квартиры.

Например, если дом был введен в эксплуатацию в апреле 2023 года, а собственник получил ключи в июне 2023 года, то он должен платить только с этого момента. Другими словами, за апрель и май 2023 года должна заплатить компания-застройщик.

Если застройщик пытается переложить эти расходы на собственника или начисляет завышенную плату за коммуналку, владелец имеет право обратиться в Роспотребнадзор или суд.

Как оформить лицевой счет

На лицевой счет начисляются платежи за услуги ЖКХ. Он присваивается каждой квартире в доме и связан с паспортными данными владельцев недвижимости. Лицевой счет нужен, чтобы владелец жилой недвижимости мог контролировать свои расходы и оплачивать коммуналку вовремя.

Для получения лицевого счета в новом доме, необходимо:

1. Собрать все требуемые документы – от паспорта до акта приема- передачи.
2. Обратиться в УК, обслуживающую дом. У ее представителей необходимо узнать, какой способ оплаты ЖКХ она предлагает: по квитанции, интернету или через банк.
3. Получить паспорта на счетчики отопительной системы, водопровода, электричества. Также необходимо оформить акт их ввода в эксплуатацию через УК. Это нужно, чтобы фиксировать показания счетчиков и платить только за фактически потребленные ресурсы.
4. Написать заявление на открытие счета. В этом документе следует указать свои ФИО, адрес квартиры, номера счетчиков и показания на день подачи заявления. Приложить копии документов.
5. Получить номер счета и квитанцию для оплаты.

Многие добросовестные строительные компании оформляют счета еще до момента подписания документов, свидетельствующих о передачи квартиры собственнику. В таком случае владельцу достаточно дождаться квитанции или проверить свой счет на сайте УК.

Особенности выбора УК

Управляющая компания обеспечивает нормальное функционирование дома. Она отвечает за обслуживание и ремонт общего имущества жильцов (лифты, подъезды, крышу, фасад и т.д.), подключение и передачу коммунальных ресурсов (водопровода, газопровода, электроэнергии, отопления), а также  уборку территории и вывоз мусора.

Выбор УК является правом жильцов многоквартирного дома. Они могут самостоятельно решить, какая компания будет обслуживать дом на собрании собственников. Однако владельцам квартир в новых домах необходимо учитывать некоторые важные нюансы.

Во-первых, дом требует обслуживания с момента запуска в эксплуатацию. Учитывая, что передача квартир может затянуться, очень сложно собрать всех жильцов для выбора УК. Поэтому обычно обслуживающую компанию выбирает застройщик. Он заключает договор с УК на три месяца и передает ей право обслуживать новостройку.

Во-вторых, выбранная застройщиком УК является временной. Она обслуживает новостройку в течение трех. За это время жильцы должны выбрать постоянную УК. Если жильцы не смогут сделать этот выбор, то застройщик может продлить договор с временной УК на неопределенный срок.

Как найти УК и не ошибиться с выбором

Выбор управляющей компании в новостройке – это ответственный шаг, который влияет на качество и стоимость услуг ЖКХ. Поэтому к данному процессу следует подходить с максимальной ответственностью.

Один из способов найти УК – воспользоваться государственным порталом ГИС ЖКХ. Это единая информационная система, которая собирает данные о жилищном фонде, коммунальных услугах и управляющих компаниях в России. На портале ГИС ЖКХ можно:

• Посмотреть, какие УК работают в определенном регионе и районе. Собственники жилья в новостройке могут выбрать свой город или населенный пункт и увидеть список всех УК, которые зарегистрированы в системе. Также можно ввести адрес своего дома и узнать, какая компания его обслуживает или планирует обслуживать.
• Узнать, сколько домов обслуживают УК и какие отзывы оставляют жильцы. На этом портале можно посмотреть профиль каждой УК и увидеть информацию о ее статусе, лицензии, контактах, тарифах и услугах. Также можно прочитать отзывы других жильцов о качестве работы УК.
• Сравнить тарифы на услуги ЖКХ у разных УК. Собственники жилья могут выбрать несколько УК и сравнить их тарифы на разные виды услуг: отопление, водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, вывоз мусора и т.д. Так можно выбрать наиболее выгодный вариант для себя.
• Проверить наличие лицензии у УК и ее срок действия. подтверждает право компании на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами. Без лицензии УК не имеет права заключать договоры с жильцами и предоставлять им услуги ЖКХ. 
• Просмотреть информацию о финансовом состоянии УК и наличии процессов банкротства. Финансовое состояние управляющей компании влияет на ее способность выполнять свои обязательства перед жильцами и поставщиками ресурсов. Если УК испытывает финансовые трудности или находится в стадии банкротства, то это может привести к снижению качества услуг ЖКХ или к их прекращению. На 
• Связаться с представителями управляющей компании и выслушать их предложения. Собственники жилья могут задать интересующие вопросы, уточнить условия договора и попросить выслать коммерческое предложение.

Чтобы пользоваться порталом ГИС ЖКХ, нужно зарегистрироваться на сайте dom.gosuslugi.ru или через приложение Госуслуги. Для этого понадобятся паспортные данные и номер мобильного телефона.

Портал ГИС ЖКХ поможет сделать предварительный отбор УК, но не заменит личного общения с представителями компаний. Перед тем, как выбрать УК, рекомендуется:

• Познакомиться с ее представителями. Необходимо убедиться в том, что УК компетентна и ответственна. Собственники жилья должны узнать, какие гарантии и страховки она предоставляет в случае непредвиденных ситуаций.
• Попросить показать документы, подтверждающие квалификацию и опыт работы УК. Нужно убедиться в том, что УК имеет необходимые сертификаты, дипломы, аттестаты и другие документы, которые подтверждают ее профессионализм и специализацию. Также можно посмотреть портфолио УК.
• Оценить качество обслуживания других домов, которые ведет УК. Можно посетить эти дома и посмотреть на состояние общего имущества, чистоту подъездов и двора, наличие и работоспособность счетчиков и приборов учета. Также можно пообщаться с жильцами этих домов и спросить их мнение о работе УК.
• Изучить условия договора с УК и обратить внимание на сроки, ответственность, порядок расторжения и т.д. Нужно внимательно прочитать договор с управляющей компанией и убедиться, что он соответствует имеющимся ожиданиям и интересам. Следует проверить, что в договоре четко указаны перечень услуг ЖКХ, тарифы на них, способы оплаты и контроля качества. Также необходимо обратить внимание на то, какие права и обязанности возлагаются на собственников и УК, какие штрафы и санкции предусмотрены за нарушение договора, какой порядок его расторжения и разрешения споров.

Выбор постоянной УК осуществляется двумя способами:

• Общее собрание собственников квартир. Это самый демократичный и прозрачный способ. Жильцы сами решают, какая УК будет обслуживать их дом. Для этого нужно собрать не менее 50% голосов от общего числа собственников. Жильцы могут предложить свои кандидатуры или рассмотреть предложения от застройщика или временной УК. Главное – проверить репутацию, опыт и качество работы потенциальных УК. Также нужно внимательно изучить условия договора и тарифы на услуги ЖКХ.
• Открытый конкурс. Это более сложный и затратный способ. Он подходит для больших и сложных домов, где требуется высокий уровень обслуживания. Для проведения конкурса нужно создать конкурсную комиссию из представителей жильцов и застройщика. Комиссия должна разработать требования к участникам конкурса, опубликовать объявление о конкурсе, рассмотреть заявки и выбрать победителя. Конкурс позволяет выбрать наиболее квалифицированную и выгодную УК.

В любом случае выбор УК должен быть оформлен протоколом общего собрания или решением конкурсной комиссии. Также нужно заключить договор с выбранной УК и уведомить об этом застройщика и временную УК.

Оплата ЖКХ в новостройке – это неизбежная часть жизни в новой квартире. Чтобы избежать неприятных сюрпризов и конфликтов, нужно знать, с какого момента собственник обязан платить за коммуналку, как оформить лицевой счет на квартиру и как выбрать управляющую компанию для дома.