Ликвидность недвижимости — на что влияет, от каких факторов зависит, как может повышаться

Ликвидность актива зависит от того, насколько быстро удастся обменять его на определенную сумму денег. Это также применимо по отношению к жилью.

Такое понятие как «ликвидность недвижимости» не является постоянной величиной. Интерес покупателей к одному предложению может быть высоким. Другой вариант способен продаваться на протяжении нескольких лет. Далее в материале — что представляет собой ликвидность недвижимых объектов, от чего она зависит, как выполняется ее оценка.

Что представляет собой ликвидность помещений — доступное объяснение

Такой термин как ликвидность объекта недвижимости — это его способность конкурировать на рынке с другими подобными предложениями. В прошлом при выборе дома или квартиры учитывалось, способны ли они с пользой прослужить нескольким поколениям. Сегодня первостепенной считается привлекательность жилья, выступающего потенциальным товаром.

«Инвестируя в недвижимость, занимаясь улучшением жилищных условий, необходимо точно знать — чем определяется ликвидность, как она оценивается, почему бывает сниженной или высокой».

Для инвесторов доходность и ликвидность – противоположные друг другу понятия:

1. Под первым термином принято понимать прибыль, которую получает владеющий помещением собственник. Например, чем больше потенциального дохода принесет арендуемая квартира, тем менее ликвидной она окажется. 
2. Оценивая ликвидность, учитывают индивидуальные особенности помещения, позволяющие продать товар по максимальной стоимости, как можно быстрее.

Совет экспертов! Выбирая недвижимый объект для инвестирования, следует первостепенно учитывать не его доходность. Гораздо важнее, насколько он ликвиден.

Существуют действенные способы повышения ликвидности старого жилья. Такими методами активно пользуются флипперы, зарабатывающие скупкой запущенных помещений, их последующей продажей по более выгодной стоимости.

Подробнее узнать о флиппинге вы сможете, перейдя по предложенной ссылке 

Как формируется ликвидность квартиры?

Оценивая ликвидность недвижимости, учитывают следующие параметры:

• скорость заключения сделки, предусмотренный для нее период;
• затраты при оформлении (включая налоги на продажу и приобретение, расходы для due diligence — мероприятий по формированию объективной оценки объекта инвестиций);
• неопределенность, обусловленную возможностью приобрести или продать объект по стоимости не ниже, чем у похожих рыночных вариантов.

Важно знать! Для получения точных цифр выработаны особые формулы, позволяющие осуществить безошибочные расчеты.

Не владея исчерпывающим представлением о явлениях, происходящих на современном рынке недвижимости, сложно установить истинную ценность какого-либо актива. Более того — многие факторы, определяющие, насколько ликвидно жилье, подвергаются динамике. На фоне таких процессов текущая ликвидность способна периодически изменяться.

Недвижимость постоянно пользуется спросом, однако выгодно вложить денежные средства удается не всегда. Хорошо известно — операции с жилыми, коммерческими помещениями зачастую сопровождаются некоторыми рисками. Один из них — вероятность отсутствия у товара достаточного уровня ликвидности. К примеру, вторичное жилье из хрущевки не способно принести владельцу такую же прибыль, как современная новостройка, при создании которой применялись инновационные материалы.

Принципы разделения на более и менее ликвидные варианты

Существуют основные показатели, согласно которым недвижимые объекты разделяют на предложения с высокой или низкой ликвидностью. 

Первая категория (высоколиквидное жилье) — это квартиры:

• одно-, двухкомнатные;
• обладающие площадью до 50 м². 

После изменений, затронувших рынок жилья в 2020-2021 гг., многие покупатели занялись поиском способов экономии. Наиболее простое решение — снижение размера приобретаемой жилплощади. Из-за этого габаритные квартиры остаются неликвидными.

Объекты, получившие меньший спрос:

• имеющие нефункциональный коридор, где проблематично обустроить пространство для хранения вещей;
• выходящие окнами на крупные автомагистрали, ж/д пути;
• расположенные наверху, где вероятны протечка крыши, сложности при поломке лифта (исключением является элитное жилье, располагающее просторными террасами);
• нижние помещения, под которым функционируют шумные кафе, рестораны, магазины.

Менее ликвидными также считаются варианты, имеющие линейную планировку, лишенные балкона или лоджии.

Характеристики, повышающие ликвидность недвижимого объекта

К ним принадлежат:

Местоположение	Как известно, продать столичное жилье гораздо проще, чем провинциальное. Однако покупатели московской недвижимости также подбирают варианты из предпочитаемых районов. Одних интересует центр мегаполиса, других — зеленая зона, окраины. При этом разница в стоимости жилья с равнозначными параметрами способна достигать внушительных сумм (до миллиона рублей).
Планировка	Наибольшим спросом пользуются квартиры с типовым, исходным состоянием. Как правило, объекты, не получившие изменений, продаются гораздо быстрее.  Многих настораживает перепланировка, организованная по инициативе самого собственника. Иногда люди отказываются от сделки, если она производилась без обязательного разрешения.
Выполненный ремонт	Большинство покупателей интересуются качеством произведенного к квартире ремонта. Ликвидность жилья возрастает, если все идеально либо имеются легко устранимые недочеты (устаревшее покрытие стен, мелкие косметические недостатки). Спрос ощутимо снижается, если новым владельцам предстоит проводить за свой счет дорогостоящие работы по замене проводки, трубопровода.
Инфраструктура, транспорт	Оба момента первостепенны для жителей мегаполиса. Многие ощутят серьезный дискомфорт, если поблизости с домом будут отсутствовать развитая инфраструктура и удобное транспортное сообщение. В подобном случае даже самая современная квартира рискует надолго остаться без нового владельца.
Юридическая чистота	Без такой чистоты быстрое оформление сделки окажется проблематичным. Найти покупателя нелегко, если имеются значительные обременения. Продавцам жилья необходимо учитывать, что нынешний рынок располагает множеством беспроблемных предложений.
Экологическая ситуация	Объекты, расположенные вблизи промышленной зоны, не являются ликвидными и не обладают высокой ценой. Гораздо больше клиентов привлекают варианты, находящиеся в благополучных с точки зрения экологии, максимально безопасных для человеческого организма местах.

 

Ликвидность разных вариантов недвижимости

Жилая недвижимость считается более ликвидной, чем коммерческие варианты. Для этого имеется несколько причин:

• в отличие от объектов, предназначенных для занятия коммерцией, квартирные помещения не требуют проведения множества экспертиз (финансовых, технических, юридических);
• недвижимость, отведенная для проживания граждан, меньше зависит от происходящих в сфере экономики колебаний;
• население интересуется жильем всегда (даже при наступлении кризисного периода).

Коммерческие объекты оцениваются в плане актуальной стоимости, а также на предмет своего технического соответствия. При сравнении статистических показателей становится очевидным следующий момент — продать хорошую квартиру можно за две-три недели, тогда как процесс реализации помещения коммерческого назначения занимает гораздо больший промежуток времени (вплоть до нескольких месяцев, лет).

Ликвидность по убыванию

Первыми значатся жилые помещения. За ними следуют:

• стрит-ретейл;
• офисные пространства;
• гостиницы;
• торговые центры;
• текущее строительство.

Среди приведенных выше видов коммерческой недвижимости наиболее ликвидны стрит-ретейл, офисные пространства. Подобная ситуация обусловлена следующим — продажа отдельных помещений осуществляется по упрощенной схеме, быстрее, чем целых построек.

К наименее ликвидным вариантам следует причислить крупные отели, занимающие обширную площадь центры (торговые, развлекательные). Зачастую они являются единичными, а формирование детального представления об инвестиционном объекте, предусмотренные им мероприятия влекут за собой повышение расходов на юридическое сопровождение сделок.

Другие факторы, определяющие степень ликвидности недвижимости коммерческого назначения

Рассматриваемый показатель также зависит от следующих моментов:

• конкретного местоположения;
• степени доступности;
• трафика (автомобильного, пешеходного).

Наример, ликвидность помещений, отведенных под стрит-ретейл, во многом определяется востребованностью торговой точки (чем она выше, тем лучше). Это зависит от того, насколько правильным является выбор продаваемой продукции. Например: место, где клиентам предлагаются товары для детей, станет отличным дополнением к расположенному поблизости дошкольному учреждению. Аналогичная ситуация складывается при близком расположении аптеки с больницей, спортивных магазинов с фитнес-клубами.

Загородная недвижимость 

Отдаленные варианты традиционно считаются менее ликвидными, чем отличаются от городских построек. Как правило, владельцу частного дома требуется немалый период времени для выгодной продажи своей собственности.

«Несмотря на меньшую степень ликвидности, загородное жилье обладает определенными преимуществами. Эта разновидность менее подвержена ценовым колебаниям, так как многие владельцы изначально настроены на длительный сок продажи. Кроме этого, учитывается, что продаваемый объект является не столь ликвидным, как другие представленные на рынке варианты».

Уделим внимание статистике. При сравнении данных, полученных в первой половине марта 2022 г. и в конце февраля 2023 г., удалось сформулировать следующий вывод — на территории Российской Федерации отмечается 13-процентное возрастание средней стоимости загородной недвижимости. Ощутимое подорожание объясняется повышенным спросом населения страны на такие дома.

Рассматривая затронутое явление, необходимо дополнить — во всех крупных отечественных регионах был зафиксирован рост предложения частного жилья. Наибольший уровень активности отмечался в Московской, Ленинградской областях, Башкортостане, Татарстане. Здесь такие показатели возросли минимум на треть.

Загородная недвижимость считается ликвидной при наличии двух основных моментов: 

• достаточно развитой инфраструктуры;
• транспортной доступности.

Кроме этого, большинство покупателей стремятся приобретать жилье там, где имеется экологически благополучная ситуация. 

Все перечисленные нюансы должны учитываться при определении, насколько ликвидно конкретное помещение.

Существуют ли способы, позволяющие самостоятельно сделать объект более ликвидным

Такие варианты имеются, однако необходимо уточнить — подобные подходы способны лишь незначительно повлиять на актуальный показатель ликвидности. Ниже приводятся рекомендации для тех, кто интересуется — как быстро продать дом, повысив перед этим его текущую ликвидность:

• проведение внутри, снаружи помещения качественного ремонта;
• обеспечение постройки востребованными технологиями;
• улучшение состояния загородного дома, прилегающей территории.

Обозначенными действиями ограничиваются самостоятельные усилия, предпринимаемые собственником. Рядовому продавцу жилья не удастся создать обязательные для современного человека объекты инфраструктуры, проложить дорожное полотно, запустить дополнительный транспорт.

Подведем итоги! Имея желание располагать ликвидным помещением (квартирой, загородным особняком), следует изначально подбирать варианты, которые обладают всеми требуемыми характеристиками.