Может ли банк повысить ставку по ипотеке в связи с изменением ключевой ставки?

Недавно ЦБ повысил ключевую ставку. Ипотека, которую уже выплачивают заемщики, – поднимется ли процент по ней? Вряд ли, но есть исключения, которые нужно учитывать.

Законодательные нормы

Согласно законам «О потребительском кредите», «О банках и банковской деятельности», банки не вправе повышать % по кредитам, которые уже выданы, в одностороннем порядке, кроме случаев, которые указаны в договоре с клиентом или в федеральных законах.

Банки повышают ставки по ипотеке и другим кредитам в следующих случаях:

• Банковская организация согласовала это условие с клиентом (например, льготный период подошел к концу).
• Клиент не предоставил залог, хотя должен был это сделать.
• Заемщик допустил крупные нарушения, после чего банк обратился в суд, который принял решение в пользу истца.

Пример: Анатолий планировал купить б/у автомобиль, и на Avito ему попалось объявление о продаже хорошего BMW в нормальном состоянии с пробегом. Сначала мужчине хватало денег и на автокредит, и на ежемесячные платежи по ипотеке. Но вскоре он попал в ДТП, и ремонт авто вылился в круглую сумму. Он подумал: что будет, если несколько месяцев просто не выплачивать ипотеку? К счастью, его знакомый – ипотечный брокер, который сказал, что пропуск ежемесячных платежей на протяжении полугода и дольше позволяют банку в одностороннем порядке повысить проценты по ипотеке. Расторгать договор необязательно – кредитору достаточно обратиться в суд и получить решение в свою пользу.

• Заемщик отказался заключать договор страхования. В этом случае банк повышает ставку в соответствии с тем максимумом, который действовал на дату заключения договора по ипотеке. Однако страхование залога по ипотеке – обязательное требование. Заемщик не может отказаться от него по закону. При этом страхование залога по другим видам кредитов необязательно – оно ведет только к небольшому повышению %.
• Заемщик не успел предоставить уведомление об оплате страховки. Банк посчитает, что страховка отсутствует, после чего увеличит ставку или начислит неустойку – все зависит от условий в договоре. Полис необходимо своевременно отправить представителю банка – например, лично при посещении офиса, в онлайн-чате или по электронной почте.
• Ипотечный договор еще не составлен. Заемщик может подать заявку, получить одобрение, подготовить документы, провести оценку объекта недвижимости, однако на встрече с представителем кредитора он узнает, то % повышен. Соглашаться ли на такие условия? Решение остается только за человеком. Иногда целесообразно ознакомиться с другими предложениями от крупнейших кредиторов рынка.

Пример: На встрече с сотрудником финансовой организации Наталья поняла, что ипотека выйдет для нее менее выгодной, чем было указано в предварительных условиях по одобренной заявке. Женщина отказалась подписывать договор и обратилась к другому кредитору, значительно сэкономив на переплате.

Повысят ли ставки по ипотеке, если заявка получила предварительное одобрение? Действительно, банки нередко меняют в уже одобренных заявках не только ставки, но и размер ипотеки, срок действия договора, сумму первого взноса. Причин этому две – изменение условий действующих кредитных программ или появление новой информации о потенциальном заемщике. Если кредитор узнает, что в другом БКИ есть информация о финансовой неблагонадежности клиента, то он может предпринять всевозможные меры, чтобы обезопасить себя.

Человек может направить в уполномоченные органы жалобу на то, что его обманули в рекламе. Например, банк в объявлениях говорит о выгодных условиях и низких процентах, но когда потенциальный клиент приходит на встречу к сотруднику финучреждения, то понимает, что такой % доступен только при оформлении дополнительных услуг. Условие об этом было прописано мелким неразборчивым шрифтом на рекламе. Можно направить жалобу в ФАС за недобросовестную рекламу, и нарушитель получит штраф.

В других случаях кредитор вправе снизить % по выплатам, а не повышать его.

Итак, % по кредиту могут повысить, если заемщик согласен на это или если он допустил грубые нарушения, в результате которых ставка по решению уполномоченных органов была повышена.

Когда банк вправе повысить ставку?

Банки повышают ставки по ипотеке 2023 и другим кредитам, если заемщик:

• Часто не успевает внести платеж до указанной даты. Для банка он становится рискованным, поэтому финучреждение может изменить условия договора в одностороннем порядке через суд для предотвращения потенциальных рисков.
• Лишился права выплачивать кредит на льготных условиях. Например, банк предлагает ипотеку по сниженной ставке зарплатным клиентам. Человек оформил ее, однако вскоре уволился и стал клиентом другого банка. Но подобное требование должно быть указано в договоре с банком – в противном случае повышение ставки будет противоречить закону.

Пример: Николай уволился из банка, где у него действовал зарплатный проект, и перестал использовать карту бывшего банка. Спустя несколько месяцев он получил уведомление о том, что ставка по ипотеке для него увеличилась на 0,7%. Когда он прибыл в банк, то сотрудник подтвердил эту информацию. Действительно, поскольку Николай брал ипотеку на условиях, действующих для зарплатных клиентов, то после увольнения он лишается права пользоваться такими привилегиями. Подобные условия в простой и прозрачной форме указаны в договоре. Теперь для удешевления ипотеки он может воспользоваться рефинансированием, перейдя в другую организацию.

• Использует выданные ему кредитные деньги не на заявленную цель. Это не касается ипотеки, поскольку средства не выдаются заемщику на руки, а перечисляются застройщику. Но если клиент оформил, например, потребительский кредит на лечение, однако не предоставил подтверждающих целевое расходование документов, то ему могут повысить ставку.

Внимание! Если вы следите за финансовыми новостями и узнали про резкое повышение ключевой ставки ЦБ до 12%, вам не о чем переживать. Коммерческие банки не вправе увеличивать ставки по кредитам, которые уже выданы. Исключение – плавающие повышенные ставки по ипотеке и другим кредитам.

Переменные процентные ставки

На размер таких ставок влияют внешнеэкономические условия, которые отражают индикаторы денежного рынка. Наравне с ключевой ставкой ЦБ, к ним относятся MosPrime, RUSFAR и т. д. Рост этих индикаторов приводит к увеличению кредитных ставок.

Однако в России ипотека на таких условиях почти никогда не выдается – ее доля составляет всего 0,1%. Если вы входите в число заемщиков, выплачивающих кредит по переменным процентным ставкам, то вы действительно рискуете.

Все же есть вероятность, что такие банки не будут руководствоваться исключительно собственной выгодой, ухудшая финансовое положение своих клиентов. Например, в феврале 2022 года размер ключевой ставки составил 20%. ЦБ порекомендовал банкам помочь заемщикам, чье материальное состояние ухудшилось после введения против России многочисленных санкций. Многие действительно удержались от резкого повышения процентов на свои услуги.

Обходные условия в договоре

Каждый коммерческий банк придерживается законодательных норм и ограничений. Однако нередко кредиторы указывают в договоре обходные условия, которые позволяют им заработать на заемщиках. 

Если человек не разбирается в юридических тонкостях, то он подпишет договор даже с незаконными условиями. В то же время законодательство его защитит, а точнее – статьи 168, 310 и 450 Гражданского кодекса, статья 16 закона «О защите прав потребителей».

Закон указывает, что банк для увеличения процентной ставки должен составить еще одно соглашение в дополнение к кредитному договору. Но если заемщик не согласен на повышенную ставку, он вправе не подписывать это соглашение.

Однако банк может в одностороннем порядке повысить %, если клиент откажется подписывать дополнительное соглашение. Для обхода запрета финучреждение может указать в договоре формулу расчета ставки, а не ее определенное значение. Например, в договоре указано – ставка рефинансирования ЦБ РФ +/- некий процент с учетом государственного субсидирования. Формально размер ставки останется прежним, однако при расчете цифры изменятся. По этой причине следует внимательно изучить условия договора перед его подписанием, а лучше – проконсультироваться с юристом. 

Но даже плавающие процентные ставки не всегда дают банкам возможность самовольно повышать их. Все формулы должны быть указаны максимально подробно, вместе с пределами изменений верхних и нижних показателей. Разночтения, сомнительные условия и непонятные правила исключены. Если вы не нашли в своем договоре простую и прозрачную формулу для расчета плавающей ставки, то у вас есть шансы выиграть дело в суде.

Особенности сельской ипотеки

Если вы выплачиваете ипотеку по сельской программе, то для вас – не самые приятные новости. Официально государство пока не объявляло о том, что действие льготных ипотечных программ подходит к концу. Крупнейшие банки страны по-прежнему выдают кредиты по выгодным условиям. 

Одна из самых популярных льготных программ – сельская ипотека. По ней действуют минимальные процентные ставки, небольшой размер первого взноса, а заемщик вправе использовать маткапитал для покупки дома. Существует только один недостаток этой программы – льготная ставка может повыситься до базовой, даже если кредит уже оформлен. Поскольку с 15 августа размер ключевой ставки ЦБ составляет 12%, есть вероятность, что ее прибавят к ипотечной ставке по действующей программе.

Возникает еще один вопрос: может ли банк повысить ставку по ипотеке, если льготная сельская программа прекратит свое действие в 2026 году? Правительство пока не дало комментариев на этот счет.

В результате участникам сельской ипотеки действительно есть, о чем переживать, но в целом вероятность резкого повышения ставок по остальным выданным кредитам низкая.

Что делать, если банк незаконно поднял ставку?

Если ваш случай не подходит под рассмотренные выше ситуации (вы не участник сельской ипотеки, остаетесь зарплатным клиентом, не выплачиваете ипотеку по плавающей ставке), то одностороннее повышение банком ставки незаконно. В соответствии с законом «О защите прав потребителей», если изменение условий договора нарушает права клиента банка по сравнению с его законными правами, то подобные изменения банк не имеет права вносить. 

Крупные банковские организации страны действительно придерживаются положений закона «О защите прав потребителей». Только мелкие сомнительные кредиторы могут указывать в договоре условие о том, что они вправе повышать ставку по собственному усмотрению в одностороннем порядке.

Если вы узнали, что в вашем договоре есть условие о возможности одностороннего повышения ставки, рекомендуется направить иск в Роспотребнадзор или жалобу в прокуратуру.

Если банк поднял процент, не нарушая закон (например, заемщик перестал соответствовать требованиям банка – быть его зарплатным клиентом, пользоваться его картой), то для улучшения финансового положения человек может воспользоваться рефинансированием. Это услуга, согласно которой действующий ипотечный договор расторгается и заключается соглашение на новых, более выгодных для заемщика условиях. Рефинансирование позволяет уменьшить сумму ежемесячного платежа, %, сроки кредитования. 

Воспользоваться услугой рефинансирования ипотеки можно как в своем, так и в чужом банке. Оптимальный вариант – обратиться в свой зарплатный банк: в этом случае переоформление кредита проводится максимально быстро и просто, к тому же не придется дополнительно проводить оценку залогового объекта недвижимости. Однако рефинансирование доступно только тем заемщикам, которые всегда вовремя вносили ипотечные платежи и являются платежеспособными.

О текущей обстановке на рынке ипотечного кредитования

Многие крупные банки после резкого повышения ставки ЦБ стали ухудшать условия ипотечного кредитования для новых клиентов. Так, Газпромбанк увеличил процент по ипотеке на готовые квартиры и новостройки до 12,3% для кредитов на сумму от 10 млн р. в столице, Санкт-Петербурге и их областях, а также на сумму от 5 млн р. для жителей других регионов страны. Росбанк увеличил ставку на 0,5%, а «Уралсиб» – на 0,2-0,3%. В банке «Открытие» также планируется повышение процентов, однако конкретной информации пока не предоставлено. ВТБ и Сбербанк пока не вносили изменения в свои ипотечные программы. (В каких банках ипотека выгодней?)

Председатель ЦБ Эльвира Набиуллина не исключает, что ставка будет повышаться и дальше – все зависит от новых рыночных условий.

При этом доходность вкладов у крупных кредиторов тоже увеличивается. Изменение условий по ипотеке многие финучреждения пока не обсуждали, однако ряд кредиторов допускает, что ставки по их программам будут повышены.

Как сообщает представитель Росбанка, удорожание ипотеки – неизменное следствие повышения ставки ЦБ. 

Подводим итоги

Итак, после новостей о том, что повысили ключевую ставку – что с ипотекой, которую вы уже выплачиваете? Необходимо учитывать следующее:

• Права заемщиков защищены законами «О потребительском кредите», «О банках и банковской деятельности», «О защите прав потребителей».
• Есть ограниченное количество ситуаций, при которых теоретически возможно одностороннее удорожание кредита: нарушения со стороны заемщика (непредоставление залога или полиса страхования, нецелевое расходование кредитных средств), изменения условий кредитования до подписания договора, завершение действия льготных программ.
• Если объявление от кредитора вводит людей в заблуждение, можно обратиться с жалобой в ФАС, и служба оштрафует нарушителя за недобросовестную рекламу.
• В случае если банк предлагает клиенту подписать дополнительное соглашение, согласно которому кредитор может поднять ставку, то заемщику это делать необязательно.
• Когда в договоре с банком есть условие о том, что он по собственному усмотрению может повышать в будущем ставку, то становиться его клиентом и подписывать такой документ не следует. Если договор уже подписан, рекомендуется обратиться в Роспотребнадзор или прокуратуру.
• Участники сельской ипотеки и программ с плавающим процентом находятся в зоне риска, однако конкретных новостей по этим категориям пока нет.

В целом даже в тяжелые финансовые для страны времена беспокоиться о том, что банк самовольно повысит ставку, не обговаривая этот момент с заемщиком, не следует. Законы, защищающие права потребителей и заемщиков, остаются в силе.