Покупка апартаментов: плюсы и минусы

Рынок недвижимости очень разнообразен. Помимо привычных квартир, комнат и домов существует множество других видов жилья. Один из них появился относительно недавно и сразу стал синонимом современной жизни. Речь идет об апартаментах, которые представляют собой абсолютно новый формат. 

Новое жилье привлекло всеобщее внимание в первую очередь ценой. По сравнению с квартирами оно стоит меньше на 15-30%, что с учетом нынешних цен является колоссальной разницей. Также многим людям нравится возможность воплощения своих идей в дизайне. Это не всегда можно сделать в обычных жилых объектах.

Казалось бы, апартаменты могут сделать революцию на рынке и частично решить вечный квартирный вопрос. Но на деле все намного сложней. И прежде чем покупать такую недвижимость, важно разобраться во всех нюансах. Например, есть ли прописка в апартаментах, нужно ли платить за них налоги, почему они дешевле и т.д.

Статус жилища

Абсурдность ситуации в том, что апартаменты продаются по всей стране, но не считаются жилой недвижимостью. У них нет закрепленного правового статуса. В настоящее время в законодательстве такие объекты не выделены, как самостоятельный вид недвижимости. Хотя идея принятия специального закона была озвучена 7 лет назад.

Недавно дело сдвинулось с мертвой точки. М. Хуснуллин (вице-премьер Российской Федерации) в одном из своих интервью сказал, что Госдума осенью получит на рассмотрение готовый законопроект об апартаментах. Если все произойдет именно так, то к концу 2023 года есть шанс принятия закона.

Необходимость в нормативном правовом акте назрела давно. Если в регионах подобное жилье все еще остается экзотикой и появляется не часто, то в Москве и Санкт-Петербурге его строят очень активно. В столичных регионах апартаменты становятся более дешевой заменой квартир. 

И здесь возникает другая проблема. Так как жилища считаются коммерческими объектами, то для них не обязательно формировать инфраструктуру. В законе это должно быть прописано, чтобы застройщики не могли просто возвести жилой объект без обустройства окружающей территории. 

Но если закон примут, то он наверняка будет распространяться на все апартаменты. И те, что были построены раньше, не смогут отвечать новым требованиям. Остается много вопросов, ответы на которые только предстоит получить. Поэтому необходимо детально разобрать перед покупкой апартаментов плюсы и минусы такого жилья. Сделать это не сложно, достаточно вникнуть в суть вопроса.

Недостатки использования апартаментов

Изначально апартаменты относились к коммерческим объектам, которые были предназначены для ведения определенной деятельности. Но когда такие жилища начали массово появляться на рынке, ведущие игроки увидели в них огромные возможности. Например, сейчас застройщики используются большие нежилые объекты (предназначенные для коммерческой деятельности или промышленности) под организацию апартаментов. 

Формально подобное переоборудование не нарушает никакие законы. Поэтому жилье успешно продается или выводится на рынок аренды. Причина банальна — покупатели или арендаторы могут иметь крышу над головой и платить меньше, чем за стандартные квартиры. 

Далее подробней коснемся минусов апартаментов. В их числе:

• Регистрация.

Прописка — пережиток советского периода. Сейчас гражданину (в том числе нерезиденту) достаточно иметь регистрацию. Именно она является основанием для оформления многих документов, получения социальных благ, посещения медицинских и образовательных учреждений. 

Нередко люди регистрируются на какой-то определенный период (чаще всего подобным образом поступают приезжие из других регионов и мигранты). Но это существенно ограничивает их возможности. Да и само понятие «временный» в контексте жилья звучит весьма ненадежно. Поэтому многие люди стремятся получить штамп о постоянной регистрации.

Текущие реалии таковы, что прописка в апартаментах невозможна. Сделать ее запрещает действующее законодательство. Разрешается только временная регистрация, которая имеет массу ограничений.

ВАЖНО: Также в РФ существует жилье, расположенное в отелях, но имеющее статус квартир. В нем допускается оформление временной прописки на продолжительное время — вплоть до 5 лет. Причем после истечения выбранного срока регистрацию необходимо продлевать.

• Инфраструктура.

Так как апартаменты не имеют статуса жилых объектов, то это снимает с застройщика обязательства по формированию рядом с объектами социальной инфраструктуры. Обычно это школы и детские сады, поликлиники, магазины и другие сервисы.

Некоторые застройщики понимают, что повышение привлекательности жилья позволяет привлечь постоянных клиентов и увеличить стоимость аренды. Другие рассуждают с упором на практичность, ведь по факту многие ЖК делают с избыточной инфраструктурой, которая в дальнейшем не используется. А зачем что-то строить, если оно будет простаивать?

• СанПин для апартаментов.

Так как объекты не являются жилыми, на них не распространяются нормы СанПин. Такая особенность зачастую является лазейкой в законе. Застройщики вполне легально снижают уровень освещенности, качество изоляции и степень инсоляции. В этом заключается еще одно отличие квартиры и апартаментов, плюсы минусы которых нужно обязательно учитывать и сопоставлять.

• Покупка в ипотеку.

Взять ипотечный кредит на приобретение апартаментов можно, но только по стандартной ставке. Жилье не подходит ни под какие программы, поэтому покупателям придется переплатить. 

Хотя бывают исключения. Некоторые застройщики тесно сотрудничают с банками, поэтому получают лояльные условия предоставления капитала. 

• Дорогая коммуналка.

Подсчитано, что в сравнении с обычными квартирами расходы на коммунальные услуги в апартаментах выше на четверть. Такое расхождения объясняется применением разных тарифов. Для нежилых объектов применяются ставки, действующие для юр. лиц. Они существенно выше тех, которые действуют для обычных жилых помещений.

• Плохая экология.

Этот аспект применим не ко всем объектам. А только к тем, которые были обустроены прямо в выкупленных производственных зданиях. Зачастую в таких локациях используются вредные вещества, которые могут накапливаться в конструкциях. И в дальнейшем эти компоненты под воздействием тепла начинают высвобождаться и наносить вред здоровью людей.

• Налоги.

Мало кто знает, какой налог на апартаменты действует в РФ. В 2023 году он составляет 0.5-2%. За основу при расчетах берется кадастровая стоимость. Кто-то воскликнет, что это совсем не много. Но только если не знать налогообложения на квартиры, где ставка варьируется в интервале от 0.1 до 0.3%. (Как получить налоговый вычет?)

• Соседство с рабочими локациями (офисами, студиями, мастерскими и т.д.).

Если жить рядом с офисными помещениями или производственными объектами, то практически гарантированно придется мириться с шумом. Также вероятно возникновение вибраций и пыли на окружающей территории. Дополнением к «комфорту» будут вечно снующие автомобили и люди.

• Возможные проблемы у застройщика.

Договора при продаже квартир и апартаментов ничем не отличаются. Но в случае с апартаментами застройщики могут использовать разные схемы оплаты. При переводе средств на эскроу-счета покупатели ничем не рискуют — даже если строительная компания обанкротится до момента сдачи объекта, то она не получит доступ к деньгам. При передаче оплаты напрямую (наличными или переводом) вернуть ее будет крайне сложно.

Дольщикам придется добиваться включения в реестр кредиторов. А потом надеяться на возврат средств. Хотя в случае с квартирами можно получить жилье при последующем завершении строительства.

Преимущества жизни в апартаментах

Использование подобной недвижимости сопряжено не только с негативными, но и с позитивными моментами. Причем некоторые плюсы — это хорошо изученные минусы. 

• Работа возле дома.

Например, соседство с офисами. Если вы являетесь владельцем компании, то жизнь рядом со своим офисом не будет проблемой. И даже если вы обычный сотрудник, то будете избавлены от ежедневной потери времени на дорогу. Для мегаполисов это ключевая проблема!

Кроме этого нужно учитывать, что апартаменты могут располагаться в ТЦ. Такие объекты не только находятся в локациях с хорошей инфраструктурой, но и сами могут предоставить жильцам массу возможностей по решению бытовых и иных проблем.

• Перепланировка.

Рассматривая плюсы и минусы апартаментов, многие сетуют на неопределенный юридический статус. Этот аспект можно считать плюсом, если захочется сделать перепланировку. В данном случае можно сформировать любую конфигурацию жилища без ущерба несущим стенам. В квартирах подобное в рамках закона сделать не получится. Даже на малейшие изменения плана придется брать разрешения, а глобальные переделки вообще находятся под постоянным запретом.

• Уникальные возможности.

Для владельцев квартир поход в кино, бассейн или в кафе — это целое дело, которое нужно планировать. Собственники апартаментов, если те располагаются в многофункциональных центрах, могут делать все вышеперечисленное в любое время. 

• Апартаменты и налог на имущество.

В настоящий момент существует законная возможность не платить имущественный налог. Для этого необходимо, чтобы владелец апартаментов имел статус физ. лица и использовал помещение для каких-то производственных нужд. Подробней об этом сказано в п.п. 14 п. 4 ст. 407 Налогового кодекса РФ. 

Резюме

До принятия закона ситуация с апартаментами остается в подвешенном состоянии. Если нормативный правовой акт все-таки появится, то потребуется его детальный анализ. Только так можно будет сделать правильные выводы об этом новом виде недвижимости.

Пока между плюсами и минусами у такого жилья примерный паритет. При желании можно сделать прописку в апартаментах и по ним не всегда нужно платить налог. Также помещения могут располагаться рядом с работой или другими полезными сервисами, куда обычным людям приходится подолгу ехать и тратить свое время/деньги.