Последствия незаконной перепланировки квартиры

Далеко не все собственники довольны планировками собственных квартир. Нередко людям хочется скорректировать размер и конфигурацию помещений, чтобы они полностью отвечали их потребностям. Некоторые желают увеличить площадь кухни, другие мечтают объединить санузел и ванную комнату, третьи хотят снести несущие стены и сделать свободную планировку.

Когда кто-то от идей переходит к активным действиям, то далеко не всегда задумывается об их законности. Это фатальная ошибка, способная привести к серьезным последствиям. Далее расскажем, чем грозит незаконная перепланировка, и от каких идей в обустройстве жилья лучше отказаться. Также назовем основные санкции за нарушения законодательства в этой сфере.

Какие виды перепланировки запрещены законом?

Некоторые изменения конфигурации квартиры можно согласовать в жилищной инспекции. Но есть определенные изменения, которые нельзя проводить ни при каких обстоятельствах. Причина — ухудшение прочностных характеристик зданий и/или условий эксплуатации отдельных помещений в них. К таким работам относятся:

• Разрушение/изменение пилонов и несущих колонн. Это нарушает целостность сооружения и неправильно распределяет нагрузку на его элементы. Подобные изменения запрещены.

Снос/перенос несущих стен. Аналогично предыдущему пункту такие мероприятия снижают прочность зданий, увеличивают нагрузку на всю конструкцию здания. Их не одобрит ни одна комиссия!

ВАЖНО: С несущими стенами запрещены любые действия, в том числе обычное штробление. Если во время ремонта по такой стене требуется протяжка кабелей, то следует пропускать их через плинтус или использовать кабель-каналы. В некоторых случаях вся площадь обшивается гипсокартоном.

• Объединение комнат с лоджиями/балконами. Указанные локации имеют разные температурные режимы, поэтому их объединение приведет к нарушению теплового контура. Это может повлиять на температурный режим всего дома.
• Частичный «захват» общего коридора. Иногда застройщики делают узкие или слишком маленькие прихожие, что вынуждает собственников жилья расширяться за счет площади коридора. Теоретически такое присоединение возможно, но на него должны дать все собственники квартир в доме. На практике добиться согласования почти невозможно. А если расширение затрагивает общие коммуникации, то впоследствии его обязательно придется сносить.
• Установка водяных полов. Это чудо инженерной мысли допускается использовать только в частных домах, но не в многоквартирных. Полы почти наверняка станут причиной ухудшения качества отопления у соседей.

ВАЖНО: Если владелец установит полы независимо от общедомовой системы водоснабжения (то есть будет использовать автономное нагревающее устройство, помпу для создания давления и т.д.), то в таком случае он может установить водяные полы без каких-либо последствий.

• Изменение расположения радиаторов. Будет ли иметь такая незаконная перепланировка последствия? Да! Она создаст дополнительную нагрузку на систему отопления в здании.
• Перенос санузла. Менять расположение унитаза можно в пределах ванной комнаты (если это смежный санузел) или выделенного помещения. В жилые комнаты, кладовые, коридоры и другие локации его переносить нельзя.

ВАЖНО: Существует практика, по которой жильцы домов с крайне неудачной планировкой массово меняли расположение туалетов. Узаконить такие изменения можно только в проектной организации с сертификатом СРО. Основное условие — соседи на всех нижних этажах расположили санузел в указанном же месте. Но даже это не дает 100% гарантий одобрения.

• Перенос ванны. Здесь действуют такие же правила, как и в случае с санузлом. В теории такие доработки возможны, но их согласование — очень сложный процесс.
• Расположение кухни на месте жилой комнаты. Размеры кухонь иногда откровенно удручают, поэтому собственники увеличивают их путем переноса стен. Такие действия не нарушают закон, если не затрагивают несущие конструкции. Когда возникает идея поменять местами маленькую кухню с другой просторной комнатой, то про нее лучше забыть. «Мокрые» зоны в зданиях должны располагаться друг над другом.
• Объединение гостиной и кухни. Доработка возможна, если в квартире не используется газовая плита. В противном случае это будет незаконная перепланировка квартиры. 

ВАЖНО: Если очень хочется совместить жилую комнату и кухню в газифицированном доме, то можно рассмотреть вариант с прочной сдвижной перегородкой. В сети немало подобных проектов, которые после сноса стены помогут собственникам остаться в правовом поле.

• Демонтаж порога в ванной. Разрешен при условии полного обустройства гидроизоляции полов в квартире. Разрушение порога без дополнительных мер, препятствующих протечкам, строго запрещено.

ФАКТ: Наличие порога действительно иногда очень мешает в бытовом плане. Если его очень хочется убрать, то нужно будет понижать уровень пола в ванной комнате. Чтобы все было по закону, достаточно опустить его на 20 мм.

• Снос вентиляционного короба. Делается это для увеличения площади кухни, ванной или прихожей. В любом случае подобные действия противоречат действующим нормам. Они могут привести к образованию грибка и плесени в перекрытой вентиляции, а также к появлению зловоний.
• Установка дополнительных вентилей. Монтаж запорной арматуры в непредусмотренных для этого местах может привести к нарушению теплоснабжения во всем доме.

Что грозит владельцу квартиры за самовольную перепланировку?

Существуют реальные примеры, когда за самовольные изменения ипотечного жилья назначались серьезные взыскания. Если в такой квартире будет обнаружена незаконная перепланировка, суд наверняка обяжет владельцев компенсировать банку понесенный ущерб. Либо продублирует финансовое наказание необходимостью вернуть планировку все к первоначальному состоянию.

В КОАП предусмотрены штрафы за изменение планировки помещений в многоквартирных домах. Их размер зависит от статуса нарушителя:

• физ. лица — 2000-2500 рублей;
• должностные лица — 4000-5000 рублей;
• юр. лица — 40000-50000 рублей.

Когда об изменении планировки станет известно в БТИ, все доработки попросят узаконить. Это сделать вполне реально. Но положительный результат возможен только в том случае, когда во время ремонта не проводились работы из числа запрещенных. Тогда владелец жилища отделается штрафом и оформлением документов.

ВАЖНО: Выявление опасных изменений жилища повлечет требование вернуть помещению первоначальный вид. Собственник будет обязан провести все работы за свой счет. Это может обернуться огромными затратами, особенно если демонтировались несущие стены или переносился санузел.  

Попытки проигнорировать предписание обернутся серьезными последствиями. Какими? Все зависит от статуса жилища:

• Квартира в собственности. Суд может обязать продать объект на публичных торгах и передать бывшему владельцу всю сумму от сделки за вычетом судебных расходов. Причем покупателю придется устранить все нарушения, сделанные предыдущим владельцем.
• Жилье используется по договору социального найма. Соглашение может быть расторгнуто с предписанием собственнику вернуть помещению первоначальный вид. 

Таковы текущие реалии. Незаконная перепланировка 2023 года чревата последствиями, причем серьезными!

Способы выявления самовольного изменения планировки

Все запреты в плане перепланировки квартиры связаны с глобальными изменениями. Это снос вент. шахт и несущих стен, объединение комнат, перенос ванных комнат и санузлов. Такие изменения невозможно сделать тихо и скрытно. Поэтому соседи могут заподозрить проведение опасных действий и пожаловаться в жилищную инспекцию. Исполнительный орган направит владельцу квартиры официальное уведомление о будущей проверке.

ВАЖНО: Представители инспекции не имеют права врываться в квартиру и осматривать ее. Но если собственник дважды проигнорирует требование предоставить доступ в жилище, то его дело будет рассматривать суд. Он наверняка обяжет провести проверку, независимо от желания хозяев.

Также незаконные изменения часто находят сотрудники УК, сантехнических, газовых и других служб. Они сразу обращаются в контролирующие органы, иначе сами могут понести ответственность за непринятие мер по обеспечению безопасности здания.

ФАКТ: Почти всегда самовольное изменение жилья всплывает во время оформления документов перед его продажей. Если сделка проводится без привлечения заемных средств, то изменения могут не заметить (что маловероятно). В случае приобретения недвижимости в ипотеку потенциальный покупатель обязан взять в БТИ ее первоначальный план. Тогда все изменения окажутся видны, и будет поставлен запрет на продажу до устранения дефектов.

Действия собственников после завершения ремонта

Любые ремонтные работы следует проводить только после согласования с надзорными органами. Но даже если все сделано по правилам, после завершения ремонта нужно обязательно вызвать специалиста из БТИ. При отсутствии запрещенных действий с планировкой он укажет все в технической документации.

Дополнительно стоит пригласить специальную комиссию от муниципалитета. Она сможет осмотреть жилище, оценить перепланировку и выдать соответствующий акт. При необходимости сотрудники администрации направят документ службам, вносящим корректировки в реестр регистрационных действий. Обычно это делается при полном демонтаже ненесущих стен или добавления площади помещений.