Приватизация квартиры 2023: как ее провести и избежать распространенных ошибок?

Приватизация миллионам россиян открыла возможность получить жилье в личную собственность. Ее начали проводить с 1991 года сразу после распада СССР. В настоящий момент процедура регламентируется ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 N 178-ФЗ. 

Даже в 2023 году не все знают, как проходит приватизация квартиры. Кто-то считает ее сложной и долгой, другие — дорогой. Поэтому до 15% всего жилищного фонда в России до сих пор остается в собственности государства. Хотя следует знать, что до завершения приватизации нельзя проводить никакие операции с недвижимостью: продавать ее, дарить, обменивать, завещать и т.д. 

Если человек по каким-то причинам не проводит эту процедуру, то лишает своих родных (если они есть) жилья. После его смерти автоматически прекращает действовать договор аренды муниципального жилья. Недвижимость фактически возвращается в пользование муниципалитета. При этом родные могут продолжать пользоваться квадратными метрами, но также будут ограничены в правах.

ВАЖНО: Родственников, проживавших вместе с ответственным арендатором, никто выселять из квартиры не будет. Но им необходимо обратиться в соответствующие органы и перезаключить договор. При этом кто-то из родных должен сделать запрос на признание его ответственным квартиросъемщиком. Подробней об этом сказано в ст. 82 Жилищного кодекса РФ.

Приватизация: определение и историческая справка

Официальное определение приватизации звучит так: Это юридический процесс перевода недвижимости (квартир, гаражей, комнат, домов и т.д.) из муниципальной в личную собственность. То есть ранее выданное государством жилье переходит в частные руки, после чего им можно распоряжаться в соответствии со своими желаниями. Для большинства россиян это единственный и самый простой способ обретения недвижимости.

Во времена СССР о чем-то подобном можно было только мечтать. Хоть тогда и выдавали жилье безвозмездно, но оно оставалось в собственности у муниципалитетов (то есть у государства). И когда гражданин переезжал, умирал, оказывался в местах заключения или получал длительное лечение, то жилище переходило к другим людям. Чтобы этого не происходило, была внедрена приватизация.

Смысл и концепция приватизации

Даже если гражданин несколько десятков лет прожил в неприватизированной квартире, она не стала его личной собственностью. Приватизация позволяет стать полноправным хозяином жилища, получить возможность для его перепланировки, продажи, обмена, дарения и проведения других важных операций.

Отказываться от такого права неразумно. Исключением является ситуация, когда человек живет один и не имеет родственников. Тогда ему проще использовать муниципальное жилье. В этом случае он не будет оплачивать капитальный ремонт здания, который в старом фонде может быть значительной статьей расходов.

Также приватизация квартиры в 2023 году открывает дополнительные преимущества. Такое жилье можно:

1. Раньше продать без необходимости уплаты НДФЛ. Обычное жилье, купленное у застройщика, для отмены налога на доходы должно быть в собственности минимум 5 лет. Да, существуют некоторые исключения из этого правила, но для большинства объектов действует именно этот срок. Для приватизированного жилища достаточно 3-х лет.
2. Предоставить в качестве залога при получении долгосрочных кредитов на серьезные суммы. Недвижимость в качестве обеспечения займа устроит любой банк, поэтому деньги дадут быстро и на хороших условиях.
3. Использовать для коммерческой деятельности. Если перевести объект в нежилой фонд, то в нем можно оборудовать офис или оказывать разного рода услуги (при условии расположения на первом этаже и обустройства отдельного входа).

Кому разрешено приватизировать муниципальное жилье?

Программа приватизации рассчитана на граждан РФ, которые имеют постоянную регистрацию в государственных квартирах. Причем для подачи заявления на приватизацию не обязательно жить в указанном жилище. Кроме наличия гражданства никаких ограничений по процедуре нет. В том числе и по возрасту заявителей — к ней допускаются даже те, кто еще не достиг совершеннолетия.

ВАЖНО: Нередко по одному объекту заявления подают сразу несколько человек (родственников). Это стандартная практика. В результате жилище делится на равные доли, которые получает каждый заявитель. 

Законом предусмотрено однократное прохождение процедуры. То есть если гражданин однажды участвовал в приватизации, в результате чего стал собственником объекта недвижимости или его части, то больше он не сможет оформить на себя муниципальный объект. 

ФАКТ: Несмотря на указанное условие, повторно участвовать в приватизации все-таки можно. Например, первый раз в детстве, а второй — в совершеннолетнем возрасте.

Существуют и другие нюансы, которые нужно учитывать перед процедурой. В их числе:

• Возможность отказаться от участия в приватизации. Для этого у человека может быть множество причин. В случае отказа он подает соответствующее заявление, на основании которого его доля дробится на равные части и распределяется между другими участниками процедуры.

ФАКТ: Отказ от участия в приватизации не является основанием для исключения человека из числа проживающих на жилплощади. Но если новые собственники продадут жилище, ему придется съехать.

• Для проведения процедуры нужно письменное согласие каждого прописанного в квартире человека. Если среди них есть несовершеннолетние, то одобрение должны дать представляющие их лица (это могут быть родители, опекуны и т.п.). 

ВАЖНО: Отказ хотя бы одного зарегистрированного гражданина на перевод жилья из государственного в частное автоматически заблокирует проведение процедуры.

На последнем пункте следует остановиться подробней.

Приватизация квартиры без согласия всех жильцов

Существует норма права, регламентирующая проведение приватизации. Речь идет о ст. 2 Федерального закона № 1541, в которой сказано, что приватизировать жилье можно только при согласии всех прописанных в нем людей. Когда один или несколько граждан против процедуры, все еще есть шанс на ее завершение. Нужно выяснить их законные права.

Иногда противники приватизации не имеют оснований для участия в ней и выставления запрета другим жильцам. Например, такого права лишены:

• несовершеннолетние граждане;
• люди без постоянной регистрации в указанном жилище;
• лица, которые в совершеннолетнем возрасте уже участвовали в приватизации.

Если противник процедуры относится к любой из перечисленных категорий, то его мнением можно пренебречь. Но когда несогласие выражает взрослый человек с пропиской, который никогда не становился собственником муниципального жилья, то остается только два варианта. Первый — попытаться уговорить «отказника». Нередко противодействие связано с бытовыми разногласиями, которые следует урегулировать. Второй — обратиться в суд. Но здесь перспективы туманны и сроки приватизации квартиры могут сильно растянуться. 

Почему поступает отказ в приватизации?

Причины запрета на проведение процедуры делятся на две категории: законные и незаконные. Рассмотрим те и другие.

Причины законного отказа:

• Жилье невозможно приватизировать. Закон запрещает делать это со служебным и аварийным жильем, а также находящимся в гос. общежитиях или в отдельных военных городках.
• У заявителя нет прав на перевод жилья из государственного в частное (их см. в предыдущем блоке).
• В квартире выполнена незаконная перепланировка. Если узаконить изменения не получится, то остается только судиться или возвращать недвижимость к первоначальному состоянию.
• Нарушения в документах. Иногда отсутствуют нужные бумаги или имеющиеся составлены с нарушениями. Для запуска процедуры достаточно переоформить документы.

Незаконный отказ в приватизации:

• Наличие другой недвижимости у заявителя. Например, полученной по наследству в период использования государственного жилья.
• Долги по коммунальным платежам. Не относятся к указанной процедуре, так как подобные расходы в любом случае являются зоной ответственности арендатора и собственника.
• Проживание в другой квартире. Законодательство разрешает не жить в арендуемой квартире.
• Смерть инициатора процедуры. Если ответственный квартиросъемщик до своей кончины успел подать документы на приватизацию, то жилье может быть унаследовано. Наследники завершат начатую процедуру. Подобные ситуации регламентированы в ст. 2 действующего закона «О приватизации жилищного фонда в РФ».

Ни одна из указанных причин не может стать основанием в отказе в приватизации муниципального жилья. Если местные ответственные органы не желают исполнять требования закона, то следует обратиться в суд.

Пакет документов для проведения приватизации

В разных субъектах РФ могут отличаться требования по перечню документов, которые нужно предоставить для инициализации перехода имущества из муниципальной собственности в частное владение. Поэтому лучше предварительно обратиться в ответственный орган и уточнить.

Но есть документы для приватизации квартиры, которые требуют в каждом регионе. К ним относятся:

• Заявление. В нем должны быть перечислены важные сведения о недвижимости и заявителях.
• Общегражданские паспорта ответственного квартиросъемщика и других достигших 14-летия заявителей.
• Оригинал договора соц. найма. 

ВАЖНО: Иногда договора теряются или портятся. В таких случаях можно получить дубликат в отделении местной администрации, которое занимается предоставлением муниципального жилья.

• Ордер (обычно имеется на руках у нанимателя, в случае утери нужно делать запрос в архив через МФЦ). Вместо ордера можно предоставить выписку из распоряжения местного органа исполнительной власти (ее также выдает архив).
• Выписка из домовой книги (при наличии). Нужно указывать период с 21.07.1991 года до заселения в муниципальную квартиру. 
• Бумагу из БТИ, которая подтвердит наличие права у заявителя участвовать в программе приватизации.
• Согласие всех зарегистрированных в квартире лиц. В случае добровольного отказа от названного права, гражданин обязан написать соответствующее заявление. То и другое предоставляется в письменном виде.

Особенности приватизации комнат в общежитиях

Выше говорилось о том, что в государственных общежитиях комнаты невозможно перевести в частную собственность. Приватизировать можно помещения в коммунальных квартирах.

ВАЖНО: Иногда люди хотят перевести в личную собственность комнату в обычной квартире. Это возможно, но потребуется провести множество манипуляций. В их числе перевод жилья в коммунальное, выделение доли и регистрация лицевых счетов для каждого из помещений.

Если разбирать сам процесс, то он идентичен приватизации квартиры. Заявителям придется пройти те же самые этапы. Но в случае с комнатой есть ограничение по переводу в собственность мест общественного пользования. Нельзя закрепить за каким-то лицом право использовать кухню, туалет, ванну, коридоры и другие пространства. Они всегда остаются общими. Исключение — полный выкуп квартиры одним лицом.

До начала процедуры необходимо выяснить, в чьей собственности находится недвижимость. Например, здание может принадлежать какой-то фабрике. Этот факт автоматически относит его к особому жилому фонду, не подлежащему переводу в частную собственность.  Разрешается приватизировать только муниципальное жилье.

Чтобы ничего не забыть, сбор документов следует делать по списку. При отсутствии каких-то бумаг нужно проводить их восстановление. В итоге при наличии полного пакета можно будет перейти к оформлению.

Пошаговая приватизация квартиры: порядок действий и сроки 

Если все сделать по инструкции, то перевод недвижимости из муниципальной в частную не займет много времени. Важно соблюдать очередность действий:

1. Обращение в МФЦ. Выбираем любое отделение и запрашиваем перечень документов, который нужно предоставить в конкретном регионе.

ВАЖНО: У некоторых справок или выписок может быть ограничен срок действия. Нужно уточнить их и подавать с учетом времени оформления.

2. Уточнение способа подачи заявлений. Иногда требуется личное присутствие, в других случаях допускается передача бумаги через многофункциональный центр.
3. Получение сведений об адресате. В некоторых регионах заявления принимают комитеты по управлению городским имуществом. В других департаменты имущественных отношений или департаменты по управлению гос. собственностью.
4. Сбор необходимых документов и их подача в МФЦ. Также к бумагам прикладывается заявление.

ФАКТ: Законом отведен конкретный срок на проверку документов и рассмотрение заявления. Он составляет 46 рабочих дней (чуть больше 2-х месяцев).

5. Подписание заявления в случае его одобрения. Подписи ставят все заявители. Если среди них есть лица, не достигшие 18-летнего возраста, то за них расписываются родители/опекуны.
6. Оплата государственной пошлины. У нее фиксированный размер 2 тыс. рублей. Если собственников жилья несколько, то каждый вносит свою долю.
7. Передача договора в Росреестр — это можно сделать лично (так быстрей) или попросить об этом специалиста многофункционального центра. В Федеральной службе гос. регистрации оформляется право собственности.

Для тех, кто начал приватизацию квартиры, пошаговая инструкция 2023 года станет хорошим подспорьем. Она позволит исключить различные трактовки определений, предоставит четкий алгоритм действий и ответит на большинство возникающих вопросов.

Особенности приватизации жилья с прописанными детьми

Закон четко объясняет права детей, зарегистрированных в квартире под приватизацию. Несовершеннолетние участвуют в процедуре с некоторыми оговорками, которые касаются подписания документов. В данном случае вместо детей подписи ставят их родители или законные опекуны. 

У детей есть аналогичное право становиться собственниками муниципального жилья. Но только с письменного согласия всех прописанных в нем лиц. Также важно учитывать возраст несовершеннолетних, напрямую влияющий на порядок проведения процедуры:

• Ребенку (или несколько детей) нет полных 14-ти лет. Заявление на перевод недвижимости в частную собственность подают их представители: родители, опекуны, усыновители. И делается это только с разрешения или по требованию службы опеки.
• Детям 14+ лет. Они могут сами обратиться с заявлением в МФЦ, но на это должны дать согласие родители, опекуны и органы опеки.

При потере родителей несовершеннолетними детьми оформление приватизации становится обязанностью опекунов; спец. учреждений, воспитывающих сирот; законных представителей и т.д. В законе четко прописаны сроки проведения процедуры — она должна быть завершена в течение 3-х месяцев с момента подачи заявления.

ВАЖНО: Если кроме несовершеннолетних в жилище есть прописанные граждане, то доли делятся между ними и детьми.

Когда в муниципальном жилье прописаны дети в возрасте 14+ лет, и кто-то из взрослых инициирует его перевод в частную собственность, то обязан получить разрешение несовершеннолетних. В таких случаях именно дети вписываются в договор. Они имеют полное право стать собственниками недвижимости (только если ранее уже не участвовали в подобной процедуре).

Выбор между приватизацией и отказом от нее

Программа приватизации стартовала в 1991 году и несколько раз продлевалась. В 2023 году сделана очередная пролонгация без указания окончания сроков. То есть власти в очередной раз предоставили гражданам возможность перевести недвижимость в собственность.

Несмотря на огромный ажиотаж вокруг процедуры, некоторые люди не намерены ее проходить. Это объясняется разными причинами. Одни из самых очевидных: нежелание нести доп. расходы в виде налогов, оплаты кап. ремонта и т.д. При этом квартиросъемщиков не смущают очевидные минусы такого использования квадратных метров:

• сложности с регистрацией близких — закон разрешает прописывать только ближайших родственников;
• невозможность обеспечить детей, супругов и других родных жильем — хотя родные могут жить в квартире даже после смерти ответственного квартиросъемщика, но они ограничены в правах;
• запрет на аренду жилища — даже если у жильцов есть несколько других квартир, они не могут сдать эту недвижимость третьим лицам;
• невозможность обменять жилплощадь — зачастую в муниципальных квартирах люди стеснены по площади на каждого человека, но обменивать их нельзя.  

Особые случаи 

Также стоит рассмотреть три ситуации, которые не очень часто встречаются на практике:

1. Развод супругов до и после приватизации квартиры.

После расторжения брака оба супруга сохраняют право на использование муниципальной квартиры (ст. 69 ЖК РФ). Но только если у них есть прописка. Например, если у жены имеется регистрация, а у мужа ее нет, то бывший супруг после официального развода теряет право проживания на жилплощади.

Когда бывшие супруги в равных правах, то должны искать варианты использования недвижимости самостоятельно. Они могут разделить ответственность путем оформления через УК отдельных лицевых счетов для оплаты ЖКУ.

С приватизированным жильем также есть свои нюансы. Если супруге в браке приватизировали квартиру на одного из них (а второй отказался от участия в программе), то оба сохраняют право на использование жилья даже после развода. Например, жилище приватизировано на мужа, а жена написала заявление на отказ. Согласно ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ после расторжения брака она сохранит право пользоваться квартирой!

2. Совместная приватизация.

Подобная процедура была отменена 31.05 2001 года. Даже сейчас есть квартиры, которые были приватизированы ранее указанной даты и ими супруги владеют совместно. 

Если кто-то из таких собственников умирает, то для каждого участника общей собственности определяется отдельная доля. В том числе для скончавшегося совладельца. Это правило прописано в ст. 3.1 Закона РФ от 4.07.1991 года № 1541-1.

3. Военная приватизация.

Имущество в военных городках всегда остается в собственности Минобороны. Поэтому его нельзя приватизировать, обменять, выкупить, подарить и т.д. Но Министерство обороны может владеть недвижимостью и вне таких закрытых территорий. В таких случаях можно попытаться перевести ее в частную собственность.

Сложность в том, что предоставляемое военнослужащим жилье получает статус служебного. И здесь возникает алогизм. Если дом расположен все военных городков, то должен принадлежать муниципалитету. Но федеральный орган редко снимает недвижимость со своего баланса и делает это крайне неохотно. Поэтому нужно отстаивать свои права в суде. Прецеденты успешного разрешения таких дел имеются.  

В конечном итоге каждый человек должен самостоятельно решать, проводить приватизацию или нет. А в случае принятия положительного решения необходимо учитывать все перечисленные в статье нюансы. Только так можно сделать все быстро, без ошибок и с сохранением собственных прав.