Главная Статьи Траншевая ипотека простыми словам: особенности адресного кредита и его целевая аудитория

Траншевая ипотека простыми словам: особенности адресного кредита и его целевая аудитория

19 мая 2023

Несколько лет в России процветала ипотека с нулевыми ставками от застройщиков, позволявшая приобретать недвижимость даже по завышенным ценам. В прошлом году ЦБ дал таким кредитам «красный свет». Регулятор назвал их опасными для экономики страны, влияющими на естественное ценообразование. Вскоре на смену свернутым программам пришел другой финансовый продукт — траншевая ипотека. Она стала настоящим спасением для многих нуждающихся в собственном жилье людей. Разберемся, кому такой кредит может быть интересен и какие у него есть особенности.

Траншевая ипотека: что это простыми словами

При оформлении классического займа (даже льготного, предназначенного для молодых семей) заемщики зачастую берут сумму, равную стоимости жилья за вычетом первого взноса. Соответственно, с первого месяца они выплачивают за нее основной долг и проценты. До завершения строительства дома им почти всегда приходится закрывать еще две огромные статьи расходов. Это:

  1. оплата аренды жилья;

  2. ремонт квартиры.

Хорошо, если есть возможность где-то пожить бесплатно в указанный период. А если нет, то семейный бюджет начинает испытывать тройную нагрузку.

С траншевой ипотекой схема передачи средств и оплаты долга выглядит иначе. Вместо единой суммы банк предоставляет деньги несколькими партиями, которые называют траншами. Размер первой заемной части варьируется, в зависимости от финансовых возможностей клиента. Он может быть 100 рублей и 30% от стоимости жилья. Для чего это делается? Чтобы люди могли спокойно дождаться окончания строительства и сделать ремонт. После этого предоставляется основная сумма (еще один транш), которую также можно разбить на несколько этапов. 

ВАЖНО: Эти программы кредитования объединяет наличие первого взноса. У обычных займов он почти всегда составляет 10%. Условия траншевой ипотеки отличаются — заемщики должны внести собственных средств от 15 до 30% от стоимости выбранного жилища.

Схема уже получила множество положительных откликов. Особенно от молодых семей, среди которых более 20% не могут приобрести квадратные метры даже по льготным ставкам. Но ЦБ вновь выражает обеспокоенность и обещает тщательно изучить кредиты с несколькими траншами.

Еще один объединяющий фактор — необходимость передачи квартиры банку в качестве залога. Пока долг не будет полностью погашен, фактическим владельцем квадратных метров будет являться финансовое учреждение. То есть продать их или обменять не получится.

Чем привлекательная траншевая ипотека?

У этого финансового продукта есть как минимум четыре существенных преимущества:

1. Снижение общей переплаты. Это происходит благодаря начислению процентов на часть от общей суммы. Когда приобретается дорогой объект (например, 3-комнатная квартира для многодетной семьи), стоимость которого составляет 5 миллионов и выше, то разница уменьшение переплаты окажется существенным.

2. Снижение финансовой нагрузки. Многие заемщики физически не потянут одновременно выплату кредита, аренду и ремонт. С несколькими траншами они смогут на начальном этапе отложить деньги на производство ремонта и покупку необходимой мебели, либо накопить какую-то сумму для досрочного гашения кредита.

3. Фиксированная стоимость. Траншевая ипотека новостройки не приводит к искусственному повышению цены жилья. Покупатели приобретают недвижимость по рыночной стоимости и для своевременных выплат им не нужно растягивать кредит на большее количество лет.

4. Возможность заработка. Если после подписания договора получить 100-рублевый займ (первую часть), то во время строительства дома не придется ничего платить. Зато когда объект будет сдан (а это произойдет через 2-3 года), квартира наверняка значительно подорожает. Ее можно будет сразу продавать и не нужно вкладываться в проценты.

В целом, ипотека с траншами упрощает выплату. Заемщик может рассчитать финансовую нагрузку и распределить ее нужным образом. С таким кредитом не нужно привлекать дополнительные заемные средства на обустройство жилья, но потребуется внушительный первый взнос.

На кого рассчитана траншевая ипотека 2023?

Этот вид кредитования привлекателен для самых разных людей, независимо от их дохода и социального статуса. Выделим несколько категорий потенциальных заемщиков:

1. Желающие купить другое жилье, которое будет лучше имеющегося. Они могут выбрать квартиру, подписать кредитный договор и во время строительства дома без спешки продавать свою недвижимость. А после ввода здания в эксплуатацию сразу погасить займ. Можно даже договориться с новыми собственниками об отсрочке освобождения помещения на период ремонта новой квартиры.

2. Люди без своих квартир, вынужденные арендовать недвижимость. До момента сдачи дома им не придется одновременно платить аренду и делать ежемесячные взносы по кредиту. У них есть возможность сделать накопления для проведения ремонта, а после новоселья увеличить платежи путем получения большого транша.

3. Инвесторы, цель которых — заработать. Здесь все понятно, они будут использовать первый транш для удорожания жилья. В крайнем случае стоимость останется прежней, тогда можно просто закрыть договор «в ноль». Но рынок редко падает. А если это случается, то цены быстро возвращаются  прежним значениям. 

Мало кто задумывается над тем, что ипотека с траншами в первую очередь выгодна застройщикам. Если с «нулевыми» ставками они наваривались на завышенных ценах, то здесь стимулируют спрос на фоне его падения. Дать покупателям возможность распределить нагрузку — лучший вариант. Эта схема обречена на успех.

Еще одна сторона, имеющая свои выгоды, это банки. Те категории заемщиков, которые не имеют права участвовать в социальных программах, наверняка захотят воспользоваться предложением. 

Основные риски траншевой ипотеки

Выше говорилось, что ЦБ с самого начала с недоверием отнесся к инициативе банков. Его председатель Э. Набиуллина лично выразила озабоченность появлением этого продукта. Если систематизировать все претензии регулятора, то они будут выглядеть следующим образом:

1. Риск реального увеличения стоимости жилья, которая сейчас уже находится на пике. Фактором роста станет повышенный спрос. Квартиры начнут брать все подряд. Даже те, кто не очень представляет, что с ними делать. Это неизбежно «подогреет» рынок и заставит цены пойти вверх. В результате тем категориям граждан, которые действительно нуждаются в жилье или улучшении жилищных условий, будет сложней приобрести квадратные метры.

2. Повышение процентных ставок. Банки будут вынуждены пойти на этот шаг из-за медленного пополнения эскроу-счетов застройщиков. С небольшими траншами такой ситуации вряд ли получится избежать. В итоге опять же пострадают заемщики, находящиеся в безвыходной ситуации, которым обязательно нужно жилье.

3. «Мягкие махинации с продажами. Речь идет о тех случаях, когда заемщики не смогут реально определить стоимость кредита из-за нескольких траншей. При этом банки будут умалчивать об этом. В итоге их клиенты могут оформить заем, который фактически им не подходит, и в дальнейшем не смогут его обслуживать.

Госпожа Набиуллина высказала намерение глубже анализировать финансовый продукт и реагировать в случае выявления значительных рисков.

Эксперты по недвижимости уверены, что не сложно разобраться с тем, как работает траншевая ипотека и условия для физических лиц по ней предельно прозрачные. По их мнению, в последние 10-15 лет россияне значительно повысили свою финансовую грамотность и вряд ли попадут в долговую ловушку.

Похожая ситуация с массовой выдачей кредитов и поднятием цен. Банки не спешат выдавать займы с траншами — они изучают ситуацию и анализируют рынок. Пока такую ипотеку выдает только Сбербанк и берут ее далеко не все — кому-то выгодней льготные программы, другие не хотят растягивать время выплат и т.д. То есть предпосылок к росту спроса пока нет, значит и цены вряд ли повысятся в ближайшей перспективе. 

Основные нюансы ипотеки с несколькими траншами

Есть ряд аспектов, которые нужно обязательно знать перед обращением в банк. Например, траншевая ипотека подходит только для новостроек. Даже если дом только что сдан, приобрести в нем квартиру по этой программе не получится. 

Даже если вы найдете понравившийся объект, то не обязательно сможете взять в нем квартиру по указанной схеме. Этот вид кредитования распространяется не на все новостройки — перечень доступных определяют банки и застройщики. Поэтому поиск объекта с нужными параметрами может затянуться. 

Еще один нюанс — невозможность получения скидки. В период снижения спроса на жилье строительные компании нередко делают индивидуальные дисконты. Но если брать квартиру в кредит, где первый транш будет мизерным, о скидках можно будет забыть.

Главное перед подписанием документов досконально изучить предлагаемые условия. Сами по себе транши никакой опасности не несут. Напротив, это полезный инструмент, который может помочь решить квартирный вопрос тысячам россиян. Нужно смотреть, не изменят ли банки условия кредитования под давлением ЦБ. А если это произойдет, то следует требовать от кредитора подробного разъяснения всех аспектов: переплаты, итоговой стоимости, графика платежей и т.д.

Вам будет интересно

Жизнь рядом с аэропортом: плюсы и минусы

28 марта 2024

Жизнь в непосредственной близости от аэропорта может быть как преимуществом, так и серьезным недостатком. С одной стороны, аэропорт рядом означает легкий доступ к международным и внутренним рейсам, что является несомненным плюсом для тех, кто часто путешествует по работе или в свое удовольствие.

Что такое хоумстейджинг и как это работает

25 марта 2024

Хоумстейджинг - метод предпродажной подготовки недвижимости, направленный на создание эстетичного вида жилья. Основная цель хоумстейджинга квартиры заключается в том, чтобы потенциальный покупатель или арендатор мог представить себя в данном пространстве, вдохновиться идеей будущего проживания там.

Аренда квартиры или ипотека: что выгоднее брать?

20 марта 2024

Эксперты по недвижимости попытались разобраться что лучше ипотека или аренда квартиры для длительного проживания. В целом кредитование под залог недвижимости обойдется дороже, но рынок съемных квартир в России пока недостаточно развит.

У нас ищут

Оставить заявку
на подбор

заполните заявку и наш специалист
свяжется с вами

Заявка в работе

Мы свяжемся с Вами в ближайшее время.

Сообщение не отправлено!

Ваше сообщение не удалось отправить. Приносим свои извинения